孟晓苏：险企应作为养老地产项目投资方

　　而剩余的需要养老院床位的4%的老人，对养老机构的需求也分为几种类型，有福利性的，有需要老人或家庭支付的；有基础挡次的，也有高档次的。其中福利性养老机构是非营利性质的，要由政府投资或补贴解决床位，低收入老人靠政府按照社保的要求给予基本满足。有支付能力的中等收入和高收入老人，需要更高水平的养老服务。

　　这就出现了保险公司可以建的、面对中高端老人的养老社区，它们不是福利性的，而是商业性的，建设的环境和品质要符合老人的需要。这种养老社区可能要求每个人用几百万元购买房产或对应的保险产品或获得会员资格后，才能够入祝

　　《证券日报》：类似于目前险企在做的养老社区吗？

　　孟晓苏：不同于目前险企自己拿地新建的养老社区。我此前对此有了设想，大致应分为两种情况。一是在现有的旧城改造中适当安排养老社区。譬如旧城改造总建设面积是100万平方米，养老社区总面积可以是10万到20万平方米。这样老人就可以居住在位于市区内的养老机构里。在旧城改造时安排这样的老年住宅建设，完全可以做到。

　　再就是在城市成片建设几千亩的具有规模的新社区中，安排一部分养老社区建设。这种新社区大部分住房作为一般房产卖给普通拽，这样能保证老人居住在有人群聚集有生活气息的自然环境里，更适合老人的生活需要。

　　保险公司应作为

　　养老地产项目投资方

　　《证券日报》：那在您的设想中，保险公司的角色何在？

　　孟晓苏：在整个小区中安排部分养老社区就意味着，建设这样的养老社区，完全用不着保险公司到处去拿地，现在房企手中类似的项目就不少。在这样的养老地产项目建设中，保险公司作为投资方加入进来即可，发挥的是资金的指向性优势，避免由不懂社区开发的外行人员行不擅长之事。

　　所以我的思路是把两个产业结合起来，一边是做房地产专项，一边是保险公司的资金可以利用，但两个产业要进行细化分工。

　　所以我要对现在有些保险公司投资养老地产的方式提出异议。事实上某些“孤悬海外”建老年城的做法并不是养老地产发展的方向，老人养老需要“老年城”吗？我想象不出来某些地区一旦建成“老年城”会是个什么情况。

　　《证券日报》：保险公司会不会不甘于仅仅做投资方？

　　孟晓苏：也不一定。现在规定保险公司投资建设养老设施5年内不允许转让，这就会发生5年内不盈利的问题。而如果作为养老地产的投资商，规定在建设完成后开发企业要以成本价把养老房屋交付保险公司，那时若投资超过5年，房产已没有不能转让的限制。这比保险公司自行建设养老房屋只好不差。

　　如果保险公司自行投资养老地产，按目前规定，5年后才可以转让，5年内就只能拥有它和用于租赁。如果建个养老社区占地3000亩、建筑面积200万平方米，保险公司是否全部都要拥有与出租？我觉得这是个悖论。如果保险公司开发的房地产项目在5年内有部分出售，这实际就是偷步在做房地产，即便卖给的是老人。

　　所以如果保险业出现以养老为名做房地产的公司，其实并不妥当。投资做房产当然会增加保险公司的收益，但是这跟当下的政策要求不符合。如果未来不少住宅小区都成了险企开发的社区，保险公司都变成了开发商。这样做对吗？