海亮周迪永：必要时可采取以价换量

　　没有一成不变的策略，只有永远变化的市场。对于房地产市场的起起落落，神经最为敏感依然是开发商。

　　2014年，中国楼市充斥着“下行”之音，在前景不明的下行通道中，如何继续在行业里生存和发展，成为了全行业面对的课题。是通过降价跑量来维持现金流？还是开拓商业地产、旅游地产等其他细分市场？抑或是进行多元化尝试？

　　自身：分类调整与布局海外[/　　8月6日，2014博鳌房地产论坛现场，海亮地产总裁周迪永在接受观点地产新媒体直播间访问时指出，跟去年年末制定的预算相比，今年的销售肯定会受影响。为此，企业要有自身的判断，必要时可以采取以价换量争取现金流。

　　对于具体的项目也应采取不同的策略，“比如说有些项目处于供应量非常大的区域，我们的建议要尽快完成销售，哪怕是有一定的亏损；对于供求关系比较合理的区域，就要具体问题具体分析。”

　　在当前市况普遍惨淡的情况下，海亮地产也正进行着动态调整。周迪永直言：“我们的预算及250亿销售目标可能会有一些调整，因为250亿目标的制定包含两部分，一部分是今年上半年拿地产生的销售收入，这部分现在看起来有一些差距；另外则是去年拿地部分，但该部分基本上没有变化。”

　　周迪永强调，即便是去年拿地部分也会分类调整，类似于绍兴这种供应量非常大的区域，海亮地产会在价格上作出调整，而在表现较好的西部区域则基本保持原定的策略。

　　在楼市进入下半场，房企积极布局多元化之时，海亮地产的更多思路依然是在地域上进行更广的拓展，而不是延伸产品线，进入旅游地产或者养老地产。

　　据周迪永透露，今年海亮地产将重点考察澳洲以及东南亚国家，海外布局的核心是基于自身战略增长的需求。

　　“因为我们从250亿走向更高的目标，海外市场所占份额应该逐步提升，而且我们认为事实上也是有可能的。”

　　在周迪永看来，海亮地产走海外路线有先天优势，因为海亮集团的产业很早就在海外发展，对于国外的法律比较了解，另外也有很多的资源，包括融资、银行等。

　　周迪永表示，在规避海外投资风险方面，海亮地产的主要做法是立足于当地市场，“哪怕我们去澳洲做，也是会立足于澳洲本土市场，这样不太会受一些移民政策或者经济政策的影响。”

　　除此之外，另一举措便是本土化。周迪永介绍称，海亮地产布局澳洲之时选择的银行、设计单位、事务所、建筑公司都将是本土的，这样会使生产经营更能够融入当地的法律环境。

　　不过他也强调，作为房地产行业，不管是国内还是国外，核心的风险还是房价波动，所以需要对这个国家或者城市经济有中长期的判断。

　　行业：谨慎乐观与竞争加剧[/　　谈及对行业未来发展形势看法时，周迪永表示，海亮地产始终保持谨慎乐观的态度。

　　“行业本身，今年销售跟去年比会差一些，但实际上仍然处于高位，绝对容量依旧是非常巨大。”他解释道。

　　在周迪永看来，影响市场容量最主要的几个因素，包括人口增长还有城市化，肯定是一个渐进过程，而不是突变。因此可以预见，在相当长的时间内，整个房地产的销售额应该不会有非常大的变化，政府、银行也不容许发生这样的情况。从微观来讲，企业的竞争压力会越来越大，今后可能“强者恒强”。

　　周迪永续称，尽管行业的“蛋糕”依旧很大，但是对于分蛋糕的人而言，受到的压力会越来越大，对专业化、精细化的运营要求越来越高，尤其是对投资深度的把握。

　　近期各地限购的松绑也搅起房地产市场的阵阵“涟漪”，周迪永对此也表示，从海亮自身的情况来看，七月份的消化总体比上半年要好一点。

　　“限购松绑后很多楼盘销量可能会有10%到20%的增加，我们判断下半年局部地区的限贷政策会有一定调整。”

　　他提及，今年土地市场的表现已经比较明显，像上海这种区域基本上跟去年没什么太多的变化，因为上海房价总体上没什么变化，类似苏州、成都这样的城市则还比较理性。

　　“如果我们按照不是特别高的利润率期望的话，基本上还是可以拿到土地的。”周迪永称。

　　关于限贷政策方面，周迪永认为，现在的银行最大问题在于，可以放贷的对象在不停地缩减。像浙江的一些商业银行，有钱但是不敢放贷给一些小企业。这种情况对大企业来讲，对资金的相对占有量可能是一个更好的趋势。

　　最后，周迪永补充道：“从政策微调上来讲，我们的判断是下半年金融上还是会适度地放松，包括准备金率可能也会下调。”