中原张大伟：央行救市至少可增加30%可购房人群

　　央妈果然是房地产的亲妈,信号大释放,除了三四线库存压力大的城市,买了旅游飞机票的赶紧退票,乘着开发商老板都已经带着小蜜出国旅游了,来不及调整价格,赶快来一套吧。

　　央妈终于没有顶住房地产下滑的压力,在国庆节前一天,释放了巨大的利好:房地产在限购取消后,全面松绑限贷。

　　这政策的影响,最感性的理解相当于,全国46个城市松绑限购5次。这一政策出台后,基本就是除了4个一线城市以外,楼市将处于无调控状态,历史最松。

　　后续信贷额度再定向释放,价格你懂的。

　　土地财政的存在使得各地在楼市降温的情况下,救市的政策出台愈加频繁,力度越来越大,救市政策出台的底线越来越低。在经济降速的情况下,房地产是各级政府能够想到的最容易救经济的办法。

　　首先:这信号意义非常惊人:中国人对房产投资的热衷,货币的超发导致房价处于高位。在这10几年的楼市发展过程中,信贷一直是业内人士以及普通购房者判断市场的最重要指标,也是最关键信号。所以这一信号的意义将非常非常大。

　　本次央行的松绑,虽然未提及降准、降息。但松绑的幅度远远超过之前预期的认房不认贷款。基本上是之前信贷政策的全面松绑。对市场的信号意义非常大。

　　其次:事实上释放大量需求,对于目前市场上来说,起码可以增加30%的可购房人群,而且这部分人群恰好都是之前被政策抑制的意愿购房人群。对于市场来说,这一政策的松绑效果相当于限购松绑影响的5倍以上。

　　第三:楼市基本可以判断,除了小部分三四线城市,库存积压过于严重外,其他城市全面止跌,库存压力小于20个月的基本都会出现再次上涨。

　　第四:后续地方政府预期还会在税费政策等方面松绑,楼市第三轮救市还将次第出现。

　　从整体效果看,这一政策将会对市场有信心提振,止跌已经明确,但反弹的幅度实际结果依然要看后续信贷释放情况,如果再出现1-2次定向或者全面降准,楼市的将会很快反弹。

　　详细分析:[/　　1: 对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍

　　分析:本条政策影响不大,目前央行并未大规模放水,这种情况下,贷款利率的7折不可能出现,但是松绑已经出现,预期后续出现9折左右的首套房利率可能性是非常大的,购房者的压力将明显降低。

　　2:对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　分析:本条政策影响非常非常大,实际执行影响,不亚于全国松绑限购对市场影响的5倍。不仅事实上可以使得改善型客户全面回归,不收信贷政策影响。而且对于银行来说,这部分客户也将是优质客户。

　　如果针对这部分客户银行执行首套房不上浮的利率,预期整体市场将全面止跌,虽然房地产市场再现2012年的扭转难度很大,但成交量触底反弹将是可以期待的。

　　3:对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　分析:在本政策之前,针对第三套房以上贷款是禁止的,本条政策实施上将配合全国各地松绑的政策,在实施效果上将明显发挥之前松绑的效果。对于投资需求的促进影响将非常大。