用中国特色分析法看中国房价 房价高并不存在泡沫

　　为什么在一定的收入区间内，收入增加会引起ε值增大呢？经济学理论认为，收入增加会引起边际消费倾向（，即增加的1单位的收入中用于增加的消费部分的比率，用公式表示就是：MPC=ΔC/Δ）的递减，同时边际储蓄倾向（，即增加的1单位的收入中用于增加的储蓄部分的比率，MPS=ΔS/Δ）会增加，这两者之间此消彼长的关系由是（]　　这就解释了为什么大城市房价这么贵，还是有人买得起的原因。原来收入增长比房价增长要慢，使得承受高房价的压力增加，但是储蓄的增长也很快，那些不需要靠储蓄储备来进行个人社会保障的一部分人，通过转移储蓄的一部分到购买房产的行为，就使得高价房被消化。[/　　如何用居民住房消费能力对收入的弹性ε来衡量居民对住房的购买力？从以上的分析不难发现，在ε值较大，即弹性高的时候，住房消费增长速度的主要因素应该是居民收入的增长速度。于是，考察一个国家或地区中收入增长速度较高的群体就成为研究住房需求的关键之点。有专家认为，年龄在岁的群体其收入水平、个人财富累积增长的速度是相对于其他年龄段群体而言是最快的，因而这个群体的住房消费能力对收入很高敏感，具有高弹性，于是也顺理成章地成为房地产市场发展的希望所在。

　　以上海为例。根据第六次人口普查的资料，全市常住人口中，岁的人口为人，占81.25%（而全国岁人口为人，占70.14%。）。假设该段人口的年龄呈均匀分布，则上海常住人口中，岁的人口约占20%，高于全国平均水平。此外，上海市10年来常住人口共增加万人，增长37.53%，而外省市来沪常住人口10年来增加万人，增长%，且外来者是以劳动年龄的人为主。由此可以推断，上海市的人口按年龄不会出现均匀分布的情况，岁的人口比例肯定会超过20%。按照这个思路，超过五分之一的人口成为住房消费能力对收入具有高弹性的群体，上海的房地产市场发展前景当然是美好的。

　　但是，这样的分析也存在着明显的不足。一是没有考虑到这个群体当中已有住房的比例；二是没有考虑到外在的因素如限购、征税等抑制因素；三是没有考虑到这个群体当中两个端点（经济实力雄厚和基础薄弱）附近的人数（他们的ε值很小甚至为零）；四是没有说明这个群体的购买力究竟是主要来源于刚性需求还是来源于高弹性。

　　综上所述，两种分析方法各有优劣，难分仲伯。究竟采用何种方法来衡量住房市场的购买力，仁者见仁，智者见智。但是不同的方法却往往意味着不同的立场，而立场的背后是利益。但中国特色的分析方法将会对拥有中国特色的房地产市场的分析理解有所帮助。
（作者为中国指数研究院副院长。）