房地产目前在唱两首歌 《吻别》VS《牵手》

　　【文章导读】中国房地产住宅研究会副会长顾云昌近日表示：中国的房地产在唱两首歌，第一首是《吻别》，吻别黄金年代；第二首是《牵手》，牵手白银时代。……

　　纵观2014年房地产整体走势，并结合国家统计局日前发布的一系列数据不难发现，“下行”和“低迷”已成为两个无法回避的关键词。

　　——商品房销售面积和均价持续下降，年末降幅有所收窄，待售面积持续增加。全国商品房销售面积万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%；商品房销售额亿元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5个百分点，2013年为增长26.3%。全国商品房待售面积万平方米，比上年增长26.1%。

　　——房地产开发投资和资金增速持续回落。全年全国房地产开发投资亿元，比上年名义增长10.5%(扣除价格因素实际增长9.9%)，其中住宅投资增长9.2%。全年房地产开发投资增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。12月末，全年房地产开发企业到位资金亿元，比上年下降0.1%。

　　——土地市场一路走低，年末止跌企稳。房地产开发企业土地购置面积万平方米，比上年下降14.0%。不过，降幅比1-11月份收窄0.5个百分点；土地成交价款亿元，增长1.0%，1-11月份为下降0.1%。

　　——房价同比继续下降，环比止跌回升。受去年同期基数较高影响，房价同比仍下降。截至2014年12月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市个数分别为68和67个，上涨的城市个数分别为2和3个，均与11月份相同。从幅度看，新建商品住宅和二手住宅价格同比综合平均降幅均比11月份有所扩大。

　　不过，房价从环比看年末则有所回暖，尤其是一线城市成交渐趋活跃。销售量方面，12月70个大中城市新建商品住宅成交量继续回升，环比增长近9%，再创年内新高；房价方面，尽管绝大多数城市房价同比和环比均呈现下降趋势，但环比降幅正在持续收窄。

　　——结构性矛盾依然突出。一方面，房地产开发投资与到位资金增速差距继续拉大；另一方面，国家统计局一系列市场调研也发现，尽管重点城市市场降幅正在企稳，但非重点城市下行压力大。部分三四线城市企业出现延缓工程进度甚至停工现象，市场表现不乐观。

　　2015年1月6日，交通银行(，股吧)金融研究中心在京发布《2015年中国宏观经济金融展望报告》。《报告》预测，2015年，我国房地产市场长期供求结构发生改变，住房总量已由“供应紧缺”逐步转向“供求大致平衡”。我国房地产行业已告别高速增长的“黄金时代”，步入内生发展的“白银时代”。

　　2014年8月26日，万科董事会主席王石日在北京说，中国房地产行业的“黄金时代”已经结束，“白银时代”到来，并表示，最近一段时间，房地产形势正在发生微妙变化，但他依然对市场保持谨慎乐观。

　　对于黄金时代和白银时代，王石这样解释，黄金时代处于经济高速增长期，房地产行业“弯下腰就是金灿灿的”，但白银时代“不再是弯下腰金灿灿的一片”了。

　　事实上，房地产“黄金时代”、“白银时代”的论述并非王石原创。近两年来，这个概念经常见诸各大地产论坛。业内对“黄金时代”的异议并不大，主要是指过去十年地产商“拿地就能赚钱”的时代。

　　中国经济发展了二十多年以后，房地产到了行业发展的重要转折期，在经历了疯狂过后，“活下去”一下子成为目前背景下房地产公司的立足点。诸多大佬对房地产行业的变身达成共识，称不要对房地产抱有再次高潮的幻想。

　　万通集团主席冯仑表示，活下去的关键是做好自己的事情，“只要一直进步着，虽然不像互联网这么妖娆，但仍然能有安身立命的地方”。在转变模式后房地产的发展空间仍然巨大。

　　同样，自称给富人盖房子的地产大炮任志强在十年如一日唱涨房价后也改口了，12月14日，在全国工商联房地产商会2014年会上表示，“没有看到任何理由阻止楼市下滑。”目前开发商的库存很大，预售面积已经超过6亿平方米，而接近6亿平方米已是历史上最高峰。这意味着目前的预售面积已创造了新的高峰。

　　如果货币政策没有发生大的变化，投资下降趋势仍会继续，至少到目前为止没看到任何理由能阻住。楼市的“白银时代”在一片质疑声中悄悄到来。

　　业内人士普遍认为，目前房地产行业已告别原来的高增长的“黄金时代”，进入平稳发展的“白银时代”。在此背景下，中国单独针对房地产市场出台的调控政策将越来越少。今后，房地产市场调控作为整体宏观调控的一部分，正逐步被纳入全面深化改革的范畴进行全盘考虑。

　　中共十八届三中全会提出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

　　近期，中国相继印发《不动产登记暂行条例》、《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，房地产税立法等楼市长效调控机制也正在研讨中。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，这一系列政策将从根本上重塑房地产行业的发展模式。“这些长期调控手段无疑将增加土地市场的供给，未来将有效平抑房价。”

　　中国社科院专家倪鹏飞指出，“本轮调整是中国住房市场在前期过度高涨后的周期性衰退和调整，无论对房地产、宏观经济和社会民生都具有一定的积极意义。房地产形势发生变化了，地方政府依赖土地财政的传统路径将难以为继。未来地方政府将重点发展服务业，加快当地产业结构转型升级，改善当地的投资和创业环境，以吸引人才和增加当地的人口导入，才能有效去化住宅存量。”

　　独立财经评论员叶檀认为，地产行业虽离开黄金时代，但仍在白银时代。叶檀称："当投资者大量进入的时候，房地产市场迎来的是黄金时代;当投资者观望、刚性需求仍在的时候，房地产市场进入白银时代，各个城市出现明显分化;当投资者与刚性需求者共同背弃房地产市场时，市场才会进入黑铁时代。目前，房地产市场下行是客观事实，国家统计局公布的数据，以及楼盘降价促销个案，与某些三四线城市成交量近乎崩盘的大幅下挫，印证了这一点。预期下行，不等于房地产市场会走向尽头。从房地产金融角度出发，预期下行的市场只要还有价值，就是并购基金的用武之地。一些公司继续看好中国城镇化进程对房地产的拉动作用。"

　　同策咨询研究部总监张宏伟也认为，2015年及今后较长一段时间，住宅市场价格走势会相对平稳，房企很难像“黄金十年”那样在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率将逐渐下滑。

　　在市场供求已基本平衡的情况下，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。张宏伟认为，供求关系的平衡使得购房者成为市场真正的核心，市场进入“白银时代”。开发商很难再制造买涨不买跌的市场氛围，此时，购房者的需求决定着房企的布局及产品策略，

　　而这意味着依靠高周转继续实现快速增长的策略将难以为继，开发商必须认真研究购房者的需求，否则将很难在“白银时代”做精准营销。

　　平安证券表示，虽然此次政策调整的力度和方向与2008年有一定的相似之处，但与2008年截然不同的是，当前行业的整体供需已经发生根本变化，整个行业难以实现V形反转。

　　《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014—2015)》也指出，2013年至2014年度,我国住房投资投机全面退潮,商品住宅首现过剩。

　　报告判断，2015年房价将软着陆，其中一二线城市房价将继续下滑,三四线城市房价将稳中有降。而随着商品房库存积压销售困难,未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失。