管清友：限贷松动吹响定向稳增长号角

　　央行与银监会今日正式发布文件松绑首套房认定,央行称,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　而对于在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　对此,民生证券研究院执行院长管清友做出如下分析:

　　①我们之前提示的“认房不认贷”如期兑现,配合住建委对普通住宅认定标准的松动,购房者首付资金要求下降,改善型需求短期或集中释放,一线城市、核心地段需求将明显回暖。

　　②重申利率7折下限意义不大,目前银行基本对房贷实行基准利率,自由定价体系下,房贷利率触及下限的可能性不大。

　　③亮点在于MBS和专向金融债。银行综合负债成本高,做按揭贷款意愿不足。通过发行长期限专向金融债和MBS,可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本,增加银行按揭贷款配置动力,房贷利率或逐步从高点回落。

　　④当前政策取向是修正此前过紧政策,不宜理解为全面宽松,未来定向稳增长仍是主基调,经济下行风险缓解,四季度债市风险加大。

　　⑤中央房地产调控思路愈发明确:不能工具化(遏制投机需求),但也不能妖魔化(坚定支持合理需求),由市场决定,分类分城施策。