孟晓苏详解首支保障房基金

　　中国住房：汇力基金能够投入昆明公租房土地一级开发，最重要的原因是什么？

　　孟晓苏：在昆明，公租房项目的土地是依法实行出让的，也就是按照收储成本进行土地协议出让，这不仅使得地方政府增强了持续投资的能力，能够在较短的时间内完成公租房的土地供应，也为商业投资机构在一级开发环节留下了介入的接口。在这里，政府的让利体现在两方面：一是按照收储成本进行出让；二是公租房的开发公司为政府专门设立的企业，对其运作也有政策优惠与资金支持。

　　中国住房：也就是说，昆明将过去保障房建设中的暗补变为明补，其他则按照类市场的方式进行运作？

　　孟晓苏：可以这么说。这种制度设计思路的好处在于，让各类企业能够直接参与保障房的建设，调动了社会力量参与的积极性。例如在土地环节，昆明市设计了商品房与保障房捆绑出让的模式，这就让一级土地开发具备了效益空间。过去许多保障房用地是政府无偿行政划拨，这看似很好，其实增加了地方政府的财政负担，而这部分房子的产权未来也只可能由政府持有，削减了持续投入保障房建设的能力。此前有很多基金想介入地方的保障房建设，但一看土地是行政划拨，产权并不清晰，因此止步不前。

　　中国住房：对于昆明的公租房二级开发和持有运营环节，汇力基金是否能够持续介入？

　　孟晓苏：我已经看到了可能性，未来将与昆明市积极探索介入模式。这也源于昆明市的另一大制度创新：实行公租房与廉租房并轨的结构模式。在昆明，廉租房和公租房的开发运作模式大致一样，区别仅仅在于房源户型的大小和政府是否进行租金补贴。对于开发和持有运营公司而言，这两类房型的租金统一为市场同类房屋租金的80%左右，但廉租房租户政府将发放一定的租金补贴，或直接给租户或直接给持有公司。再加上这类项目的社区商业运营及收益权，基本能够保证开发公司的效益空间。还是刚刚所说的思路，将过去的暗补变为明补，这不仅让政府尽到了保障的职能，也能让开发及管理公司持续运营。而一旦后者得以实现，金融机构便有了进入的接口。

　　用金融长板弥补保障房短板[/　　孟晓苏将目前保障房融资比喻为“非诚勿扰”现象：建设方急着找钱，资金方急着投钱，但就是对接不到一起。他认为，除了地方政府在保障房建设机制的设计上要大胆创新、充分考虑社会资金介入的接口外，金融产品本身的创新同样关键。

　　依然回到公租房与廉租房这类保障品种。由于该类保障房以租赁为保障形式，即便完成土地出让与开发环节，此后长期的持有环节无疑将占用巨大的资金沉淀---这恰恰是开发企业、金融机构甚至是地方政府对公租房“敬而远之”的原因所在。

　　据本报调查，目前各地对公租房建设大致有两类通行做法：一是专门建立国有的公租房开发公司，由其完成从开发到持有管理的所有环节；二是利用公租房与商品房捆绑的形式，将公租房开发交予企业并约定回购，甚至并不约定回购，企业将一并持有运营。无论是前者还是后者，作为开发企业能否承受如此之大的资金沉淀压力，业界依然存疑。

　　“中国并不缺钱。”在投身保险金融行业多年后，孟晓苏得出了这样的结论。他告诉记者，截至2010年底，中国保险资金的规模达到5.4万亿元，而全年收益率仅为4.5%。“如果有种产品能够让险资获得7%~8%的收益，保险公司岂不是高枕无忧了？”孟晓苏提醒记者，公租房只要制度设计恰当，完全能够满足投资者8%的收益率。

　　而更长远的设想是，用房地产信托投资基金（）作为公租房的融资平台，能够吸纳更多的社会资金，这恰恰是孟晓苏多年一直极力倡导的。

　　早在2005年，孟晓苏便在不同场合呼吁将引入中国，2007年他首次主张用持有保障房，缓解政府资金压力。2008年12月，国务院发布国办发126号文件，要求“开展房地产信托投资基金试点”，这让孟晓苏一度看到了希望。然而由于种种原因，该项金融创新至今未有实质进展。

　　一边有资金，一边有项目，孟晓苏表示，一旦政策允许，他可轻松地以汇力基金为平台成立中国首支保障房RE？鄄ITs。曾有澳大利亚媒体将他称为“中国的之父”，孟晓苏说“叫早了”，因为“中国内地还没有”。

　　中国住房：近年来，你曾在不同场合呼吁中国大陆应该引进，这一金融产品是否符合中国的市场情况？

　　孟晓苏：在国外是一种已经成熟的金融产品，它以房屋租金收益作为上市的条件，特别适用于稳健型的投资资金。比如说社保、养老保险等资金，对于投资回报的要求并不高，但要保证长期、稳健的持续收益，房屋租赁恰恰能满足这些要求。而且，由于持有的是不动产，物业的增值还将形成另一部分的收益。

　　相当于把固定的房地产金融化并且证券化。对于大量养老、保险资金沉淀及民间储蓄巨大的中国而言，是再合适不过的金融产品。

　　中国住房：将不动产证券化，意味着可以让更多的人享受真正的房屋投资收益。

　　孟晓苏：这恰恰是在中国大陆应该推行的重要原因之一。多年来的楼市调控，主要是通过抑制投资投机性需求来平稳房价，但如果各类资金得不到疏通分流，楼市调控就难免“按下葫芦浮起瓢”。可以将住房的使用属性和投资属性分开，让人们不买房就享受资产升值的收益，并且可以让更多的百姓加入这个投资的队伍，避免了当前住房投资中财富积聚的马太效应，在一定程度上也解决了公平的问题。

　　中国住房：目前来看，公租房是试点的最好载体？

　　孟晓苏：我曾在2007年便提出用持有租赁型保障房，原因有两点。

　　首先是政府需要。目前我国保障房建设进入高峰期，拥有最多租赁房又最缺钱的恰恰是地方政府。现在各地纷纷发行国债，我认为这只是吃了片止痛药。既然能发债，为什么不能发，把充裕的流动性利用起来？

　　其次是试点需要。通过以保障房为切入口，可以为争取到相对宽裕的试点环境，例如税收优惠政策，这有利于在中国的起步。

　　我的主张是，先由政府成立公租房机构进行开发和管理，然后将这部分资产打包成产品上市，引入各类社会资金，转换出政府资金还可以持续投入保障房建设。租金收益来自两部分，一是租户缴纳，二是政府对保障人群的租金补贴。此外，社区商业的运营也可以对收益进行补充。

　　中国住房：我国保障房的规模建设，为地产金融创新创造了较大的空间。

　　孟晓苏：反过来说，必须通过金融产品的创新，保证我国保障房建设这一民生重大工程的顺利完成。1998年房改后的十年间，我国为了发展商品房市场，缺了保障房建设这一课，不能不说是绕了一个大弯子。2007年，我国开始加大保障房建设力度，但近年来有种趋势是，通过压制商品房市场来平衡保障房的需求，我并不赞同。

　　目前来看，无论是商品房还是保障房，对我国而言都是短板，不能为了补任何一块而锯掉另一块来求取平衡。真正的长板是什么，是钱，是流动性，我们亟需通过金融创新，用钱的长板来弥补保障房的短板，这才是解决问题的良方。