南昌楼盘降价是大概率事件

　　“在适度从紧的货币政策、严控通货膨胀以及限购令的综合影响下，南昌楼市住宅成交量预计下滑超过50%，最快三个月，最慢半年，南昌就会出现价格下跌的楼盘”。

　　“区域内的供应体量，决定了房价下跌的速度与深度。供应过剩的区域，房价下跌更快；供应相对较少的区域，房价则略显平稳”。

　　用政策换时间。通过一系列的调控政策，暂时遏止房价的快速上涨，为大量的保障房上市争取时间，当大量的保障性住房面市后，住宅的投资、投机功能将逐步被削弱，住宅也将回归其居住的原始功能。这才是中国房地产市场真正的拐点。——李念

　　2011年，楼市遭受调控“核武器”袭击。加息、提高银行准备金利率、提高购房首付比率……尤其是在全国各主要城市积极推进的“限购令”，以及上海、重庆试点的房产税等，楼市未来走势扑朔迷离。

　　在重磅调控之下，楼市会否迎来拐点？房价又能否结束疯狂的上涨，重蹈2008年房价下降的覆辙？为此，本报采访了江西丰源集团市场策划总监李念。

　　作为江西楼市大腕以及行业资深专业人士，李念认为，在这次调控中，政府运用了提高银行准备金利率、加息等经济工具，提高购房首付比率、取消银行优惠利率等金融工具，征收房产税等税收工具，甚至限购等行政手段，意在全力遏止通胀并打压楼市。重锤之下，住宅也将由之前的投资、投机功能，逐步回归居住本能，楼市也将迎来真正意义上的“拐点”，逐步走向成熟。

　　货币政策适度从紧开发企业面临“断粮”[/　　年，受适度宽松货币政策的影响，南昌楼市呈快速发展，房价也不断上涨。2011年，货币政策由适度宽松转向适度从紧，银行放贷规模、个人住宅贷款等政策不断收紧。对于这一点，李念表示，“2007年的调控使南昌房价下降近30%，而这一次，不论是政策环境、经济环境还是金融环境，与2007年相比有许多类似之处，甚至有过之而无不及。”

　　他认为，今年是“十二五”的开局之年，经济发展也开始着重于产业结构调整，另外，货币流动性过剩以及居高不下的CPI，迫使政府采用适度从紧的货币政策，并使用提高准备金利率、加息等手段，以减少货币流动性，控制通胀。这一点，与2007年极为相似。

　　适度从紧的货币政策以及严控通胀的形势，对于楼市的影响，首当其冲。李念告诉记者，“今年，银行准备金利率已达19.5%的历史高点，这就意味着市场上的流通货币将越来越少。另外，根据央行今年的放贷政策，将严格控制今年的放贷规模，并按照季度、月度平均放贷规模，限额放贷。银根越收越紧，无疑考验着开发企业的资金实力。”

　　李念分析，“融资受阻，销售又不畅，资金难以回流，企业资金链将面临考验。一个月、两个月可能没问题，时间长了，总会有一些开发企业坚持不住。一旦有企业不堪资金压力，竞相降价的局面势必难以避免。”

　　限购“冰冻”楼市成交萎缩将引发降价[/　　新年伊始，“限购令”在全国范围层层加码，南昌也不例外。1月20日，南昌首次出台了“限购令”，时隔1个月——2月20日，升级版“限购令”再现楼市。李念则表示，“‘限购令’的升级，足见政府稳定房价、保障民生之决心。”

　　南昌的限购区域从之前的五个区，扩大到整个市区；限购的人群也扩大了，已有2套房的家庭被禁购；同时，二手存量房也被纳入限购范围……升级版“限购令”对南昌楼市的影响，无疑是巨大的。

　　“更为重要的是，购房者对楼市未来走势的预期将开始转变，悲观情绪也将蔓延。可以预见的是，升级版‘限购令’将在短期内‘冰冻’楼市，限购范围之内，成交量将大幅度萎缩，时间一长，房价下降的概率越来越大。”不过，李念认为，并非所有区域都会大幅度的降价，这与该区域内的供需量有密切关系。

　　他分析，“以红谷滩中心区和老城区核心区为例，如果现在与未来都没有大体量的供应，这里的房价将很难大幅下跌，大起大落的局面将很难出现，但前两年不断追高的房价势头无疑会被遏制。而朝阳新城则或许是另一种情形，多个项目的集中推盘、大体量的房源供应，很可能使这里成为重灾区。”