顾云昌：不“变”房地产将会死路一条

　　1月16日下午，第六届地产中国论坛暨2014中国房地产年度红榜在钓鱼台国宾馆拉开序幕，本届红榜以“服务赢创地产未来”为主题。大会上，全联房地产商会联盟执行主席全联房地产商会联盟执行主席顾云昌做了“开创中国房地产的新时代”的主题演讲。他表示，“白银时代”中国的房地产将发生剧变。“变”是转型时期的主要特征，也就是我们所说的结构调整，或者改革，因为不变将会是死路一条。

　　“而这一‘变’字主要涵盖了九个方面：市场变态、政策变味、发展变速、产业变型、企业变制、产品变新、融资变通、投资者变路等等。”顾云昌表示。

　　2014年，“新常态”成为中国房地产乃至中国经济发展过程中的一个最关键的词语。在顾云昌看来，“新常态”主要有三个特征，一是增速放缓，二是结构调整，三是理性回归。而这其中又包括三个“中高”：第一就是经济速度放慢了，但是必须保持中高速。如果进入低速，中国可能陷入陷阱。第二，产业往中高端走。第三，产品的质量包括服务质量，要中高档。

　　以下为演讲实录：[/　　顾云昌：地产中国第六届年会，我是常客，从第一届开始，年年有变化，年年有红榜，年年有创新，年年有变化。今年的变化是什么呢?60后先说，70后在他后面说?60后说，2014年，70后说的是以后的，所以这个难题很大，所以想了半天我也没有好PPT，我想等任总讲完以后我再讲，他讲的太多了，我再讲就罗嗦了。

　　当然现在中国正值经济界最响亮词就是“新常态”，我就想从经济新常态，楼市新时代，这个角度来谈我的观点。

　　新常态大家都知道，其实中国新常态的提出要比国际上提出要晚5年。人家在2008年、2009年就提出来，当然他的新常态和我们现在的新常态不一样。为什么现在提出?考虑中国整个发展，真正转型恐怕是这两年才是真正做到了。

　　而在全世界都展示的时候我们还在搞发展，中国现在进入新常态了，当然是总书记提出来，习大大提的问题，当然都要响应。

　　新常态有几个特点?有三特征，第一个特征就是增速放缓，第二就是结构调整，深度调整。第三，就是分析。

　　第三，三个中高，就是经济增长速度放慢了，但是必须保持中高速。如果进入低速，中国可能陷入陷井。第二，产业往中高端走。第三，产品的质量包括服务质量，要中高档。这三个中高对房地产来说也是重要原因。

　　从四中全会角度提出三个新：第一，新增长点。四中全会提出发现和培育新增长点，新增长点在哪里?我们耳熟能详的就是朱镕基在1997年提出来把住宅作为新的增长点，于是有今天新的增长点。到了今天，这两个增长点已然发挥作用，我觉得中国仍然处于老百姓消费的房车时代，住房消费为主导的时代。这样情况下发现和培育新的增长点，这个增长点是什么?就是战略性的新兴产业和服务业。

　　第二就是新的发展空间，新的发展空间是什么?就是优化发展空间，经济发展的新空间。那么提出了京津冀一体化和沿长江带，这个就是新的发展空间。

　　第三个就是新型城镇化，我认为在新常态下面是不是可以从这三个方面来描述。

　　重点我想讲对楼市新时代做一个回顾。那么我们现在大家都说，过去十年，有人说十五年是中国房地产的黄金时代，我记得在2012年的时候，2013年初，我当时认为中国房地产正在唱两首歌，一首歌叫吻别，一个叫牵手，吻别房地产的黄金时代;牵手房地产的白银时代。房地产不得不和黄金时代吻别了，这个时代过去了。我们回顾一下黄金时代，一个叫做在产业发展中是超级繁荣的，我曾经说中国房地产业的发展像火山一样爆发，老百姓住房需求通过住房制度改革，世界绝无仅有的住房制度改革，中国体制全部改变，结果爆发出来火山一样的需求，所以有人说这是超级繁荣。

　　第二，我们企业就是野蛮生长，那么全世界共同关注的问题，骂声最强的，最多的就是房价是脱缰的野马，这就是黄金时代的标志，当然这个过程当中，我们开发企业，我至今还记得，在本世纪初的时候，有几家开发商都跟我们说，一不小心进入房地产业。土地让我们拿，将来赚了钱再给政府，一不小心就发起来了，这就是黄金时代。

　　一不小心就发起来了，这是房地产行业在黄金时代的遭遇，应该说遍地都是黄金，大大小小的企业都赚了金子。就连我们投资者稀里糊涂买了几套房，都成了富翁了，这就是黄金时代。

　　那么到了白银时代会怎么样?我觉得白银时代将是中国房地产发生一个剧变。刚才主持人说“变”，我感觉这不太好，当时陈水扁上台的时候就是阿扁，“扁”和“变”在台湾是同声的，我们现在是变，当然他把自己变进去了，我们要把中国经济房地产变上去。现在说话当中要注意，你进来了，不能说你进去了。你出来了，你上去了。千万不能说你进去了。

　　怎么变?要变上去，它变要变进去了。当然变是转型时期的特征，也就是我们的结构调整，这就是我们的改革，因为不变将会死路一条，无论是中国经济，中国房地产业还是我们的企业都不变。

　　那么我曾经罗列了9个变，一个叫市场变态，市场状态变化，一个叫政策变味，政策的味道变了，第三个叫发展变速。房地产的发展速度肯定要变的，产业变型，转型，变型，企业变制，企业的制度在改革。我们现在房地产企业制度大大小小都在进行改革，产品要变新，融资要变通，房地产融资渠道变通，投资者的投资，投资者也在变图。过去我们主要是什么?通过买房，通过投资砖头赚钱，恐怕以后这个路要变了，恐怕要投资房地产的金融产品来获得利益。

　　最后动力要变坏，房地产发展的动力一定要切换的，切换我们增长点，切换我们发展的动力，下降的动力，当然变得还有很多，我罗列了九个方面，当然时间关系不可能全部展开，我重点讲讲关于市场变态的问题和政策层面的变味的问题，以及我们行业变形的问题。

　　市场的变态现在看来中国房地产市场状态的确变化，也就是说过去我们中国房地产市场长期以来基本上进入卖房市场，总的小时进入买房市场，真正进入买房市场是2014年最明显。因为2013年有一个小周期的高潮，我们大周期从黄金时代进入白银时代了，我们小周期也过去以后，走下坡路的时候，市场就变态了，可以用三句话概括，第一，竞争加剧。第二句话叫做洗牌加快。第三句话叫做利润摊薄。这是我对中国房地产进入麦房市场以后，市场变态以后的一个观测。竞争加剧大家都体会到了，现在谁能说有日光盘，日光盘见不着，月光盘也少见，因为现在控制力高。

　　国家统计局颁发数据看到待售面积，讲的是一年以后又卖掉了房子，因为数量不多，才6亿平方米，一年卖掉多少房子?十几亿平方米，半年消化量，当然不多，在库存量远远不止这个，还有已经开盘了没有卖出去的房价，我估计最起码有15、16亿平方米的房子在卖，这就是市场竞争的原因。凡是供大于求情况下肯定市场竞争。

　　最后出了事情大家都知道，“倒奶”，年轻时候学习政治经济学，奶农说我送给人家说可以，到城里运费我受不了，有人怀疑我这个奶有问题，我送过去没有人喝怎么办?就是倒奶也是新常态的表现，中国经济进入一种新常态了。房地产进入新常态，最大的标志是买房市场，在这个情况下面其结果是洗牌加快。

　　我们看到了今年发榜，红榜里面有哪些企业，两个两千亿，七个一千亿，我们看到越是排在前面的，增长幅度越大，基数很大，增长幅度也很大，排在100亿以上，增长速度不如300、500亿的增长速度，这就是现在洗牌加快。

　　在他们迅速增长时候，全国房地产销售面积多少?同比下降了8%左右，上市公司，上海绿地的指标，去年销售增长接近了50%的增长，全国下降了8%，那么这一对比就知道肯定是企业没有生产利润，他们消亡了。我看到一个资料，这三年来全国房地产的企业的数量从8万降到5万多，一年平均下来没有了一万多个，这就是洗牌加快，这是相当残酷的，市场经济是不流泪的，能行就活下来，不行就下去，好在房地产有一个特征，没有听说几个老板，光说个别跑路的，没有听说上吊自杀的。为什么?因为最差的老板他有土地，好在中国土地市场一个怪象，房价、地价也在往上涨，去年全国平均房价温和下行，统计局下降同比下降了2%、3%、5%，6%，最多10%左右。但是全国土地价格怎么样?12月份数据没有出来，11月份出来是这样的，全国土地交易量，开发商买地数量同比下降14.5%，但是买地价款只下降了5%，充分说明房价温和下行，地价是在大幅度的上升，这就是中国的土地制度。

　　在这样情况下，最后拿了高地价的，就看企业的表现，所以不行的，没有实力的，没有资金的，没有品牌的，做得不好的，被兼并，被合作，好在土地还值钱，赚得少一点就是了。这样趋势恐怕在未来白银时代将会延续，所以有人预测白银时代10年以后，20年以后，重要性房地产数量会减少50%，剩下10%，也有人说20%，因为以后的事情谁都不知道，但是数量绝对值下降，大幅度下降是必然的。

　　第三，利润的结构。房地产开发利润原来说是像脱缰的野马，拿到土地就能赚钱，现在不一样。我看了上市公司报表，这几年上市公司报表净利润每年在下降。现在搞得好的，12%、13%的净利润还好，差得一点就是8%、9%，有15%、16%、17%的净利润明显下降了，当然这种下降还是好多了。我最近参加一家装修公司的会议，我问他你的净利润多少?他说到8%，我们行业目前的利润率仍然是比较高的，所以为什么叫白银时代?我认为关键在这儿。

　　因为我们制造业的利润，有的只有2%点几，有的4点几，有的5点几，一吨钢铁最后利润多少?有人说买一个冰棍，我具体没有研究过。所以我们怎么看房地产业，这样形势下，看看房地产是好的产业，这是我想讲的关于市场变态的问题。

　　市场变态情况下可以下降，如果说黄金时代，大大小小房价都能减到黄金，但是在白银时代，并不是所有企业都能赚到银子的，不仅赚不到银子，还会被淘汰，这就是对白银时代的行业提出了这么一个问题。

　　其实白银时代对于我们行业来说不是坏事，我认为在黄金时代吻别的一句歌词就是吻别在狂澜之夜，我们房地产是吻别的狂澜之夜。但是现在进入白银时代了，牵手白银时代?怎么牵手?我们要看到在黄金时代并不是所有指标都是黄金的，在白银时代并不是所有的指标都差于黄金的，而且主要的指标我认为应该比黄金时代还好。比如对我们这个行业的进步我觉得是大大有利的。一个好的行业，一个成熟的行业必然是经过激烈的竞争，有风雨交加的洗礼才能够成熟。一个好的企业必然经历过高高低低的成功和失败的两方面的磨炼，才能够取得好的业绩，或者说用马云的话说，一个好企业一定是在坏的环境下面成长起来的，我觉得这话讲得有道理，看起来市场竞争形势很激烈，但是对真正企业是有好处的。从这个意义上讲，我们房地产业将在白银时代，从过去的野蛮成长走向理性成长。

　　第二，对消费者也是有利的。因为在黄金时代不管什么样的产品都能卖得出去，买得差的产品的人，实际上最大的受损者，但是在白银时代必须是好产品，性价比好的产品才卖得下去，对消费者卖到的，你可以买的时候比较，可以挑选，最后得利者是消费者，会得到性价比合理的，更能赏心悦目满意的产品。所以不要认为黄金时代好，白银时代不好，从根本上来说行业进步，企业进步和消费者满意度，都会在白银时代得到体现。

　　这是市场第二点政策变味，我们从2014年看得到的，好多人问为什么中央经济工作会议连续两年不提房地产调控?更不提房价?这在旧常态下，有人对房价，一提房地产就是房价，中央政府就是恰恰说房地产调控，说房地产不提房价，这两个老百姓，全世界最关心的问题，这不是疏忽，这说明党中央的英明，这是表扬党中央。因为真正按照三中全会提出来，让市场在资源配置中发挥决定性作用，这一条在房地产市场中发挥作用了。

　　因为在我看来决定房地产市场，一个是现在讲的，决定中国房地产市场发展的速度，发展的规模其实就是人口红利。中国的经济发展到本世纪初的时候，正是中国的人口红利爆发的年代，中国的买房者，全世界的买房者，第一次买房30岁左右，第二次买房40岁左右，本世纪末，上世纪初的时候，符合这样年龄段的买房者是达到了一个高峰，这时候有一个住房改革的政策出台，人口红利加上改革的促进必然造成了中国房地产市场今天的繁荣，必然出现超级繁荣，这是必然的，不是任何政策能够指导的，当然住房政府改革也是政策，光有人口红利，没有改革发挥不出来，光有改革，没有人口红利，同样没有这样的速度和规模。

　　那么这个情况下我们看看整个房地产市场变化，那么发展到今天应该说有一个阶段性，为什么我们现在会进入到一个白银时代?而不是继续在黄金时代，而就是人们常问的，为什么现在进入新常态，这一点不用多回答了，因为我们人口红利，我们的发展阶段造成的。

　　要使房地产市场保持稳定健康发展，靠什么?一个刚才说的本身的需求，供有和需求关系非常好，如何协调好这种关系，用行政性限制是没有办法的办法，如果是好办法你跟我说，因为我参加过这个座谈会。现在房价上涨过快怎么办?你们给我想办法。我们的目标就是定在房价上面，得出结论只能是这样的，没有找到房价背后的原因是什么?现在各位都越来越清楚了。什么原因?中国有三大原因，第一，货币原因。第二，土地原因。第三，金融原因。今天上午我看了一段讲的我们的M2，2014年的M2增长只有12.2%，尽管我们新增贷款达到9.78万亿，达到了历史的高点，但是我们的M2的增长速度已经降到了12.2%，应该说这是非常合理的意见。但是我们过去20年当中我们的M2平均增长多少?20%，根据经济学原理，M2应该等于什么?我们的叶剑平教授在这儿，M2应该等于，我们%，CPI3%、4%，再加一点就是15%、16%的增长，4到6个百分点，M2跑哪去了?跑到房地产领域里了，跑到地价里去了，跑到房价里去了。

　　我也查过美国的资料，美国过去同样的年代当中，他们的M2增长速度就相当于。而我们的M2和它的之间差了4到6个百分点，那么到房价里面去。所以没有控制M2的源头，一味打压房价，就是得了一个器质性的问题让病人吃止痛片，没有什么效果。

　　第二，土地问题。中国的土地制度没有办法，目前为止中国土地制度改革可能会有突破，我们期待有突破，因为我们的习大大提出来下一步农村土地制度改革要保三个主线，假如说反过来，三个底线保证情况下，我们可以突破的话，除了三个底线有其他突破，土地改革可能是更大一点。

　　为什么北京的房地产价格，房价出现了同比的下降，环比下降，但是北京的土地价格去年达到多少?比今年涨了多少?4个亿涨幅是最快的土地价格。这样的土地制度，这样的财税体制，地方政府不得不靠土地吃饭，地方政府也必然靠涨地价来获得更多的财政收入，来支持地方的投资和公共产品建设等等，这无可置疑。

　　房地产市场变化到了政府的层面，政府的政策变味，那么现在看来一个是市场化的趋向，一个就是长期化的趋向。房地产应该从建立长效机制着手，现在看长效机制已经开始建立，表现在三个方面。第一，金融方面。第二，土地方面。第三，税收方面。那么这些都知道，土地方面三个底线，金融方面93年文件当中我们光注意到了首套房的可以享受政策和变化，已经还清二套房的贷款变化，其实更深含义是提出了三个方面的融资渠道。一个叫MBS，一个叫银行间的发债，第三就是瑞斯。

　　土地方面三个底线，还有税收方面推进房地产税收的，房地产的立法。这方面我觉得正在开建，这就是今后房地产归纳起来一句话，不将是看政府脸色，也不将是随着政策变化而变化，而是随着整个市场化进程而变化，随着长期的长效机制建立，使我们房地产市场从狂乱发展达到理性发展，这是恐怕这样一种轨迹。

　　那么这样发展当中我觉得要关注货币政策和金融环境变化，可能对房地产至关重要。为什么我们在过去若干年当中的房价上涨过快，刚才讲主要是货币政策，M2的问题，如果全国M2控制在一定涨幅当中，有理由认为中国房价将保持相对平稳。所以M2的环境和金融环境密切相关起来，你要促进房地产市场发展，真正像930文件讲的金融支持房地产，930文件题目大家知道吗，叫金融支持房地产的若干意见。

　　什么意思呢?我看到的资料，刚才任志强讲了很多关于金融问题，我也非常赞成，决定房地产市场冷热的是金融政策，中国现在首付款30%，第二套房付款是50%到60%，平均下来多少。你知道美国首付款比例多少吗?3%。因为有些人是零首付富的，大多数人可以通过政府的担保，5%的首付，这样金融支持，才有美国市场在次贷危机以后逐步复苏。中国房地产松绑是松了，但是没有完全松开，比如一线城市还没有取消限购，在金融对房地产支持方面差很多很多。一个就是刚才我说的首付款比例问题，还有利率问题更关键。利率现在几个城市有7折，没有，8折也没有，9折有一点点，这些事情我觉得通过金融改革来推动房地产市场。

　　那么我相信中国经济要保持稳增长，离不开房地产的稳增长，所以这就是我们要考虑的问题。

　　第三个层面简单讲讲房地产的转型问题，房地产要转型，行业要转型，产品要升级，转型体现三个方面。第一个方面就是我们多元化，经营的多元化。第二就是融资的多元化。第三就是企业管理的集约化。这是充分体现房地产转型的三个方面。

　　产品升级方面，也是朝着三个方面。第一个方向是绿色化。第三个方向是差异化。第三个方向是服务化。中国房地产人已经充分认识到了，新型城镇化要以人为本，房地产的发展也将从以物为本转向以人为本。我们过去目标都盯在房子上面，盯在物业管理上面，现在开发商、管理者都已经开始转变了，把目标不是定在房子上，是定在人上面，以人为本，真正考虑人的买房需求，入住以后的需求，如何满足他的需求。

　　从过去的物业管理转向了社区服务，服务谁?不是服务房子，是服务人。未来中国，未来中国房地产业一定要遵循以人为本，以人为核心。那么才是我们创新发展切换的一个动力。最后一句话，只有全心全意为人民服务，人民币才能够真心实意为你服务。