城市综合体 超出了你那些想象？

　　几年前，南昌人还不知道何谓“城市综合体”，但这几年，已经有数十个城市综合体迅速矗立在洪城街头。以至于业内人士多有质疑：“南昌的城市综合体在大跃进发展？”那么，城市综合体凭什么吸引了商家的眼光？它的数量真的太多了吗？

　　今天，让我们一起来关注[/　　1000年前，《清明上河图》无意间描绘了北宋年间首都开封城盛极一时的街景。它看似与我们今天的都市不在一个数量级和纵面。但1000年后，一个舶来品的出现，解开了它们之间前呼后应的立体关系，也顺带引出了一个地产模式的巨变。

　　今天，这个舶来品以地产开发的样式呈现出个中面目，它在各种城市要塞生根发芽，它集合了过去一切被视为城市要素的业态资源，以高度整合面目出现在我们面前，它被称为，而中文译名“城市综合体”显然有生硬之嫌。

　　大众并不关心城市综合体的成因和数量，他们更关心：它是什么？从哪里来？和我有什么关系？这类似经典的哲学三段式命题，足以切分任意一个生僻的物件。

　　好比，从到“城市综合体”，用一种近乎囫囵吞枣的方式“意译”出它的内涵是不失中肯的，但它的外延，恐怕需要一连串的问题才能够解构厘清。

　　[之路[/　　上世纪90年代末，已跻身福布斯中国富豪榜三甲的成都人陈宇光，在香港中环第一次看到了太古广场，出于生意人的敏感，他被眼前的一切所震撼，踌躇满志的他决心将其复制到成都。

　　不久之后，顺城大街上有“西南第一MALL之称”的熊猫城辟土动工。在当时，熊猫城通过媒介所宣称的构想、业态和规模，现在看来，是正宗的，正宗的城市综合体。遗憾的是，因为众所周知的原因，熊猫城无疾而终，转让富力地产接手操持。

　　大概在3年前，城东成仁路口的万达锦华城，第一次为成都人心目中的城市综合体提供了参照物，今天成都的数十个城市综合体，无论是体量、档次、盈利构想，都奔着这个目标去赶超。

　　就在一年前，知名房地产策划人朱亚在描绘华润万象城时，曾如此形容：“300万成都市民向往的生活目的地，每一个中产家庭每周必去的购物中心，可以停留一天以上的商业建筑群。”

　　历史可以理解成是一连串重复，但绝不是简单的重复。1986年诞生在法国巴黎郊外的拉德芳斯，算得上是城市综合体（）的鼻祖，随后日本东京的六本木将其发扬光大。今天的南昌，看起来正在大肆重复着这条成功的道路，加之政策、规划、产业的引导，必然有一众开发商为之大兴土木，但同时他们是否深知，这并不是一条可简单COPY的道路？

　　城市综合体的前世今生[/　　城市综合体（英文为），是酒店（）、写字楼（）、公园（Park）、购物中心（）、会议中心（）、公寓（）等首个英文字母的缩写。

　　也就是说，每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，以一种功能为主、多种功能配套的多功能、高效率建筑群落，往往被称为“城中之城”。

　　事实上，目前城市综合体作为混合用途的开发是源自以前集合镇在许多方面的演化，里边包含了生活、工作、娱乐等元素，它使得空间利用最大化，令人赏心悦目。

　　曾经有一位业内人士这样形容城市综合体：城市综合体是一个多种业态的结构，应该是发展到现在的房地产的一个必然，它是纯商业，从沿街商铺到单纯的百货，再到购物中心，到现在还包括酒店、酒楼，实际上是我们越来越多地人为制造的一种建筑结构，来引导整个商业模式和住宅消费、商业消费。这样的建筑形态的存在，以前是多层形态，现在突然出来了很多高层，体量更加巨大。当市场结构发生改变时，达到一个时间点以后就会爆发。

　　再往前追述城市综合体的成因，可追述到18世纪工业革命后。多层建筑在城市中的大量产生与运用，为综合体的发展创造了前提。由于单一的多层建筑往往引发了包括环境污染、吞噬绿地、交通拥堵等多个问题，城市综合体便应运而生。

　　如今，城市综合体已成为城市发展的方向。美国纽约最繁华的曼哈顿街区洛克菲勒中心--这个号称20世纪最伟大的都市计划之一，也是上世纪较早出现的城市综合体。

　　洛克菲勒中心在开发初期由于缺乏建筑综合体的两个基本功能--居住和旅馆，难以形成良好的功能协调。在后来的开发中，开发者认识到功能的不协调造成了市场的不景气和使用的不方便，于是1963年，在洛克菲勒中心的外围建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆，给洛克菲勒中心带来了生机。

　　展示城市鼎盛的符号[/　　通过洛克菲勒中心的实践证明，综合体是城市的发展方向之一。其经验是：办公、旅店、购物、居住和娱乐是建筑综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础，而景观和环境则是开发取得效益的前提。此后，日本东京六本木新城、中国香港国际金融中心，包括国内深圳万象城、北京华贸中心等城市综合体均获得巨大成功，成为展示城市鼎盛的符号。

　　但开发商对城市综合体的界定似乎要数理化许多，他们更看重开发商自行持有物业所占的比率。

　　成都奥克斯广场营销负责人付伟指出：“我们对城市综合体的界定，是开发商自行持有物业的比例。之前坊间流传，像万达这边对综合体也有自己的界定，界定的标准是说持有物业达到15万平米以上就叫城市综合体。我觉得这是有一定道理的，有这么大体量的持有权，这样一个企业才能保持综合体的成功，因为在综合体以上，其他的所有物业都是依靠下面商业中心运营的成功，它的核心价值才得以体现，以区别周边的一些零散商业。”

　　在南昌我们看到，超大空间尺度、树型交通体系已经成为城市综合体项目的两大特征。

　　城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度也相当巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相应比较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样性相匹配，成为多功能的聚集焦点。

　　再加上，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（）体系，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。