朱中一：房地产企业要认真应对市场调整

　　朱中一：各位专家、各位同仁，新闻界的各位朋友，大家上午好!主办方希望我做大会致辞和主旨发言，我觉得我现在的身份不适合做大会的致辞和主旨发言，我只想谈一点个人的观点，我发言的题目是“认真应对市场调整，促进市场健康发展”。

　　第一方面，客观分析我国当前房地产市场的阶段性调整。

　　我国的房地产市场在历经了十几年的快速发展后，近两年来呈现出了两个阶段性的特征：一是与宏观经济密切相关的，即与国民经济三期叠加(经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期)相对应的，我国的房地产市场也进入了增速的换挡期、结构的调整期和政策的完善期。

　　二是从2010年起房地产本轮调控的小周期看，2012、2013年的市场是整体向上基础上的城市差异明显，而今年是市场差异基础上总体的增速下降或同比下降。今年上半年，全国房地产开发投资增速下降，房屋和住宅的新开工面积、商品房和住宅的销售面积、销售额出现了负增长。6月份，70个大中城市中，55个城市新建商品住宅价格环比下降。6月末，全国商品房待售面积万平方米，同比增加24.8%。现在我国楼市一些数据的同比下行和一些城市进入了调整期，这是不争的事实，但也不像一些媒体说的要崩盘那种程度。以住宅销售面积为例，今年1-6月累计销售万平方米，同比2013年的万平方米的销售面积是下降了7.8%，那是因为2013年有一些非理性的和提前释放的因素;但与2012、2011、2010年上半年销售面积相比，分别上升了20.20%、6.74%和19.69%。又如今年4月、5月、6月的当月数据，全国房地产开发投资额、商品住宅开发投资额、土地购置面积、土地成交价款、房屋新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、住宅竣工面积、商品房销售面积和销售额、住宅销售面积和销售额等12项指标，当月的数据都是逐月上升的，仍延续了往年4、5、6月的情况。如全国住宅的销售面积，4月、5月、6月分别为6690万平方米、7431万平方米、万平方米。我举上述数据的目的，不是回避市场进入了调整期，而是希望大家客观分析今年同比下降的原因和当今市场的实际情况。今年楼市一些数据的同比下行，主要与去年同期基数较高有关。但这次调整，主要与不少城市的供明显大于求有关，还与贷款难度加大和在政策引导下购房者的预期发生了变化有关;但主要是市场本身调整的结果。这次调整，估计还会延续一段时间。这次调整时间的长短，城市之间也会有差异性，主要取决于各地存量房的消化速度。

　　我们一定要以常态的心理，认清当前房地产市场的阶段性特征和今后市场的总体走势，必须认真应对当前的市场调整，确保当前房地产市场的软着陆;同时要抓紧市场的调整期，通过改革和建立健全中长期制度，促进今后房地产市场的平稳健康发展，这也是社会各界普遍关注的问题。

　　二、继续实施分类调控、落实地方政府稳定房地产市场的责任。分类调控主要是针对市场的差异性来说的，在当前市场差异性明显，城市之间的供求关系发生新的变化的情况下，在政府提出全面深化改革、减少行政性审批的背景下，在政府强调要充分发挥市场作用的机制下，我认为一些明显供大于求的二三线城市对于限购的政策作为调整是很自然的。我从今年4月份开始，在不少部委和单位召开的专家论证会上也提出了这个建议。但有的地方也要认真吸取过去那种过分依赖房地产和土地出让收入、缺乏科学的住房发展规划和计划盲目开发的教训。地方政策措施的调整，也要把握好近期目标与十八届三中全会确定的改革方向和国家新型城镇化的要求相一致;限购政策的调整也不能与国家“抑制投机投资性需求”的大政策相违背。

　　三、供明显大于求的二三线城市，要把消化存量作为当前或今后一个时期的重要任务。

　　限购政策的调整只是解决了一小部分人的购房资格问题，而没有解决更多人的购房能力问题。为了认真做好一些地方过多存量房的消化，除对限购等措施适度调整外，本人认为还可采取下列措施：

　　(一)建议有关部门督促基层商业银行落实对居民首次购房者的信贷支持，同时发挥好住房公积金在支持中低收入家庭租房和首次购房方面的积极作用。

　　(二)建议供明显大于求的城市要适当控制开发节奏和开发规模。有实力的开发企业，也可通过合作开发、收购及兼并等措施，适度地发展。

　　(三)鼓励企业以合理价格促销，以价换量。

　　(四)探索在拆迁安置和棚户区改造安置中，在尊重被拆迁户意愿的前提下，尽量扩大货币补偿的比例，让被拆迁安置户在市场上购买或租赁合适的住房;或者由地方政府与开发商议定一个合理价格，开发企业让利，政府在税费上给予优惠，由政府组织团购，采取货币补偿的办法集中安置。

　　(五)有些项目，如开发的产品符合多数人的需求，但因为政府的基础设施配套没有跟上的，政府应抓紧配套。

　　(六)鼓励有能力的企业，将难以出售的商品房改为自己持有的租赁房，或在旅游地的企业将未销售的商品房改为产权式酒店或分时度假酒店，以满足户籍制度改革后流动人口、农业转移人口的租房需求，满足旅游业由观光旅游向观光、休闲、度假、养生养老旅游并重的需要。