秦虹：全国楼市反弹能否持续难以判定

　　解决房地产热要从市场之外找原因
　　对于目前国家实行的房地产限购政策，秦虹认为这只是暂时的。要解决根本性问题，还要从房地产市场之外找原因。

　　秦虹说，2008年2月份中国的M2(广义货币)余额是42.1万亿元，到了今年上半年，M2已经达到92.5万亿元，四年增发货币50万亿元，这么多货币，投到哪里去啊？“有什么可赚钱的行业吗？不解决根本性问题，投资选择房地产仍然是不可避免的。”

　　秦虹认为，现在的房地产市场调控政策不能放松，因为影响房地产市场变化的所有外部因素没有得到解决，比如政府的土地财政、金融投资品种开放等问题都没有解决，资金对房地产投资的压力依然很大。

　　调控市道下，房企该如何发展[/　　目前国家对房地产市场的调控对投资和投机性需求不敢放也不能放，市场主要是以满足自住性需求为主。在这样的情况下，秦虹建议，开发企业要做好转型，开发新产品。

　　一是要审时度势，积极地做好自己的调控和转型。过去楼市投资性需求占比大，开发商不太需要研究自己的产品类型，因为有很多人买。这些因投资性需求买房子的人也不在乎你房子的结构、功能、环境、服务水平等，因为他不住，他是为了卖，为了赚钱。而市场转变到以自住性需求为主的时候，购房者对房子的功能、质量、结构、服务、配套等会非常在意。“我认为今后的市场一定是属于那些专业化能力比较强、品牌美誉度好的企业，像过去有了钱就来搞房地产、什么也不懂的那些外行，今后就没有市场。”

　　对于自住性需求的市场容量，秦虹认为，在未来20年，这方面需求还是非常强劲。“过去10年，北京、上海平均每年新增常住人口(就是居住超过半年以上)60万人，这部分人要解决住房问题的话，按3个人住一套房子，无论是租还是买，北京、上海需要每年新增新建住房20万套，这还不算拆迁。”秦虹说，从现实来看，北京、上海都还没有解决好新增人口的住房问题，在这两个城市蜗居的情况非常普遍。

　　二是开发企业要多考虑一些直接融资。“客观地说，现在社会上钱是很多的，很多人没有更好的投资计划，我们现在的政策，对房地产的开发贷款是不那么支持的，也不给予充足供应，一些中小企业去银行贷款还是非常难的。这样的情况下，更多的企业要做好直接融资的考虑。

　　三是在坚持专业化的基础上要进行多元化。浙江绿城[简介 最新动态]是一个很好的企业，为什么会出问题呢？秦虹分析，一是他们对未来的政策判断失误；二是他们的产品太单一，产品全部是400平方米以上的大户型，而且主要集中在长三角。为此，秦虹认为，开发企业要多元化，不仅是开发品种如住宅、商业的多元化，还要考虑地域上的多元化，“如我在省会城市有投资，在县级、其他地市级城市也有投资”；同时还要注重产品多元化，既有小户型满足刚需人群的，也有满足改善性需求的大户型等。

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　　全国33个城市出台楼市微调政策[/　　根据全国主要城市地价监测系统的最新报告，截至目前全国105个监测城市中，北京等33个城市从不同角度出台楼市微调政策，房地产市场再次进入敏感阶段。

　　记者25日从全国主要城市地价监测系统获悉，2011年下半年以来，105个监测城市中，北京等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。除上海、芜湖、佛山、成都4个放松限购政策“红线”的城市被叫停，其余城市不涉及限购的政策微调均还在实施。在这种宏观政策调整与坚持房地产调控不放松，以及地方政府出台的微调政策不断加大的局面下，部分城市的市场预期正在出现变化，未来一段时间内，房地产市场再次进入敏感阶段。

　　报告指出，国家坚持房地产调控不放松的基调始终没有改变。国务院常务会议及住建部、发改委、央行、证监会等相关部门先后表态，重申坚持房地产调控不动摇。在稳增长的基调下，坚持房地产调控政策不放松与地方政府调控措施的微调并存，部分地区的市场预期正在出现一定变化。

　　报告说，二季度地价水平呈现出趋稳略升、涨幅继续回调态势，房地产市场出现初步回暖迹象。目前对楼市采取微调的城市，其措施尚未对土地市场产生直接影响。预计三季度商业和住宅等房地产用地价格将持续上升。随着宏观政策特别是货币政策调整，房价和地价上行动力增加，可能出现新的优质高价成交地块，要警惕宽裕货币资金再次流向房地产业。为避免房地产市场反弹，近期需要出台房地产市场调控政策，释放明确调控信号。