孟晓苏：险企应作为养老地产项目投资方

　　养老地产需要创新

　　《证券日报》：养老地产的成功模式？

　　孟晓苏：对照刚才说的“”的养老需求格局，以及高、中、低档的不同收入水平，养老地产实际上也需要创新。目前的养老地产盈利模式不清晰，养老地产的盈利周期有多长还不能明确，但我们可以参考国际上的成熟方式。

　　比如“七分卖三分留”被证明是不错的，即用70%房产出售的收益来支持剩余的30%的养老房部分。不过如果采取这样的方式，项目就又是房地产，而不是养老地产了。所以说，保险公司或者只能等待政策变向。人们需要思考的是，难道养老地产只能由保险公司自己开发吗？

　　《证券日报》：保险公司如果由养老地产进一步发展到全面布局养老产业，您怎么评价？

　　孟晓苏：对于养老，保险公司想涉足整个产业链条实在没必要，这不等于又回到计划经济了？社会分工是社会前进的动力，产业的每个环节都有不同机构在做。比如，很多品牌公司的护理已经具备极强的专业及特色，保险公司的养老产业服务为什么不找这样专业机构呢？精细化管理有市锄制可以控制。我认为，最好不让某个公司垄断老人的全部服务，要引入社会竞争，最大化地保障老人的权益。

　　不过，此前的畸形政策导致保险公司要突破政策做点事儿，我对现在敢于“吃螃蟹”的人表示赞赏，但下一步小而全的发展方向，很难打得过社会化管理的方式。

　　《证券日报》：房企做养老地产的热情如何？

　　孟晓苏：房企做养老地产的很少，一是项目投资周期的问题，二是盈利模式的问题。房企做养老地产的主要目的应该是获取贷款支持、获取资金。近几年政策对房地产的打压，使得房企在资金和土地获取价格上都有压力，有些公司名为养老实为获得带有政策性的土地。

　　《证券日报》：除了涉足养老地产，您认为保险公司还能如何参与养老产业？

　　孟晓苏：养老地产、养老保险产品，都需要创新。保险公司应积极探索多样化的养老方式，为中高端养老提供方便，积极参与养老地产投资。同时充分利用保险这个特殊工具为养老增加资金提供便利，这都需要创新。

　　总结起来，保险公司的角色就是投资商，在养老服务上它就是一个金融服务者，不需要做开发商、运营商、服务机构、医疗机构，但可以作为投资者身份参与这些环节。

　　《证券日报》：在养老地产的政策扶持方面，您有何期许？

　　孟晓苏：我国的养老产业起步晚，政策扶持力度也有待加大。事实上，我认为保险公司进入到商业地产的开发就应该是允许的，因为政策不允许并不能阻止保险公司的变相操作。

　　而养老地产在设计上应考虑现存的“70%出售+30%持有和租赁”的模式，政府要考虑到居家养老的这部分商品房是商业地，如果以划拨地去支持商业养老房建设，对地方财政是不利的。

　　孟晓苏曾引进多项成熟住房金融产品：1996年提出发展“住房抵押贷款”、建立“住房公积金”，1997年提出进行“抵押贷款保险”，2003年提议实行“反向抵押贷款”，1994年著书介绍“股权投资基金”，2005年倡议引进“房地产信托投资基金”。