住房保障制度仍缺立法保障 管理机构建设需跟进

　　近年来经过探索，我国“低端有保障，中端有支持”的住房保障制度框架已经初步形成。与此同时，我国的住房保障制度框架，在保障性住房体系、立法、机构建设等方面还存在一些不足，需要进一步完善。

　　整合保障性住房产品实现内部可流动[/　　在不同的阶段，根据不同的工作重点，我国推出了经济适用房、廉租房、限价房、公共租赁住房等一批住房保障政策和相关产品。然而，这些保障政策规定和产品处于内部相互割裂的状态，互不隶属。

　　比如租售安排上，经济适用房只售不租，廉租房以租为主。在腾退方式上，经济适用房五年之后还可以售卖，这意味着经济适用房对应保障对象相对于廉租房、公租房保障对象的收益会大很多。

　　武汉大学中国住房保障研究中心主任曾国安说，这种割裂的状态造成保障体系之中存在一些覆盖盲点，形成规模不小的空白区，有些保障对象因为自身的经济条件找不到适合的保障产品。

　　为此，建议整合已有的保障房政策、产品，根据困难群体收入变化在不同保障产品之间实现对接、流动，打破现行住房保障体系内部割裂的状态，实现政策并轨，建立高度统一、有弹性、可转化的保障房产品体系。具体包括以下几个方面：

　　第一，实现住房保障政策的并轨，确定统一的保障条件、待遇标准等。

　　第二，标准并轨，即按照收入条件、住房条件和净资产价值等确定统一的保障标准，经济条件相同，享受的保障待遇相同，确保横向公平。

　　第三，管理并轨。改变保障性住房分块管理的格局，将所有保障性住房(包括政府所有的住房、政府与非政府单位及个人共有的住房)纳入统一的管理体系，按照统一的管理规则进行管理。

　　第四，腾退并轨。改变腾退规则和执行不统一的格局，实现所有保障性住房腾退规则的统一，确保政府、投资者和住户享受公平的腾退待遇。统一，而且这之间不能转换。不同的体系相互分割，保障待遇、准入条件以及补贴等方面、腾退都不一样。

　　可租可售促进住房保障体系内资金良性循环[/　　租与售都不能成为住房保障产品的唯一形式。对于地方政府和建设单位而言，租可以保证政府手里有足够的保障房存量，售可以通过出让产权快速回笼资金。对于中低收入家庭而言，不同的阶段会有不同的产权要求，当经济条件获得改善时，也会考虑到购买住房的产权。

　　曾国安教授说，“可租可售，租售并举”的含义，是指保障性住房既可向保障对象出租，也可向保障对象出售。租售并举也应该是住房保障的常态。到底以出租为主，还是以出售为主，同样要根据经济发展水平和住房供求状态确定。

　　江西省吉安市房管局局长张爱新、内蒙古巴彦淖尔市临河区房产管理局住房保障办公室主任高艳军基层干部说，保障房的“租售并举”可以加快政府建设资金的回笼，减轻各地建设资金压力，建议国家尽快总结各地的经验教训，在国家层面出台有关“租售并举”的规范文件和指导细则。

　　这些专家认为，调整保障性住房租与售的关系，可以按以下三个阶段，第一阶段，在近期，租售并举，以租为主。主要原因是住房供应总量严重不足，政府拥有和政府所能支配的保障性住房房源太少。第二阶段，在住房供求大体平衡，政府拥有较大规模的保障性住房之后，即可从“租售并举，以租为主”向“租售并举，租售并重”转化，形成租售并举、租售并重的住房保障体系。第三阶段，在住房市场供过于求，市场租金合理、稳定的条件下，实现“租售并举，以售为主”。