算账:利率上调1.1倍 房价需跌多少才平衡?

http://fang.tiboo.cn/ 南昌房产网 地宝房产网 2011-11-10 16:13
  就目前房地产市场行情来看,供大于求的形式对于开发商方面并不乐观。目前想买房并且有购房经济实力的人群非常有限,而随着开发商持续推盘以及去化率的下降,库存一度达到高峰,降价成了目前市场的主要声音。而购房者也在纠结,此时到底是不是买房的好时机?在银行贷款利息上调情况下,降价对于刚需购房者的意义有多大?该如何来算这笔帐?

  开发商降价趋势 优惠并不明显[/  据[:///]南昌房产网[/url]了解,在红谷滩区域,开发商已经打出特价房、优惠价等宣传方式进行促销活动,但是对于一万多一平米的均价,降价1000元每平米,购房者并不以为意。

  开发商抛出房价已经跌到谷底的口号,但是购房者并不买账。有购房者提出,南昌房价整体未出现大的变动,虽然很多开发商推出各种打折优惠信息,但是实质性的降价依然难见。比如南昌县楼盘[:///.html]保集半岛[/url],一次性付款享元/套、按揭享元/套优惠,虽然给出一定程度上的优惠,但是相对象湖板块,此楼盘的均价普遍认为过高,如此过高的均价再打折,优惠并不明显。

  业内人士分析,目前市场上房源较多,对于购房者来说,所选择的范围较大,并且有一定的议价空间。房价虽然出现一定的松动现象,但是大幅下降、抄底还言之过早。在政策调控紧压的形势下,购房者可以选择暂时收手,静观楼市走向,预期未来某时刻房企出现大幅洗牌。]] [/  银行利息上调 不是全款降价成浮云[/  10月初,建设银行将首套房贷利率5年以上贷款利息从原有的7.05%上浮1.1倍,即%。相比去年最高利率6.4%,并且银行普遍给出7折的贷款利率的情况下上浮%。相比几乎翻了一倍的贷款利率,单单利息购房者即要一笔不小的花费。

  我们假设一购房者去年在南昌购买一套100万的首套房,首付30%,即贷款70万。按照去年银行贷款利息6.4%并且7折优惠之后,利率为4.48%。以贷款20年为期限。购房者需付银行总利息为36.1万元,每月需付利息元。

  而在今年购买同等房源,以今年10月以前的利率7.05%来算,购房者需付总利息万元,每月需付5448元。按照银行现有的贷款利率%计算,购房者需要付银行67.97万元,月付款元。相比去年,利率的上调无疑让购房者每月凭空向银行多还贷元。而相比前几个月则每月多支出300元,总房款多支出7.7万元,购房成本呈跳跃式飞跃。

  同理可得出二套房利息上调后的利息增值。业内人士分析,即是房价下降但是如果不能全额付款来购房,降价依然是空谈。

  利率上调10% 房价需跌10%左右才平衡[/  对购房者来说,更高的银行贷款利率意味着每月需还更多的月供。就上述所说,利率的上调致使购房者的负担加重。而对于开发商不明确的购房优惠,房价跌多少才能与上调的利率相抵消呢?

  根据上述以贷款70万房款为例,利率上调10%之前和之后的还贷金额对比,短短几个月,还款总额上升7.7万元。而就房价的下跌趋势远远不及利息上升程度。以100平米的面积房价总款100万元为例,平均1万元每平米,总款跌7.7万元,每平米即跌7.7%,即770元。而就南昌目前的优惠程度,有总房款减150元/㎡以及总价减2万元的房源,距离7.7万元差距还甚大。

编辑:宋小芳

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