房地产“鬼城”调查:复活最长或需上百年
“鬼城”硬伤[/ 去年美国《纽约时报》针对中国房地产泡沫而对鄂尔多斯新城作出的鬼城报道问世后,人们这才发现中国城市化进程中,由各地方政府和房地产商合力掀起的新城狂欢,原来是“鬼影”重重。
房地产“鬼城”再调查: 复活最长或需百年? “‘鬼城’复活绝非易事。”通过这次调研,邹毅在其报告中直言,目前国内的这些“鬼城”有着太多硬伤难以补救。洲联集团·五合智库的调查团队发现,直到目前,许多地方的新城配套功能缺失依然难以改观。 从地域维度来看,绝大部分“鬼城”配套功能缺失主要纠结于绝对体量不足和相对分布不均两种情况。绝对体量不足令整个“鬼城”规划范围内基础商业、公共服务、市政等配套设施建设量同居住、商务、工业等新城主导功能的建设体量之间不成正比,配套设施体量大幅落后于主导功能建设量司空见惯。 “例如:温州新城从兴建开始,教育配套就一直缺位,在新城开发建设18年之久的情况下,由于先期规划时未留出足够的教育设施用地,造成现在增建小学无地可用的尴尬。广州珠江新城政府性质的公共厕所和垃圾压缩站仅有1个,已建成的变电站仅2座,肉菜市场3个,已经竣工但是尚未移交的中小学也仅有3所。”邹毅说。 无独有偶,“鬼城“内部配套措施即使在总量上可以满足规划人口导入量的使用需求,但是在新城分区土地规划时,设计单位大多未能合理确定配套设施的建设地点,造成“鬼城”内局部位置同类配套设施的分布过于密集,而其他位置却紧缺的不合理现象。 无论是何种类型的配套缺失,都会破坏“鬼城”宜居功能,降低“鬼城”整体的运作效能,导致“鬼城”人口导入受阻,后期招商引资难度加大。徒增“鬼城”的复活难度。 最大的问题还在于人口结构均衡难以达到。“明显的三大缺陷处处彰显出‘鬼城’中人口结构难以达到均衡的现实窘境,这必将影响‘鬼城’复活的效率和优劣。”邹毅直言。 人口过度同质化造成社会结构脆弱、特定需求人群潮汐现象带来的交通和就业问题、人口社会经济地位的过度差异化或将阻塞人口流入,被认为是目前多数“鬼城”在人口结构方面的三大突出缺陷。 新城开发终极目标之殇[/ 已经存在的众多“鬼城”,带来的负面影响不仅仅在感观层面,地方政府“骑马难下”的境遇才是最大痛苦。 目前现状是,新城开发规划上造成的先天性不足与缺陷,只能靠后期运作来完善与整改。这意味着新城开发后期成本加大,而纠错的成本往往比用来完善的成本大得多。更何况这样的后期成本更多时候是个无底洞。 “以京津新城为例,2005年建成之时,其配套设施投资高达68亿,2008年二次定位整改时期配套设施建设追加资金40亿,接近原计划相关投资的三分之二。”上述报告披露。 另外,为了使“鬼城”能尽快复活,各地政府伤透脑筋,从人才引进到各种政策优惠,想方设法,甚至不惜代价地进行招商引资,须付出巨大的人力和财力成本。 邹毅指出,这些城市尝尽了“先造城后造市”的苦果。 在邹毅看来,根本的问题在于各地新城开发终极目标的定位上。 “是以假借城市化浪潮,超额投资,换取经济利益乃至政绩为目标,还是以尊重城市建设发展规律,务实为民,建造美好舒适新城,提高人居品质的城市化发展需要为目标?” 答案逐渐浮出水面,如果不改变城市开发和建造中的极权管理模式,继续将广泛的公众意见排除在理性决策的大门之外,在新城开发建设的终极目标上不顾“以人为本”的城市化现实需求,众多“鬼城”的复活终将只是一厢情愿的美好希冀。 报告最后指出,“中国新城建设狂欢之后的精疲力竭,必将为我们城市发展史留下一段不堪回首的往事。”
编辑:房子的故事
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