南昌出台最严格限购令细则 "压"投机"保"民生

月23日，南昌市再次出台加强版“限购令”，相比1月出台的“限购令”，此次“火力”要猛烈得多：二套房首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市购房。

　　有业内人士分析，这是南昌楼市历年来经历的最严格的调控政策，对楼市将起到“速冻”效果，预计3个月内房价即可出现松动。

　　让保障住房覆盖更多低收入人群

　　楼市调控“压”的是房地产投机，“保”的是民生住房。因此，保障住房是此次南昌市加强版“限购令”的重点，也就是加大保障性住房建设的力度，通过新建、改建等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

　　根据南昌市公布的今年保障住房建设计划：全市建设廉租住房4758套、经济适用住房1500套，完成棚户区改造万平方米。加大对保障性安居工程建设的支持力度：在土地供应计划中优先安排保障性住房建设用地；免收行政事业性收费，减半征收经营性收费，其他自行出台的收费项目一律取消。引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，确保完成计划任务。此外，今年建设公共租赁住房3253套。

　　增加商品房供应是遏制房价过快上涨的手段之一。今年南昌市将增加居住用地供应总量，商品住房用地供应量原则上不低于前两年平均实际供应量，并根据土地市场情况，合理安排土地供应上市节奏。

　　二套房首付比例不低于六成

　　首付比例和贷款利率直接影响到市民的买房成本。因此，每次信贷政策的变化都会给楼市带来震荡。而加强版的南昌“限购令”则是双管齐下，一方面严格执行国家房地产税收政策，另一方面将二手房的首付比例提高至六成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　新规明确：个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。同时，有关部门还将加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加强应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

　　本市居民家庭有2套房暂停购房

　　“限购”是这一轮全国楼市调控的关键词，自然，也是南昌加强版“限购令”的亮点。相比1月份出台的“限购令”，此次限购的范围更加广，坚决遏制不合理的住房需求，拥有2套住房的本市居民家庭和拥有1套住房的非本市居民家庭，将暂停在南昌市购房，而且将二手房也包含在内。

　　对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本地户籍居民家庭、无法提供在本市满1年纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本市购房。交易时间的认定，以在本市房地产信息系统网签时间为准。对违反规定购房的，不予办理房产登记手续。

　　半年后南昌房价可能松动

　　有业内人士分析，此次南昌的加强版“限购令”对楼市可谓是“全方位覆盖”，从保障房、土地、信贷、购房者、开发商均有政策限制。可想而知，效果也将会比较明显。

　　丰源集团营销总监李念说：“这一次调控，很可能意味着南昌楼市的拐点已经来临，成交量大幅度萎缩是房价出现下滑的基础，”因此，少则3个月、多则半年，一部分中小开发商就可能会扛不住。当然，市中心板块、红谷滩板块目前属于“稀缺资源”，“抗跌性”会相对较强。

　　1月22日出台的“限购令”中，并未将二手房囊括在内。一个月来，南昌二手房成交量基本平稳，没有出现大起大落现象。而此次加强版“限购令”则把二手房也包括其中，这对二手房市场是否会形成冲击？业内人士分析，二手房市场剧烈波动的可能性不大。满堂红房产总经理程俊认为：“选择二手房的多为首次购房的刚性需求，受政策影响不大。已有多套房，再新购二手房的群体并不多，主要原因是二手房的市场投资、投机价值不大。”