净利润余粮尚足 房地产企业用"转型"替"降价"

　　包括引领了2008年楼市降价风潮的万科在内，中国的一线房地产企业仍然没有大规模降价促销的打算。这样的稳定心态，来自于2010年中国楼市留下的“丰厚红包”。万科股份、富力地产等房地产企业的2010年年报中的净利润增幅，均超过35%以上。这样丰厚的利润储备，让房地产企业有资本去考虑，以怎样的策略应对楼市调控，而不再是简单的“一降了之”。

　　富力地产、合生创展、远洋地产等净利润大幅度增长的房地产企业，均把持有型物业当做了下一阶段的新拓展方向，从而规避住宅市场长期调控面临的政策风险。

　　高利润的“余粮”[/　　这次，房地产企业有了不再“一降了之”的资本，这个资本来自上一年度净利润的擢升。

　　富力地产2010年报显示，该公司2010年度总销售额246亿元人民币，增幅为35%，但在净利润一项上，其净利润总额为44.6亿元人民币，比前一财政年度增长近53%。这一现象在上市公司并不孤立，向来将规模与周转率置于第一位的万科股份，在其最新年报中亦披露，其净利润增幅为37.8%。

　　报告显示，中国排名前20位的内地、香港和海外上市房地产企业在2010年积攒下的“利润”，大约在900亿元人民的水平。处于近十年的较高水平。

　　“这一次的市场形势和2008年的调整有所不同，之前的2007年，房地产企业的利润积攒还没有达到现在的这个规模。”上海易居房地产研究中心主任杨红旭向记者表示。据该机构的不完全统计，2007年，销售规模排名前20位的香港、内地和海外房地产上市公司的净利润总规模，只约在400亿元左右。

　　缓降价的“回旋”[/　　在接受记者采访时，万科总裁郁亮表示，万科在此轮调控中之所以没有选择如2008年一般的降价措施，主要是源于万科对于市场和调控都有了更深入、更准确的认识。而富力地产、合生创展、招商地产(,股吧)、金地集团(,股吧)的相关负责人均向本报记者表示，短期内没有大规模向下调整销售价格的计划。

　　“中国政府目前执行了大量的楼市调控政策，导致内地楼市的成交量下跌，楼市价格也趋于平稳。”富力地产联席董事长李思廉告诉记者，显然，已经“平稳”的价格，令他找不到富力大规模降价的理由。

　　杨红旭表示，大规模的降价，通常是大型房地产开发企业在资金链条趋紧的情况下采用的策略，“资金链有两个因素，一是销售收入，这个最重要；二是利润规模，如果一个大型房地产企业的年利润规模能够达到50亿~100亿元之间的话，那么在最坏的情况下，他的资金链条也可以支撑近一年。”他说。

　　国泰君安房地产分析师张伟燕则认为，正是这一利润的留存，让大型的房地产开发企业往往具有更多的时间考虑应对市场变化和政策变化的策略，而不是简单的“一味降价”。

　　“由于城市核心区土地越来越稀缺，加上地方政府逐渐成熟和位势改变，以往通行的大规模造城已经失去了存在的可能性，单纯依靠规模开发已经不再是房地产企业的长久生存之道，转而追求利润规模才是路径所在。”合生创展行政总裁薛虎向记者如是解释合生创展在“不降价”的时间内，如何寻求企业的应对调控之道。

　　李思廉告诉记者，富力地产用于物业投资的人民币3.75亿元及酒店营运所得收入为人民币6.1亿元。他表示，持有型物业已经成为富力在调控大势短期内不会放松的情况下一种新的策略尝试。与富力地产的思路相近，目前，合生创展在北京、天津、上海、广州、杭州等一线城市核心地段已逐渐形成相当规模的商业地产布局。

　　按照国外经验，商业地产发展是住宅地产之后的更高级阶段，也是更稳定的利润来源和更可靠的避风港湾。在国内针对住宅调控深化的情况下，商业地产的提前布局也成为关键。“回归产业和商业模式的根本，长期来看,销售+持有模式有着终极意味。”国泰君安首席地产研究员孙建平对记者说。就连一直坚持住宅地产方针的万科股份，也开始对商业地产有所尝试，只不过郁亮向记者表示，离商业地产占比20%，“还十分遥远”。