曾英杰:白银时代现三大特征 2020年后成交量将下滑

随着楼市从“黄金时代”进入“白银时代”,高增长难以为继,高周转难再凑效,房地产行业从暴利逐渐回归正常,未来,房企靠什么生存发展?近日,在新华房产广州站主办的“新华有约:白银时代的房企竞争”论坛中,克而瑞信息集团战略客户研究咨询总监曾英杰表示,白银时代的特征包括三点,即成交量往下走、房地产市场步入均利时代、开发商从卖产品向卖服务、卖品牌转变。在这样的背景下,社区服务将是一个潜在的巨大的消费市场。以下为嘉宾观点实录:[/] 记者:您认为白银时代的特征是什么?当前楼市是否达到了这样的标准?[/]曾英杰:判断需要分两个方面,纯粹从成交量来看,我赞同这个观点;如果从利润率角度来看,目前房地产市场依然处于黄金时代,因为毛利率仍在30%左右,高于很多其他行业。但是我倾向于从成交量来看待这个问题。从结论说起,克尔瑞的研究认为,2020年以前,中国房地产市场依然处于向上的状态,到2020年之后,成交量将会发生明显反转,开始往下走。如何得出这样的结论?首先从中国城镇化的水平来看,有公开数据表明,2013年是64.3%,如果按照正常发达国家水平来看,已经非常高了。多年来中国房地产市场的发展一直是靠快速推进的城镇化需求来引导的,但从目前情况看,已经到达峰值,也比较难往前继续发展。另一方面,随着目前房地产市场价格的一路上涨,哪怕是农业人口转变为城镇人口,也没有办法支撑起市场的需求。第二,我们做过研究,由于分税制的原因,目前地方政府大部分收入还是来源于土地财政。我们统计过,中国这么多个城市的财政收入里,土地出让金占整个财政收入的%之间,广州相对好点,40多到50这个水平。随着目前中央政府调整政策及执政思路的改变,未来很难再靠土地财政引导地方经济的发展。第三,从需求角度来看,适龄购房人口(岁),到2010年人数都是往上发展的,大概是5.5亿人,2010年后就开始往下走,这跟我们的人口结构有关系。可想而知,随着主力购房客户群体的减少,成交量下滑在所难免。第四,也是跟需求有关,从老龄化比例来看,目前公开数据表明,2013年老龄化人口大概13.4%,其实也超过很多国家的水平,带来的是需求的萎缩。更加严重的是,萎缩的同时还会释放出部分房源。因此从成交量角度来看,我赞同房地产从黄金时代进入了白银时代。总的来说,白银时代的特征是:成交量往下走;房地产市场步入均利时代;开发商从卖产品向卖服务、卖品牌转变。]记者:随着楼市降温、销售下滑,房企从开发商到运营商到服务商的角色转变过程中,应该如何作调整,以提高自身的核心竞争力?[/]曾英杰:对于房企怎样提高核心竞争力,我们把它分为三大类。第一类是千亿以上规模的房企,现在主要是两条路,一是由规模往利润转变,万科今年也提出来了;二是寻求新的发展模式,包括多元化,尤其以恒大最为彻底,奶粉、粮油、足球等;整合产业链的上下游,以前纯粹只是造房子、卖房子转向现在的前期工程、后期装修、园林设计等等,把产业链上下游打通,有助于大型房企提高自身利润率;出海找机会,对于规模房企来说已经到达瓶颈,整个企业资金链的稳定性和安全性是他们需要考虑的,所以他们除了投资国内,慢慢也会把一部分而且是相当量的资金投入到海外市场,包括碧桂园去年在马来西亚的项目卖了100多个亿,对于业绩贡献非常大,绿地、万达也是全球到处去买地。第二类是亿间中等规模的房企,主要操作方式是实施区域深耕,以前是布局某个城市,现在更多是布局大区,从而提高在某个片区的市场占有率,最终提高市场份额,增加竞争力。第三类是500亿以内的房企,目前都是在做一件事情,追求规模。当前,规模依然是中国市场上竞争的不二法门,所以这类企业最大的特点是高周转、高负债。高周转指从原来正常的从拿地到开发的个月到现在从拿地到销售8-10个月完成。高负债则是利用房地产市场的高杠杆水平,去买地去投资。这样的情况存在弊端,一旦市场不好,高负债的企业面对市场的风险就大,可控性就低。中小型房企追求规模,中等房企扩张,大型房企保地位、追求利润率及分摊风险。这些角度来看,都有助于不同企业加强竞争能力。除上述做法,今年开发商发展中一个很突出的特征是,社区服务成为了香饽饽。比如今年开始万科加大了对于物业服务的投入,像第五食堂,专门为万科业主提供社区服务。而花样年则特别拆分了一个板块叫“彩生活”在今年上市,也是主要做社区服务,为业主提供一条龙服务的。除了房地产以外,包括顺丰也在进军社区这块。开发商在围绕人的需求作改变,尽可能满足业主的需求。我们可以发现,业主买房是一笔大的投入,但后续未来几十年的生活支出金额,绝对比买房的金额高,这是一个潜在的巨大的消费市场。]记者:当前,物业服务俨然成为了品牌房企的又一战略高低,开发商应该如何抢占这块的市场份额?[/]曾英杰:物业服务之前习惯叫物业管理,更多是偏向管理类的,现在叫物业服务,对于企业来说,应该是思维的转变,从原来的管理思维,转变为服务思维。围绕这个点,其实不少企业已经做了很多事情,包括万科的第五食堂,都是慢慢把互联网思维引入到房地产里面去。对于开发商来说,更主要是思维的转变,不能以管理思维看物业服务。另外,需要借助更多先进的手段,包括互联网工具,微信、微博、其他app等,把社区的人盘活起来,最终成为社区的购买力,也是考验开发企业在物业服务里取得比较好的市场份额的点。主要两个点,一个是思维的转变,一个是利用更好的工具提供更好的服务。]记者:您心中的宜居住宅是怎样的?[/]曾英杰:分为硬性指标和软性指标。我理想中的硬性指标包括它应该是中等规模的,规模不需太大,否则邻里关系熟络度不会太高,也不能是单体楼那种小规模,居住环境都谈不上。另外,容积率不能太高,我不太喜欢整个小区全都是四五十层的,压抑感非常强。第三点环境方面,我希望园林绿化是相对比较高。软性指标更多是指服务类的,物业所提供的不需要面面俱到,但平常周末或节日组织大家一起活动的方式,有助于加强邻里间的沟通。现在不像以前,每家每户都很清楚,现在甚至对门都不知道,还是要加强社区内部人的沟通。