珠三角四城楼市样本调查：20%个税砸疼了谁

　　新国五条细则出台以来，二手楼交易按增值部分的20%征税能否有效达到调控的目的，业界分歧很大。

　　不少华南二线城市，如东莞、珠海、佛山早已施行该税收政策，南都记者在上述城市实地调查发现，几个地方的房价不跌反涨。20%交易增值税并没能成为“房价杀手”。但正如东莞中原地产市场研究总监车德锐向南都记者所言，这并不能说明调控目的没有达到，因为正在高速城市化的二线城市，楼市泡沫还不大，再加上其他助涨因素，合力推涨了房价。东莞政府特约研究员、中山大学财税系主任林江告诉南都记者，以增值税税收形式调控楼市是未来全面的趋势，其更积极的意义在于挤出楼市的投资性需求。

　　如果说上述城市的楼市现状可能是未来大量城市的缩影，那么可以预见的是，房价仍可能受通货膨胀、城市发展及刚需入市的影响，继续上行，但二手房市场交易的规范化及投资性需求的挤出效应，显然是可以期待的。

　　20%重税压不住房价

　　“珠海早在2004年就开始按照20%差额来征税了。”前珠海珠光地产营销负责人刘先生告诉南都记者。南都记者调查发现，东莞自2004年底、佛山自2010年均已实施“差额20%个税”政策，楼市反应都相当淡定。

　　南都记者试图从这些城市多年实施20%差额征税的经验中，寻出借鉴和影响。正如东莞市政府特约研究员、中山大学岭南学院财税系主任林江向南都记者所总结的，从效果来讲，短期二手房会有明显影响，进而使购房需求转移到一手房市场。但当一手高到一定程度后，购买力可能又回到二手市场并推高价格。不过接受南都记者采访的专家都认为，房价不跌反涨并非征税所致，二线城市的二手房乃至一手房的泡沫不算大，再加上其他助涨因素合力导致了房价的上涨。

　　城市开发推动东莞房价5年来涨约60%.珠海新房同样维持涨势，但二手房成交在2011年11月1日实行“双限”（限购，限价）后开始保持低位，约为“双限”前的一半。佛山自2010年以来房价保持上涨，直到2012年由于“以价换量”而出现连涨4年后的首度下跌，不过成交面积实现同比增长6%.以首次置业者为代表的刚需购买力为市场回暖发挥了作用。

　　不过，与新政细则出台以来广州、深圳成交出现周环比2-3倍的二手市场大恐慌相比，早已施行该政策的东莞、珠海、顺德等二线城市在市场稳定下来后，已经表现淡定。珠海中原地产、东莞启富置业等相关负责人都向记者表示，新政影响目前并不明显，而这些地区都是南方二线城市，都处在城市化大潮中。

　　佛山市顺德区城建局相关负责人向南都记者表示，差额征税政策基本对近几年顺德的房地产市场没有太大影响，“造成上述变化的主要原因在于房屋限购。”

　　珠海市住房和城乡规划建设局副局长陈少翔接受南都记者采访时表示，二手房按照20%交易增值收税，这个政策在珠海的出台结合了税务部门的工作，已经实施了九年。从税务水平来看，当地中介透露近年还是在“缓慢上升”。

　　“二手房差额征收20%个税是珠海一直以来的政策，此次政府调控细则对珠海影响有限。”珠海中原地产香洲一区区域经理李陵接受南都记者采访时表示，差额征税的政策只对差额较大的老房子有影响，对于2010年后投入市场的新房而言，差额几乎不存在。

　　李陵也指出，过去珠海回迁房以2.25%征税，此次调控对于所有住宅均适用，“政策落实后，一套回迁房要交的税可能就会上升到6万-8万了，这将是个很大的数字。”

　　相较珠海的“影响甚微”，东莞从2007年开始执行“二手房交易差额征收20%个税”政策，5年来二手房市场不但没有受挫，相反一路高歌。

　　东莞中原地产数据显示，2007年到2012年5年间，二手房成交均价从2202元/平方米涨到3542元/平方米，累计涨幅超过60%.此外，2012年全年，东莞全市二手房成交套，相比2007年的套增加153%.

　　在二手房市场持续活跃的同时，东莞一二手房价也逐步拉开距离。东莞中原地产数据指出，2007年，两者相差仅3600元/平方米左右，到2012年，这一差距拉大到超过4700元/平方米。

　　对此，中原地产策略研究中心总监车德锐接受南都记者采访时认为，“20%交易税并没有对东莞楼市造成打击，楼市仍在正常发展。”他表示，东莞只有东城南城二手房价比较高，其他城区二手房价相对较低，“2000多一平米的一大把。”

　　启富置业总经理助理林晶认为，20%差额个税还是起到了一定的调控作用的。他告诉南都记者，“东莞因为征收税费，办理手续时间相较于广州、深圳更长，延长资金回笼时间，因此炒房者不热衷于在东莞炒楼。”

　　车德锐表示，东莞整体购买力有限，二手房价由于税费高，一直处于低价位。“东莞几乎没有泡沫，投资有待激活。”佛山、中山等地多家地产中介机构置业顾问都向记者表示，政策已实行多时，细则影响不大。

　　在中国房产信息集团评论员杨晨青看来，东莞5年房价涨60%，是其强悍的产业经济、快速发展的城市建设以及不断扩张的城市人口的缩影。“和当地是否执行二手房个税按差价20%征收完全没有关系。”

　　中山市从去年初开始规定，购满5年的唯一住宅不征收个税，不满5年才须征收差额20%个税。中山家家顺总经理李功镇告诉南都记者，“满5年的房源占中山交易量的六成，唯一一套住房的占七成以上，征收个税的人群不多，大概占不到10%.”

　　中山合富西部区域董事总经理蓝功敏则向南都记者表示，长远来讲，政策对楼市肯定有影响。“毕竟一个市场有多种需求，打击投机投资需求后，也影响了改善需求。”

　　税收成本转嫁购房者

　　南都记者了解到，尽管细则的出台从根本上对已实施政策的珠海、东莞等地打击甚微，但媒体铺天盖地的宣传还是影响了买卖双方的心理预期，二手房成交量也有所上升。无论哪种情况，买房者的压力都不言而喻。

　　“去年征税政策刚出台时，国土局没有对外宣布，只是让业内人士知道，影响不大，市场很平稳。今年反而宣传多，引起个别业主恐慌，怕一下子多交很多税。”李功镇一语道出了细则出台后的众生相。

　　买家成本的提高，已经成为业内共识。“当年政策出来后，价格没有明显变化，但税还是买家出。”顺德天之龙副总经理龙飞翔向南都记者回忆道。满堂红中山分公司总经理助理陈晓华也认为，“估计新政会导致房价上升。需要付税的会转嫁给买家，无需付税的更会水涨船高。”

　　研究中心评论员马祺认为，从表面上看，20%的所得税增加了卖房人的交易成本，但税费的转移由供求决定，最终这20%的税费很可能转移到买房人手中，而买房人是否有实力消化这多出来的成本，又是个未知数。他表示，政策本身会增加二手房市场的不确定性，买卖双方的观望气氛将会更加浓重，随着细则的执行，未来二手房市场会迎来一段观望期。

　　据珠海市房地产登记中心相关数据，2月25日-28日，一周内受理二手房交易为334宗，而3月1日-13日，一周半时间内，共受理二手房交易达663宗，翻了近一倍。

　　林晶认为，目前二手市场其实是一种卖方市场。“二手市场以改善型需求为主，业主们对房产市场发展前景预期乐观，都认为不会跌只会涨，二手房业主是不愿意卖的。”他表示，政策刚出台，买卖双方都搞不清楚情况，心理预期受到影响，导致二手市场需求集中释放。

　　家住南屏的陈女士目前有意在老香洲一中学区附近一带物色购房。“去年年底就开始留意，当时也不着急，现在要是政策实施下来，都不知道还买不买得起。”陈女士焦虑难掩，“现在二手房交易火爆，学区二手房价格一定上涨，难啊。”

　　“新国五条提出要加强限购，这点也影响购房者的预期。”李陵告诉南都记者，过去珠海只对一手房限购，目前地方细则仍未落实，购房者担心限购向二手房市场扩散，这会促使部分人加紧入市。

　　南都记者走访了珠海多个楼盘销售点后了解到，二手房市场的活跃也带动了一手房的销售。位于唐家的一处销售点相关人员透露，近来看房的人数不少，还有不少外地客来看房。“下单快了很多，不再犹豫了，这就是购房者心理预期明显发生了变化。”

　　佛山南海人谭先生自己设厂做布料生意，长年与机器、烟尘打交道的他一直视珠海为休闲宝地。“珠海空气好，又可以看到海，趁着政策下来之前，我打算在珠海买套房子，等孩子放假全家人去度假。”而他表示二手房不考虑，“20%的税费不可接受。珠海近些年开发建设都很快，我会考虑新盖的一手房。”