南昌多个小区探索业主自治

　　“小区垃圾成堆，蝇蛆遍布垃圾桶。几名热心业主自发打扫垃圾，大热天的真是太不容易了。”这几日，家住省公路局宿舍小区的李先生明显感觉到物管离开后整个小区的变化。社区居委会的工作人员表示，8月上旬，小区物管公司因收不到物业费，已被迫撤走。她说：“小区的管理面临困境，400多户居民都在为家园环境而担忧，目前还没有讨论出结果。”

　　记者了解到，截至2015年，南昌市住宅小区千余个，物业公司500余家。当小区物业因为种种原因撤走，居民的日常小事也会成为“老大难”问题。除了寻觅适合的物业公司，部分小区走上了探索业主自治的道路。

　　多个小区实行自治

　　刚刚接手物业经理一职3个月的黄选梅坦言，业主自治是个苦差事。她所在的阳光枫情小区之前经历两家物业公司，其中一家不辞而别，另一家因服务太差被业委会解聘。2015年4月，阳光枫情小区在无奈之下选择了业主自治模式。

　　据了解，业委会聘请了物业经理人组建了管理团队，成立了“阳光枫情小区业主委员会物业管理处”。目前“管理处”包括经理在内共有4名管理人员，同时聘请了8名保洁、4名水电工、10名保安，以保证小区23栋楼共876户居民最基本的安全、卫生和公共设施的维护。

　　黄选梅表示，因物业费定价较低，且有部分业主拒缴，因此每个月仅能收到五六万元，收入最好的6月份也只有9万余元。对比6月份的收支表刚刚略有结余。

　　家住德益财苑小区的裴先生告诉记者，小区实行自治以来，感觉一天天向好的方向发展。

　　“对于业主每件投诉与小型报修，保证24小时内解决，解决不了的业委会开会讨论解决办法。”德益财苑小区业主委员会自管办的工作人员表示，从今年1月小区实行自治以来，对小区的下水管道、绿化亮化工程、垃圾杂物清理等方面做出改善，“截至目前，缴清全年物业费业主比例达73%。”

　　虽然自治小区的工作主要由业委会开展，但广大居民对小区自治的参与程度却不高。

　　“我们小区有14栋楼，但业委会目前成员为11人，我们希望每栋楼出一个人参与自治的工作。”德益财苑小区业主委员会自管办的工作人员告诉记者，如果业主可以积极主动地参与进来，自治工作会更加顺利。

　　物管行业面临转型升级

　　相对于新建成的小区，老旧小区更易面临自治的困境。

　　“对物业来说，进驻老旧小区的风险太大。”一资深业内人士表示，老旧小区的设施设备自然老化，维护、维修、更新换代都需要大量资金，“收益和风险不成正比。”

　　另外，老旧小区的物业费相对较低，提价对于很多业主来说也是很难接受的事。

　　南昌市物业管理协会相关负责人表示，物业管理成本以每年15%的速度提升，物业费提不上价让很多物管公司面临巨额亏损，从而可能导致服务品质下降，甚至发生主动撤离小区的现象。

　　业内人士表示，业主自治这种新举措虽然值得提倡，但实行过程中会遇到很多问题。“比如缺乏专业的服务管理水平。另外，由于缺乏业主大会的有效监管，这种业委会做主监管模式很容易导致业委会与部分业主的权益冲突；自治模式的财务缺乏法规支持，也无法做到规范和透明，这也导致部分业主产生忧虑并拒交物业费，产生新的纠纷。”

　　某自治小区业委会成员告诉记者，虽然定期公示物业费收支的具体情况，还是有部分居民怀疑钱款被挪作他用。“这种不信任感让我们很挫败，甚至怀疑继续下去的价值何在。”

　　在自治小区摸索发展之路时，物业管理行业也在探索新的发展方向。据南昌市物业管理协会相关负责人介绍，在有条件的小区配有货工，业主需要什么，就可以服务到家。“良好的服务是需要购买的。不入流的物业公司会随着市场发展，慢慢被淘汰。”