用中国特色分析法看中国房价 房价高并不存在泡沫

　　居民收入水平与住房消费量之间的关系似乎十分简单。几乎所有的人都知道，在住房市场化的条件下，居民收入高，则住房消费量则高，而居民收入低，则住房消费量则低。

　　虽然人们对居民收入水平与住房消费量之间呈正相关现象的认识并无分歧，但是对这种现象背后的内在经济学机理，则存在两种不同的见解。一是认为，要根据居民的房价收入比来判断房地产市场的真正购买力；二是认为，居民住房消费能力对收入的高敏感、高弹性，才是判断房地产市场发展前景的最重要经济学依据。二者孰是孰非？中国指数研究院认为，它们都具有一定的合理性；但是由于考察问题视角的不同，二者又都带有一定的片面性和局限性。

　　首先来看房价收入比。所谓房价收入比()，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算口径，是以每套住宅价格的中值，除以家庭年收入的中值。

　　用房价收入比这个指标来衡量一个地区的房地产市场化的购买力，显然有其合理之处。因为这个比例能够真实地反映居民住房消费的收入基础。如果这个比例过低，则说明房地产市场处于萧条状态，反之则说明房产市场处于繁荣状态。一般说来，当房价收入比高于10时，居民的收入水平难以负担高水平的房价，住房市场蕴含了不可持续发展的因素。因而，世界银行认为，该比例在3～6的范围内才是合理的。

　　但是，实际情况却较为复杂。根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的分布很不集中，离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果显示，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4，这无疑反映了房价收入比衡量居民住房购买力的局限性。事实上，房价收入比的合理性与各个国家的特殊国情高度相关。相关资料显示，房价收入比较低、达到2～3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德国、瑞典等）；而房价收入比很高、达到25～30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上（如匈牙利、保加利亚等）。这说明在反映居民住房购买能力时，除了房价收入比制约之外，还会受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策以及国情民俗的影响。可见，在居民的购房行为中，收入只是一个因素，它虽重要，但非全部。

　　同时，抛开灰色收入的说法，中国六十年代的老百姓多半拥有政府低价转让的福利房，这些需要计算为收入，也即现在需要新购买房的价格减去福利房的目前销售价格，再除以收入，似乎表现得更为合理些，我们称为差价收入比，它的变现使得泡沫成分就没那么厉害了。

　　再来看居民住房消费能力对收入的弹性。根据经济学对弹性的界定，居民住房消费能力对收入的弹性应该为：ε=(△Q /Q)/ (△Y/ Y)=Y×dQ/Q×dY。其中，Q为居民的住房消费量，Q 为居民的住房消费量的增量；Y为居民的收入水平，Y居民收入的增量。最后的表达式为其微分形式。显然，这是根据收入变化的影响来住房消费量的变化的一个概念。由于总体上来说收入往往是增加的，因而这个概念又可以简化地理解为居民收入增长率与住房消费增长率之间的比例。ε值较大，则弹性高，意味着居民收入增加一点，而住房需求却增加较大。由此可见，房价收入比是一个较为静态的概念，而居民住房消费能力对收入的弹性则是一个相对动态的概念。