救市方式多样 楼市能否迎来“春暖”

　　11月21日，中国人民银行宣布自今起金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。

　　还有近期出现的开发商尝试多种的购楼优惠方式：首付分期、特价房源、电商团购优惠、众筹大抽奖等都在刺激楼市的回暖。但根据官方数据统计，北上广深四个一线城市，以及杭州、无锡、天津等二线热点城市11月上半月的销售数据均出现环比回落，成交普遍萎缩两成左右。

　　近期成交额下滑[/　　统计数据显示，11月份以来，无论是网签量还是实际成交量都有明显的回落态势。根据伟业我爱我家(博客,微博)统计，11月上半月，北京市二手住宅网签量为4662套，环比10月下半月回落31.5%，与上月同期相比回落21.7%。在价格方面，11月上半月，经伟业我爱我家成交的二手房均价为元/平方米，这一价格水平较10月成交均价下滑2%，比去年11月均价回落5.4%。

　　此外，新房市场也受到了类似的“冷遇”。“近期客户约看的效果都不怎么好，大部分来看房的客户都说是先来看看，出手的意愿并不强烈。”北京海淀一在售楼盘的销售人员告诉记者。

　　不只是北京，与10月份相比，不少地方的楼市都呈现出“疲态”。据统计，11月第二周，深圳新房供应最大的两个区——龙岗和宝安区的成交量在连续4周破千套后，再次回落至千套水平线以下。此外，上海、广州、杭州、无锡等一线城市和二线热点城市11月上半月的成交数据都出现回落。

　　业内人士分析，由于政策门槛而积压的部分改善型需求于10月份集中释放后，并无持续的需求跟进，因此市场呈现出逐步回归平稳的态势。

　　购楼优惠 “噱头”多[/　　最近，推出“特价房”已经从最初的狠折扣，演绎成今天各家房企最常用的营销噱头。经常会有“特价房源”的字样，但实际只有寥寥几套或者尾房。还有一些房源，由于朝向、楼座位置、楼层等因素影响，开发商也会让价。在做出决定前，应该根据实际情况综合考虑，不应只图一时价格优惠而带来入住后的各种不便。

　　“众筹”这个随着互联网兴起的新名词在今年才进入了楼市。目前来看，众筹更多的是一种吸引客户、推广项目的手段，以众筹为名多给一些优惠，鼓励客户下定决心买房。需要注意的是，众筹的钱如果是投资性质，那么是没有保本收益的，即使不是投资，是否如期拿回也要看组织者的信誉和实力。

　　目前在售和预计入市的不少刚需盘、改善盘还都推出了电商优惠。但是有业内人士认为，电商的折扣还是“羊毛出在羊身上”，开发商的营销费用更多给了电商平台，而不是让利给购房者，这样的模式并不能长久持续。众多电商优惠令人眼花缭乱，买房人一定要算清楚账。

　　在年终大考、现金流等多重压力下，为了达到去库存的目标，房企提出“首付分期”，帮助购房人垫资，促成签约的做法，已在市场上屡见不鲜。首付分期购房，无疑大大降低了购房者的购房门槛，使首付压力相对较大的购房者能实现提前买房。一般而言，按照开发商规定的付款期限规定执行，但有极少数的情况，还是可以和对方在还款时间上“讨价还价”。由于还款时间的主动权仍然掌控在开发商手中，在购房之前就要详细了解还款的周期和分批次还款的数额。此外，在约定还款的期限内，仍然存在诸多不确定的因素，比如提前还款等，都需要尽可能全面了解。

　　救市效用相对有限[/　　尽管9月末以来关于楼市的政策利好不断，但实际效用相对有限。从今年各地纷纷取消限购开始，到不久前9·30央行放松信贷，各地的房地产政策已经进行了多次调整，多个城市还出台了购房补贴、契税减免等“刺激”措施。

　　“10月份的市场成交，现在来看只能是个相对特殊的情况，是政策叠加、需求集中释放的结果。经济发展方式转变和经济结构调整都不支持楼市再现暴涨行情，因此无论是地方政府还是房地产开发企业，都需要适应楼市新常态。”业内分析人士指出。

　　“而从11月份的成交情况来看，多轮政策调整之后，类似10月份那样的市场回暖难以为继。”上海易居研究院人士表示。房贷新政出台后半个多月，一些城市楼盘来访量明显增加，对市场人气汇集有明显助推作用。

　　“受商业银行资金来源成本上升影响，提供优惠利率的个人住房抵押贷款收益微薄，因此对于央行的信贷新政，基层商业银行积极性普遍较低，且房贷政策放松对真正需要购买住房的中低收入人群而言，门槛依然较高。”中国房地产学会副会长陈国强也认为，对此前出台的“救市”政策，作用不应过高估计。

　　上海易居研究院人士分析指出，在这样的短期调整复苏后，楼市还需要更长时间调整。实际上，国家统计局发布的数据显示，尽管10月份全国楼市的市场情况要好于以往，但10月全国一、二手住宅价格同比指数仍处于进一步回落状态，均为2011年以来最低水平，相较2012年上半年低谷时期水平还要低1.22点和0.52点。