南昌各大银行明年1月起首套房贷将“松绑”

]限购、限贷政策全面实施  房贷资金额逐渐缩小
　　从今年1月21日起，南昌出台了一系列房产限购令，南昌每个家庭在南昌东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区、红谷滩新区范围内，只能新购一套商品住房。2月20日，南昌限购令调控细则出台，各商业银行对居民家庭贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。至此，南昌限购、限贷政策全面实施。

　　今年1月份至6月份，国家连续上调存款准备金率，中小金融机构从15%上调至18%。大型金融机构从18.5%上调至21.5%，用于房贷的资金额逐渐缩小，开发商和首套房贷需求者进入贷款困难时期。直至12月5日晚，中国人民银行宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为近三年来的首次下调，按10月末中国79.21万亿元的人民币存款余额计算，本次下调将释放亿元资金，房产贷款环境将有所"松绑"。

　　由于一系列的限购、限贷政策，九、十月份南昌楼市量价齐跌。进入10月份，南昌市各大银行上调首套房贷利率，相当于加息两次。银行银根紧缩、贷款利率越来越高，使得购房者持观望情绪加重。为尽快回笼资金，各大开发商纷纷降价打折促销，推出种种优惠活动，使得十一月份新建商品房总成交3708套，总成交面积㎡，总成交量较10月的2441套增加1267套，总成交面积较11月的㎡增加㎡，成为南昌市近6月来新房成交最高值。

　　存款准备金率下调  明年1月起首套房贷将"松绑"
　　年7月7日，人民银行公布2011年房贷基准利率调整为六个月6.10%，一年6.56%，一至三年6.65%，三年至五年6.90%，五年以上7.05%；个人住房公积金贷款基准利率，五年以下（含五年）4.45%，五年以上4.90%；贷款利率可以在基准利率基础上下浮10%至上浮70%。

　　南昌各大银行首套房贷基本维持上浮状态。笔者以客户身份调查南昌多家银行，得出目前大部分银行已停止首套房贷，首套房贷款将于明年1月起逐渐"松绑"。农业银行因存款规模限制，首套房贷已于今年8月份停止，到明年1月份才有可能放松。建设银行首套房贷利率在基准利率基础上上调10%，首付3成，放款较慢，要到明年一月份才稍微好转。工商银行年前房贷非常紧张，首套房贷利率在基准利率的基础上上浮5%至10%，优质客户可享受上浮5%的"优惠"，一般客户利率上浮10%。招商银行首套房贷利率上浮15%，首付3成，成为优质客户可适当下浮。交通银行首套房贷利率上浮15%，首付3成。由于贷款额度紧张，购房者一般只能向楼盘合作银行提交贷款申请，明年1月份房贷会有所放松。

　　贷款购房指南  三种情况下不可提前还贷
　　享受7折利率优惠的人
　　“享受7折利率的客户不必急于还款，因为今年7月7日加息后，5年期存款利率已达到5.5%，而之前享受7折利率的房贷即使是按7.05%的标准算利率也仅为%，也就是说5年期存款利率与7折房贷利率形成"倒挂"，利率相差%之多。”

　　还款已近中期的贷款人
　　“采用等额本息还款方式的借款人，如果还款年数已接近中期，就不太适合提前还款了。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。”

　　用等额本金还款的人
　　“采用等额本金还款的人也不用急着还，等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。”