章剑锋：房地产供给必不会少房价终究会降落

http://fang.tiboo.cn/ 南昌房产网中国证券网-上海证券报 2012-02-08 08:54

　　供给减少了，需求同时也在减少，首尾双双失重，楼价回调之压力无比巨大。土地交易流拍频繁，成交率一直往下掉，开发商不拿地、少拿地，决定了新增供给量的迅速萎缩。这是供给的变化。至于需求减少，更是颓然之势，调控压抑了炒买资本，非良性需求一经敲打，整个市场的动力也就不复从前，速度放慢不少。在这两重因素夹击下，供方只好将全部精力集中到消化库存上面。眼下价格的变化，说到底，还是一个市场去库存化的表现。　　按理，需求减少，供给也减少，价格该随之走向新的相持性的均衡。可是新的相持局面久不出现，市场还在持续失衡。那只能解释为：比之于供给，需求的收缩程度更甚。据此来看，整个市场确已趋向于需求导向型，价格便不再能维持于既往水平。进一步说，价格究竟怎样走，取决于供需两者的变化程度谁重于谁。　　因这里存在供需永远无法同步同量持平的情形。譬如有机构分析，数年前市场进入黄金期楼价炙热背面的供求势态，采取了3：1的比例分割，指当有三个需方争抢一套房子时，价格必然蹦得老高。若据此论，则今天供求形势已倒置成了1：3，一个需方被三个供方争抢。这个不同步规律，使得价格只能往下走。就算你停止土地购入，停止开发新项目，也无法转眼消化手中的库存。形势难测，库存可能变成积压，积压可能变成过剩，特别是对那些之前一味想囤地囤房以求投机坐利的供方，就更是如此。毕竟不像别的商品，房屋的供给不像工厂里的流水线操作，可随时抽掉几件东西。不拿地少拿地缓开发少建设只是后来决策，改变不了积压的现实。　　短期如此，那么长期呢？当库存大致清仓之后，市场关系重新确立，价格又会怎样呢？会不会又弹上去？鉴于往昔治而后又乱的现象，这样的担忧并非没有根据。但如果保障房和政策房两个系统假以时日能巩固与健全，成为一大基础与依托。这个后果就不会出现。因民生性住房工程一旦有了规模并覆盖到位，将分流很大一部分需求，则市场上的压力定会骤减，这个分流量越大，市场就会越平稳冷静，业经回落的价格也会被稳定住。　　

编辑：鱼儿飞了

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