徐立：商品房配建保障房尚未找到盈利模式

　　由于该项目仍在建设之中，总体成本还未统计出来，且年中政府将通过回购方式，将此批公租房收归政府。目前回购价等问题还未最终确认，因此无法准确计算该公租房项目的投入收益情况。但徐立坦承，在保障房建设中，远洋目前还没有想到盈利的问题，也还没有找到盈利模式。

　　事实上，远洋在保障房建设中无盈利模式的困境，在公司的第一个保障房项目中就突显出来了。

　　徐立介绍，2008年11月，远洋拿下了北京管庄远洋·润园限价房项目用地。由于该项目保障房建筑面积大于纯商品房面积，公司压力不小。“限价房的价格被固定为7400元/平方米，但目前建造成本已经超过了这个价格。”

　　对此，徐立说，远洋目前在保障房建设中，成本收入比的账还算不过来。只不过，“远洋响应政府号召，义无反顾”。

　　保障房建设挑战重重[/　　对于远洋的困境，一位不愿透露姓名的业内人士对记者说，这是绝大部分房企在参与保障房建设现状的写照：在商品房项目强行配建保障房的要求下，一些房企并非情愿，一部分房企或以承担社会责任的方式“半公益”地参与保障房建设。在建设过程中，被迫进行包括盈利模式等在内的相应问题的“后发式摸索”。

　　陈宝存认为，这是保障房建设机制完善过程中的必经阶段。目前中国保障房建设仍处于初始阶段，将面临包括盈利模式探索等在内的挑战。

　　首先是保障房的土地供应从哪儿来？他认为，中国一线城市与少数发达二线城市，目前地产的开发已到了无地可供的地步。在这种情况下，如何实现体量庞大的保障房建设用地的国有无偿划拨？

　　其次，3600万套保障房，除去土地成本外，近5万亿元建设资金，政府目前确定将主要引入社会资金来解决。这就涉及到第二个问题，即保障房建设中盈利模式的挑战。

　　如果房企难以找到保障房建设的盈利模式，作为社会资金重要贡献者的房企进入这一领域的积极性就会大打折扣。郁亮就指出，万科愿意参与保障房建设，但前提是符合公司股东利益。

　　但陈宝存指出，政府为了解决保障房建设资金来源问题，可能会越来越依赖于商品房项目中保障房建设的配建制。对此，徐立也认为，鉴于保障房的建设规模，北京商品房项目中，保障房配建比例可能提升至60%。

　　陈宝存认为，一方面如果盈利模式未找到，房企参与保障房建设的热情会越来越低；另一方面，为了解决资金问题，政府可能提高商品房建设中保障房的配建比例，最终的结果就是开发商在项目建设中，不得不将商品房项目中保障房部分的成本转移到商品房部分，从而进一步推高商品房建设成本，而这又与保障房建设的初衷背道而驰。

　　最后一个问题是，保障房建成后如何分配？鉴于“宝马车进出经济适用房”的先例，如此大规模的保障房建成后，能否真正分配给该得到的人群，是一个现实问题。分配不合理，将使保障房建设目标功亏一篑。

　　由于保障房建设过程中，大量问题仍无解，华远地产董事长任志强因此提醒说，保障房建设前需算清楚账，盲目“大跃进”不可取。