刘璐：开发商应先资金回笼 再去考虑拿地

　　进入12月，各大房企纷纷加大促销力度以期在最后一个月内冲刺年终任务。然而，从11月陆续公布的上市房企完成年终销售目标情况来看，19家A股及H股标杆房企只有8家已经完成年度销售目标的85%以上，其余11家房企距离年终任务目标较远，即使还有1个月的冲刺时间，今年的任务目标恐难完成。

　　市场下滑，高库存量与持续放缓的去化速度，不少房企资金压力迎面袭来，今年7月全国多个城市爆发多起开发商“跑路”事件。在政府连续政策刺激下，依然难见成效，整个市场一片迷茫。房观察以此为背景，专访西南财经大学经济学副教授、房观察智库专家刘璐，以当前呈现的年度任务目标完成情况为出发点，探寻目前市场出现原因以及未来市场发展趋势。

　　目前公布出来的前11个月的销售成绩，今年上市房企销售目标完成情况不甚乐观。从19家A股和A绩股的标杆房企来看，只有8家完成了今年的销售目标，而其余的11家今年则很难达到目标，对于这种情况你如何看呢？

　　刘璐：我从业内的朋友那里也有了解，今年的各大房企销售压力非常大，从今年5月份以来，差不多半年时间房价一路走跌，半年内成都的房价指数跌了5.3%。11月统计局的数据还没有出来，我们还不太清楚，但是从5月到10月房价是一直呈下行趋势的。

　　如果价格不变的话，走量就会非常困难。我们可以看到，在9、10月份出了一些救市政策后很多开发商都在积极响应，推出了各种各样的优惠措施。从房价来看，目前来说还没有抑制住房价走跌的这个趋势，但是从销量来讲，还是有一些起色的。有数据显示，进入11月以来销量有些增长，看得出来以价放量还是比较明显。

　　因为房价走跌，即使销量有增长，销售额也不会增长得十分明显，特别在市场上观望气息比较浓厚的情况下，很多购房者觉得这个房价还会跌，所以就不像以前那么急迫的去入市买房，所以现在滞销这个问题还是比较严重。在今年这种情况下，大多数开发商是很难完成这个年度的销售任务的。

　　从目前的情况那看，造成开发商难以完成年度任务的原因有哪些？

　　刘璐：主要原因就是风向转变，从5月以来房价下跌最关键的一点就是我们国家现在正在转型，整个中国的宏观经济都在转型，转型的基调就是在以前这么样一个纯粹的投资拉动型向一些结构方面来转型。房地产作为调整的产业之一，受到一些冲击也是很正常的，中国经过十年的高速增长，目前基本上在各个行业都有一个产量过剩的现象，不单单只有房地产，例如钢铁、化工、太阳能发电等等。

　　房地产行业经过多年发展，累积了一个相当大的库存量，一些数据显示，全国大部分城市即使没有新房建出来，那些挤压的库存也够销售20多个月，当然在不同城市有不同体现。这个实际上体现了当前中国房地产结构性的变化，经过这么多年的发展，从供不应求逐渐成为供需在接近平衡甚至还供大于求的局面。

　　我们有一个家庭调查，去年发布了一个数据显示，中国当前家庭平均住房拥有量已经超过一套，每户为1.22套。前十年很多家庭都买了房，所以现在没什么新增的购房需求。之前支撑中国住房需求的一个很大的原因是投资性需求，买来了除了自己住以外，还有的是为了等着升值。中国居民的储蓄很高，但是投资渠道相对较少，以前除了房地产就没有一个比较好的投资渠道，股市起伏较大，黄金也从去年开始下跌，多重原因造成了住房成为中国家庭里比较重要的一环。

　　我们国家的CPI去年是2点几左右，还是比较慢，在这么慢的情况下房价没有CPI涨的快，这个问题在去年就已经暴露出来。住房作为一个投资品来说去年其实已经在逐渐褪掉这个光环，三四线城市房价涨幅还没有CPI快，如果你有一套房的话，其实已经在贬值了，但是在二线城市还是可以保值的，在一线城市还是涨的比较快的，总体说增幅都比较慢，到了今年5月份这个问题就体现出来了。

　　到目前为止，包括北京上海，房价还是在跌，所说正在逐渐转向。很多原因，一个是产量过剩，还有就是中国的住房需求在下降，一方面是自有住房在增多；另一方面是，投资需求在逐渐下降，很多因素融合在一起造成了今年房地产下行的趋势，而且从这半年年的下行5.3%可以看出，超过了2008年的4.0%。所以说我们可以把它叫做一个结构性的调整，不是像以前因为某一个政策引起的调整，虽然说9、10月份出现了一些救市政策，可以看出这个效果并不明显。从今年年底很多开发企业业绩的体现，我们可以判断在11、12月份还会有很多的优惠政策推出，来为回收款项来做更多的支付。

　　前面提到的更多原因是因为宏观经济，结构调整产量过剩等造成，那么在开发商自身又是哪些原因造成今年这种情况的出现？

　　刘璐：开发商本身来说有一个拿地、开发、建设这样一个周期，今年这种情况体现一个比较大的原因可能是开发商前两年对这个市场的判断特别乐观造成的。特别是2013年的市场反馈，2010年底的限购政策在2011年继续发酵，2012年政策终于体现出调控的作用，但是不明显。例如成都在2012年房价跌了1.1%，但是在2013年突然很快的增长起来。全国城市在2012年都有一个比较大的增长，2013年市场的回笼，所以开发商对开发企业产生了预判，在想市场会不会像2009年那样疯狂的增长下去，所以在拿地的节奏和成本把握上的不是很好。所以说2014年以前的地可能拿的比较多比较贵，但是在今年的情况下可能就比较差。

　　囤货量较大的同时，开发商较为乐观导致市场供应量更大，市场下滑走货速度变慢，这就是一个恶性循环。开发商的房子越卖不出去，就越回收不了款项，就会越没用钱去开发，压力也可想而知。

　　下半年，从“930”政策开始，一些地方政府积极响应出台落地政策。但是政策落地后实质性的作用并不大，你怎么看这一现象？

　　刘璐：政策的落地能体现地方政府对救市还是比较迫切，都希望楼市能迅速回笼。而且市场持续下滑，土地市场低靡，地卖不出去地方政府也会少了一大部分的财政来源。这个确实是需要市场来双方决定的，虽然说政策有一定利好，但是目前来看它对需求的刺激作用是很有限的。

　　目前来看也很难找到一个立竿见影的办法，基本上很多政策都用了，限购逐渐放开，降息。从中央到地方都有很多政策，如果在以前一定会是一个很大的利好，现在来看也只是对房产的股票有很大的推动作用，从房价上看还没有一个很明显的改变，至少还要胶着几个月。

　　在资金压力下，不少房企面临资金压力开始选择众筹，对于这种筹集资金来缓解开发商资金压力的方式如何看待？

　　刘璐：这个现象出现的好处是帮助开发商加快了销售速度，让一部分人提前享受了住房，给购房者提供了更多选择，至于你去不去参与众筹要根据个人的还款能力和风险考察。

　　这个风险还是比较高，主要是违约和对付的风险，参与众筹的借款人本来就要还70%的房贷同时还要还首付的钱，压力是很大的。如果借款人经济条件不是很好，工作发生波动，例如失业都会导致他就会出现还不起款的情况。

　　房子本身其实是抵押给银行，如果没有开发商担保的话，这就是一个纯信用的贷款，因为抵押给了银行不可能再抵押给众筹，所以说这个的风险是很高的，开发商在里面扮演了类似一个担保平台的作用。

　　小型房企面临哪些问题？小型房企出路在哪里？

　　刘璐：我觉得小型房企压力会比上市公司还大。首先，小型房企资金随时可能断，上市房企可以通过增发股票环节资金压力，融资方式较多，银行给他授信也比较高，资金压力相对少一些。但是中小房企一个项目就可能决定他的生死，所以对一个项目的回款要求非常高，如果收不到回款，那么形势就会比较严峻。

　　从今年成都的土地市场也可以看出，拿地的基本上都是大型企业，中小企业对于拿地的参与度是比较低的，因为资金压力很大。在这种情况下，小型房企首先要想办法把这一波挺过去再说，先把库存解决了，把回款拿回来应对支付需求，过了这一波再去逐渐的拿地等。

　　结合宏观经济及房地产市场情况，开发商还将面临哪些挑战？

　　刘璐：可能融资现在对于开发商来说是最大的压力。9月底河北邯郸就暴露出比较凸显的问题，很多大开发商违约，开放商贷款是比较困难的，国家对于开发贷款管的比较严格，河北邯郸都是找民间借贷去融资，说河北邯郸当时是100个亿融资被挖，不能对付而违约。

　　可以看出由于今年市场下行，销售回款很困难，给很多开发商都带来了或多或少的压力，靠自有资金来开发的毕竟是少数，大多数开发商都是从各种渠道融资，有贷款、信托、基金等等，当然融资是有成本的，而且利息都不低，目前来看，销售回款有困难的话，融资成本都可以把人拖死。

　　如果房价一路上涨，房子买的很快，这些就都不是问题，大不了就是影响利润。但是在今年这种情况下，市场下行，回款困难，直接导致还不了钱，资金链条很容易断掉。类似四川今年7月，爆发了很多违约事件，基本上在全国其他省份也差不多是这个时间，这个和今年5月以来房价下跌有直接关系，所以金融是房地产最大的一个问题。

　　综合当下房地产市场面临的众多因素，你对未来的市场走向怎样的判断？

　　刘璐：这半年的跌幅是比较猛的，目前政策是在积极的促进回笼，库存也在逐渐的消化，库存压力变小以后，对房价就有一个托举的作用，需要一定时间来促成回笼。我在5月份也做了一个判断，这一波调整差不多也需要一年多的时间，短期来看的话，现在过了也差不多半年多的时间，可能明年3月份的时候会回笼一些，房价应该可以止跌，能够止跌就不错了我觉得。以目前的趋势来看，明年春节后，3月份左右房价能止跌的话市场的信心提升会非常大。

　　这一波调整其实体现出中国房地产发展的一个结构性变化，从供不应求逐渐向供需均衡转换，在达到这个供需均衡之前肯定需要一个调整过度，供大于求，消化之后变为供需比较平衡，经过这一波调整，有助于中国房地产向供需平衡发展，经过这一波调整，可能开发企业对市场的把握会更准一些，会根据这个来调整拿地的步骤，不会像以前那样一股脑地去拿地，会有更理性的一个判断。