房产商经营性现金流大幅下降 面临断粮危险

　　出钞口愈加收紧

　　如果说上市公司尚能依靠资本市场获得一些资金支持，那么未上市的一些房地产企业所面临的“断粮”风险将会更加严峻。

　　2月23日，广州大银行家投资顾问公司董事总经理黄家荣发表标题为“银行全面停止给地产商发放开发贷款”的博客文章，这随即成为媒体热炒的焦点。尽管市场普遍认为银行全面停止房地产开发信贷的可能性几乎为零，不过，信贷收紧却是不争的事实。

　　中国建设银行一位对公业务经理告诉《中国经济周刊》，目前虽然没有接到任何此类通知，但是当前的贷款指标较为紧张，房地产开发业务并不在被优先支持的行列中。

　　3月4日，媒体引用全国政协委员、中国工商银行行长杨凯生的话报道称，工行要增加对中小企业的贷款，同时在规模上收缩房地产开发贷业务，以调整信贷结构。

　　3月8日，从事私募与信托行业的经济研究者孙飞对记者说：“现在房地产企业都普遍缺钱，我前段时间就刚刚完成了一个私募融资项目。”他并未透露太多关于该项目的信息，但是令他兴奋的是，融资渠道“收缩”或许能帮助他寻觅到更多的客户。

　　“完全停止来自银行的房地产开发贷款是不可能的。”孙飞认为，目前大量的保障性住房还需要银行信贷的支持，而且，如果停止授信反而会直接让房企的风险传导至银行自身。

　　一位国有房地产企业的财务经理告诉记者：“目前银行对大型优质房地产企业客户加强了房贷审核力度，而中小型开发商就很难贷款。而且贷款利率提高之后，很多中小企业已经贷不起款。”

　　这位财务经理进一步表示，房贷审核主要包括申请企业的财务状况、近几年的审计报告还有企业整体的项目情况，以及对企业未来现金流的预测。“在建面积、销售面积、结转收入、土地储备、未来的土地储备获取计划等，这些都在银行审查范围内。最关键的是看公司的现金流和担保人以及抵押物等。”

　　银行捂紧了口袋，开发商就必须从其他渠道获取资金，这其中便包括私募和信托。但是，这两项融资成本都明显高于银行信贷成本。

　　一位曾经从事房地产私募融资和信托融资的房地产业人士告诉记者：“信托募集资金不能用来购买土地，且成本要比银行平均融资成本高3倍。私募则更高，利滚利算下来大约是25倍。”原本被开发商不屑一顾的高成本融资渠道如今或许会成为他们的救命稻草。

　　在各地限购措施的影响下，销售资金回笼遇阻也让房企措手不及。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，今年2月，北京期房住宅成交量为2925套，比1月份的9000多套下降了七成左右。

　　另据伟业我爱我家市场研究院的数据显示，今年2月，商品住宅新增供应套数为1812套，环比下降95%，同比下降31%。

　　“这几乎是最为迅速的一次交易量压制。”上述国有房地产企业财务经理如此评价。他说：“成交量降低直接拖累了房地产公司的销售资金回笼速度。如果这样的情况持续下去，即便是降价，可能销售量也不会有明显升高。”

　　但是，来自中国房地产协会的一位高级分析人士则预判：“2011年下半年，全国大部分房地产企业都将遇到资金紧迫的问题。但是如果他们从现在开始降价销售、加速回流现金的话，资金链还是可以得到一些缓解。”