赵卓文：广钢新城土地出让成广州楼市风向标

　　广州一次性推出13幅地块，出让底价达146亿元。其中最引人关注的是广钢新城将有6幅地块出让，出让总建筑面积达到90万平方米，出让底价达到111亿元。

　　广钢新城土地出让已成为今年广州楼市风向标。

　　1、从政府方面看，2014年广州土地出让金收入计划为800亿元，这次9月29日的土地出让，将为全年计划的完成奠定基础。

　　广钢新城第一季度出让5幅地块，出让底价元/平方米，加上配建，多幅地块成交价(折算为可出售面积地价)突破元/平方米。可以认为，第一季的广钢新城土地出让价格偏高，超出了预期。

　　市场在下半年已经发生了明显的改变。1-9月，全国商品房销售面积同比下降8.3%，广东下降11.3%，广州下降逾30%，土地市场也随之变冷。

　　政府在这样的背景下，已经调低了对地价的预期。

　　广钢新城6幅地块出让底价由元/平方米上升到元/平方米，表面上提价了，实质上是下降了，因为没有配建了。这可以认为是“明升暗降”。

　　另外，政府公示的金融城新出让地块，底价也仅仅是元/平方米，政府现在也是“以稳为主”。

　　几乎可以确定，9月29日的土地出让，一定会获得“大丰收”。政府已经做好了充足的准备。

　　2、从发展商方面看，广钢新城是令其“又爱又怕”的地块。

　　——广州市中心区土地资源稀缺，特别是大幅成规模地块更属罕见。广钢地块出让底价元/平方米，发展商只要卖到元/平方米，即能保本，有微利。

　　如果以底价成交，发展商仍大有可为。

　　——芳村缺高端物业，但不缺高端人群。芳村的茶叶市场，花鸟鱼虫市场、医疗器材等专业市场催生出不少有钱人。南海的千灯湖都可以发展为豪宅区，广钢新城的豪宅空间极大。

　　——对广钢新城，发展商也“怕”。越过鹤洞桥，在芳村造豪宅区，压力不小。如果地价2.3万元/平方米，发展商要卖到4万元/平方米，才有微利。也不是一件容易的事情。

　　另外，广钢新城的容积率偏高。几幅地块容积率达到4.8。发展商要做足容积率，又要保持楼盘品质，还要兼顾“工业遗产保护”，难度很大。

　　今年第一季度出让的5幅地块的发展商已经“吃尽”了苦头。

　　广钢新城，超越常规的地价，鹤立鸡群的项目定位，挑战正变冷的市场。发展商爱怕交加，只能谨慎前行。正常地价应为元/平方米元/平方米。

　　广钢新城土地出让的结果，可以让业内把握行业的温度。