颜明：互联网只是一种工具

　　作为在西安商业地产领域中沉浮半生的老资格，西安立丰企业发展投资(集团)有限公司董事长颜明，在谈到近年来大火的互联网和大数据时坦言：“我是个传统的人”。

　　但他同时指出，作为新的工具，大数据加快了开发商一些重要工作的速度和精准度，原来是骑自行车，现在开了跑车。

　　颜明认为，互联网是一个生产、生活的工具而已，只是这种工具会带来更多便利，“地产商使用互联网工具进行营销或者进行市场推广和发展都没错，就是要用好。”

　　他同时也在思考网络时代对于传统商业的冲击，会促使改变商业盈利模式，商业地产原来是靠租金收入，未来可能要收展示费。

　　“马云说实体店就是展示，可是在实体店展示不交钱就不行。把你的商品放到我家来展示，就要交钱。”

　　多年的从业经验使颜明对于商业地产有一套自己的理解，谈及时下最普遍的购物中心业态，颜明称“是把传统商业街竖起来，街上有的楼里都有”。

　　对于经常被提及的购物中心定位，颜明认为这个概念经常被弄错。他解释称，因为是容纳了整条商业街的内容，是一站式消费，所以购物中心体量必须大，至少10万平方米以上才能称得上是购物中心。

　　因此购物中心的定位是规模，这种定位和周边商圈辐射范围内的人口密度、人均可支配收入、商业业态饱和度和交通组织是有关的，并不是开发商想定多大就定多大。

　　以下为新媒体对西安立丰企业发展投资(集团)有限公司董事长颜明先生的专访实录：

　　新媒体：今年动工的中铁立丰国际广场进度情况怎么样？

　　颜明：还在开挖阶段，住宅预计2015年下半年销售，购物中心2016年下半年开业，招商进度已经达到70%。

　　新媒体：购物中心有的定位年轻潮流、有的定位全家庭，中铁立丰广场购物中心定位是什么样的？

　　颜明：购物中心的定位不是这样的，应该是规模定位，不是潮流、家庭。购物中心业态是全业态，消费人群是城市中能够抵达这里的人。

　　购物中心是城市购物中心的概念，是把传统商业街竖起来，街道有的这栋楼里都有，这是购物中心。

　　购物中心一般体量很大，因为没有大的体量不可能把那么多业态放在里面，也就不能形成城市购物中心。

　　我们常说一站式消费，什么都有的购物中心才能做到一站式消费。如果面积小能够做到吗？因此至少10万平方米以上才能称得上是购物中心。

　　所以购物总想的定位是规模，一旦确定做购物中心就已经定位了。这种定位是和周边商圈辐射范围内的人口密度、人均可支配收入、商业业态饱和度和交通组织有关，不是说开发商想定多大就定多大。

　　一般来说，商业地产分为集中商业、街区商业、社区商业三大类，位置选好了，土地选好了，定位本身也就在那里。

　　开发商要做的就是发现正确定位是什么，如果只适合做一个大卖场，开发商却非要做一个，这肯定死，因为消费不足，不能支撑。

　　新媒体：这几个月来很多城市放松限购，限贷也在放松，会导致资本重新涌入住宅市场，对商业地产会不会有一定的影响？

　　颜明：我一直认为商业地产的发展前景非常良好，只是看开发商会不会做。商业地产要求的能力更强，主要是选址，不同的商业对地址的选取是不同的。

　　选址是根本问题，是一个科学决策的问题，商业地产更是这样的概念。商业地产如果决策错了，选址定位错了，不是租不出去的问题，免租都没人来。

　　新媒体：中铁立丰国际广场的选址是丈八路，条件特别好吗？

　　颜明：当然，比东二环好四倍多。人口密度将近一倍，人均可支配收入多一倍，再加上东二环只有17亩地，丈八路有80亩地，未来建的商场单层面积更大，也更漂亮，发挥的余地更大。

　　新媒体：您怎么看商业地产和金融方面的关系，立丰项目主要资金来源是什么？

　　颜明：商业地产和金融的关系是很紧密的，立丰当年做商业地产的时候，金融市场还不发达，现在已经慢慢成熟了。

　　比如经营性物业十年期贷款，就解决了现金流问题。开业前是开发贷，开业后是经营性物业十年期贷款，把钱一换就可以了。

　　在某种意义上讲，开业的那一天等于所有投资都收回来了。

　　新媒体：您觉得中国的发展有什么困难需要度过？

　　颜明：这里面有几个问题，关键是银行家对商业地产吃不透，他们看不透今年租金是1亿，三年之后能够达到多少，他们只能看懂合同的租金额。

　　我们很多合同租金额是不确定的，比如说营业额抽成，保底加抽成取其高，怎么判断今年是5亿的租金，未来5年能够做到10亿？没有人能够判断得清。所以他们对商业地产就有看法，就会使金融杠杆作用打折。

　　在国外，项目一年租金是1亿的话，可能就能拿15亿贷款，在国内只能拿5亿贷款，这是对未来趋势看不透。

　　新媒体：2014观点商业年会主题是“互联网时代的商业”，您对这个主题怎么看？

　　颜明：马云说“互联网商业必将替代传统商业”，这是胡说八道。像王府井、百盛是传统商业，如果没有互联网，他们也要走向没落，只是推迟五到十年，互联网加快了传统商业走向没落的速度而已。

　　2000前，发达国家中像王府井、百盛这样的业态已经不可能有3万、5万、8万的面积，都是5千、8千平方米。

　　因为经济越发达，社会化分工越细，专业化程度越来越高。苏宁、国美2000年把百盛大家电打击得没办法销售，就不经营了，开始走专业化的道路。

　　再举一个很简单的例子，如果以后都在家里购物，还上街干什么？街上就没有商铺了，都是吃饭等体验式消费。甚至吃饭都有网上订餐，都不用上街了，整个街道没人，这是一个城市吗？

　　商品价值有双重性，一是使用价值，二是价值。人贫穷的时候对物质的需求、对商品的需求是需要使用价值。比如说食物，食物的使用价值是充饥，保证不饿死，那价值是什么？是营养。有钱以后不是为了生存而吃饭，而是为了美食。穿衣的使用价值是取暖，不冻死，现在穿衣都是时装。

　　这种价值的转移必将引起商业业态的转移，王府井、百盛怎么生存？就是要转变盈利模式。原来是靠租金，营业额扣点等，现在不是了，是展示。

　　马云说实体店就是展示，说展示我同意，但是在实体店展示不交钱不行，把你的商品放到我家来展示，就要交钱。

　　盈利模式发生了变化就不可能被取代，从哲学的观念来讲，没有任何一种理念能够统一人类。我们相互共存，只是需要变化，一种新模式出来只会逼得旧模式开始转变，不可能全部取代。

　　新媒体：大数据也是近来很火的概念，您认为这会给商业地产带来什么变化？

　　颜明：军事上有一个概念叫精准打击，大数据就是起这样的作用。现在很多人提大数据，没有大数据之前有统计学、运筹学、市场调研。

　　大数据使得获得数据的时间更快，更准确，没有大数据时候，我们做商业地产的都做市调，消费者的收入，家庭背景，对品牌的认知度，消费能力等，都要做大量的调研。

　　新媒体：大数据和电商只是在互联网时代对传统方式的改进，其实理念是一样的？

　　颜明：对，比如原来是骑自行车，现在开了跑车，速度快，效益更高，更精准。原来做市调，可信度可能只有70%，现在可能做到95%，能够达到精准营销的概念。

　　新媒体：很多地产商跟互联网企业合作，像百度、阿里巴巴，怎么看地产商对于互联网公司的追逐？

　　颜明：我是比较传统的人，不能说互联网不好，互联网肯定好，但只是一个生产、生活的工具而已，这种工具会给我们带来便利。

　　地产商使用互联网工具进行营销或者市场推广都没错，就是要用好。

　　阿里巴巴在美国上市，美国人追捧的是创新，阿里巴巴毕竟创新做得非常棒，所以股价很高。最初互联网热的时候，曾经股价也很高，但是最后泡沫破裂，未来会不会有这种可能？也有可能。

　　当年摩托罗拉把苹果都急死了，结果苹果把摩托罗拉淘汰了。科技发展是很快的，人们对物质的追求时间越来越快。

　　以前一个工厂生产一双鞋子能够20年不变，天天就干这一件事情，现在不可能了，替代太快了，所以要不断创新，不停地变。