限购令下该如何抉择 是疯狂抢房还是继续等待

　　正午，较场口某面庄，两位食客边吃牛肉面边讨论自家房子的事情，还没聊到三句话，就带出了两个字眼-限购，随后，两人你一句我一句，罗列自己听闻的限购令版本，加起来竟有四五个之多，同一桌的陌生中年食客似乎还专门减慢吃面的速度，饶有兴趣地听着这些小道传闻。

　　在当下的南昌，限购似乎已经成为市民茶余饭后的必然话题，因为担心这只靴子的落下，从2月底开始到现在，不少南昌人、外地人已经加入了购房的队伍。

　　限购令预期下的重庆楼市，抢房还是等待，都没有十分明确的分界线。据重庆晨报记者的了解，重庆市场最近的成交虽然有小范围“抢房”、刚需等因素形成小幅的回暖，但总的来讲，受资金等多方面原因的影响，整体向下的趋势目前没有扭转，就像重庆的这个春天，乍暖还寒。

　　现象1因怕“限购”而买房[/　　过完春节，市民康女士就开始纠结能不能买房。康女士家里有多套房产，因为有改善居住条件的打算，所以准备出手一套老房子，再买一套江景房，然而，看到多个城市都开始实施限购政策后，她有点慌了。

　　康女士接受记者采访时透露她的想法，最重要的是，家里是多套房，如果重庆一出限购，即使她卖了老房子，拿了钱也将不能再置业，那么就将处于尴尬境地，这几天一直因为担心限购突然出了而睡不好觉；其次，她认为，重庆的房价比起很多城市依然处于较低水平，房价几年后上涨的可能性大，早买依然划算；最后，她发现，因为调控和限购的影响，很多开发商最近都给予了购房优惠，优惠的程度在平时很少见，是个购房的机会。

　　“我之前就看好了盘准备买丽水菁苑，现在它的房价打到了9折，而且老业主还可以得一万六的抵扣。”康女士说，她所选户型的每平方米价格为9800元左右，按此优惠算，每平方米价格就只有7700元了。

　　康女士给房地产从业的朋友打了一通电话，得到赞同之后，她当天中午就急冲冲地赶到丽水菁苑，不一会就签了合同拿下套100多平方米的江景房。

　　除了康女士这样的本地人在赶着限购预期出台日之前买房的人外，来自被限购城市的购房者也在瞄准重庆，比如有地产人士透露，像深圳一群购房者最近就在问，重庆会不会出限购令，他们可能会在4月份飞来重庆。

　　现象2整体市场依然向下[/　　“最近卖得还行。”在多个楼盘，记者都听到销售负责人如此的回答。

　　以中原地产市场研究部提供的数据来看，上周(3月7日-13日)，面市的水天花园悦湖83/84号楼、山顶道国宾城8号楼、保利香雪7号楼、财信城市国际7号楼销售率均达到8成以上，根据记者搜集的多楼盘置业顾问在现场的反馈，购房者中多有考虑限购的因素。

　　“虽然存在部分因限购预期而在近期买房的客户，但整体市场的交易情况依然没有变化。”中原地产有关负责人告诉记者，根据整合的重庆网上房地产的数据可见，当周，主城区商品房共成交2519套，总成交面积21.32万平方米，总成交金额13.66亿元，商品房成交套数有所下降，环比减少了790套，成交面积也减少7.52万平方米，不过成交均价环比增加了198元/平方米(建面)。

　　同时，记者了解到，近10周，主城区商品房成交的套数虽然从2月初之后走出一波小幅回升，然而目前依然处于震荡下行的区间：1月3日-9日当周成交套数为4896套，随后跌至4098套、3806套，最低时周成交套数在1月31日-2月6日跌破了1000套，虽然接下来的4周连续上涨成交套数回升到3309套，但截至上周，连续上涨势头终止，回落到2519套。根据中原地产的统计，主城区商品房的均价在近10周内也下降了1060元。

　　现象3 开发商打折加紧出货[/　　关于限购或许出台的版本，目前在业内流行的一是说春交会后或许会出，二则是说可能更早或许就在本月，然而，来自开发商的说法是，不管多久出，或者出不出，现在的问题是由于一系列的调控政策，房地产市场的降温效果已经很明显了。

　　一位不愿意透露姓名的开发商人士称，现在，在主城区买一套商品房普遍需要五六十万元，银行贷款现在卡得非常死，从销售现场传来的信息称，一次性付款的购房者非常少，因为如果购房者是第一次置业，很少有人能拿出这么多资金出来；第二，如果是投资者，不能贷款导致他们投资的成本上升，一次性就支出50多万元不划算，还不如将钱投资其他的领域。这种情况下，市场已经损失了大量的购买群体，所以，目前能做的，就是加快商品住宅的出手。

　　“我们的内部目标就是赶快绕过前期的筹备部分，在限购前赶快实现销售。”这位人士说，虽然登记的情况不错，但是销售任务节点压得非常紧，现在他们不仅考虑发动自己的客户实现销售，而且还准备和媒体开展团购来迅速集中客户，都是为了快。

　　据了解，近日，曾有一家大开发企业的高管建议公司全线九折出货快跑，而市场目前的情况是，近两周来，部分楼盘的折扣已经达到了8.2折、8.5折，而不少楼盘的折扣水平也调到了9.6折左右。除了加快出手，随着主城房地产开发空间的紧缩，区县房地产市场已经是大多数房地产企业的重要战略，截至目前，记者得到的信息是，上百家主城房地产商和来自全国的品牌地产已经进入重庆区县搞开发。

　　限购令下 不同需求购房者该如何买房？[/　　限购令的出台，致使置业话题成为时下众多市民关注和热议的焦点。在限购令的制约下，不同需求的购房者究竟该如何购房？为此，记者采访了天骜投资策划公司贵州分公司总经理彭玉才。

　　首次置业：从梯度置业升级为一步到位[/　　对于首次置业者来说，虽然并不受限购令的限制，但考虑到未来政策走势的不确定性，应珍惜“额度”，慎重考虑，在经济条件许可的情况下，不妨考虑一步到位。

　　过去，由于受到经济条件等多方因素的限制，不少首次置业者都会选择梯度购房方式，即“以小换大、以旧换新”。限购令出台后，这种逐步升级置业方式显然已不再适合，二套首付、利率的上升加大换购成本，建议首次置业者考虑一步到位，以免今后换房遭遇更高的门槛。

　　对于经济条件有限的首次置业者来说，不妨考虑“舍近求远”。例如原本打算在市区范围内购买一套小户型住宅的，不妨考虑在城市近郊选择一套价格基本相当的大户型住宅。这样在未来很长一段时间内，都不会因为房源过小而产生换房冲动。而且随着贵阳轻轨的开通，未来居民出行也很方便，因此，首次置业者不妨考虑选择轻轨沿线房屋，即使位置稍远，也不用担心出行问题。

　　对经济实力较强的首次置业买家来说，因为直接跳过了以小换大、以偏换近等诸多环节，对楼盘的各项指标及产品、配套的要求更高。因此，在购房时更应多加考虑、考虑周全，谨慎出手。

　　改善型买家：可选择郊区成熟大盘[/　　改善型买家可分为两类，一类是目前居住条件较差，迫切需要改善居住环境而购房的；另一类则是收入颇丰，平时生活品质比较高，对现有住房不满意，而为追求更高的生活质量，重新购房的。

　　“虽然此次我市出台的限购令对改善型买家并未设置过多的门槛，但改善型买家同样应珍惜再次购房的机会，谨慎用好‘弹药’。”彭玉才说，由于大多改善型买家都是上有老下有小，因此在选择新的住房时，一定要综合考虑多方面的因素，如区域房价水平、周边生活配套、小区环境、周边交通、教育配套分布情况等。建议改善型买家不妨选择配套设施成熟的大型居住小区。这类大型居住小区不仅小区环境舒适、配套设施齐全、生活也更加便利，较适合对居住环境具有较高要求的改善型买家。

　　投资型买家：可选择商业地产[/　　投资型买家原先投资的地产产品主要是住宅为主。但在限购令出台后，住宅类产品投资门槛越来越高，投资住宅将很难带来更好的收益，加上目前政策对住宅市场采取限购限贷措施，部分无法再购买住宅的投资者不妨考虑转战商业地产。

　　在“新国八条”出台后，二套房首付比例提升至六成，已超过商业地产的水平。目前几大国有银行的商业用房购房贷款首付款比例仅为50%，并且不受贷款套数的限制。彭玉才说，正是由于商业地产没有限购、限贷的制约，在房贷政策全面收紧的情况下，目前已有不少投资者转战投资回报率明显高于住宅的商业地产项目。商业地产在未来将成为更多投资型买家热衷的一种投资渠道。