上海房地产开发成本实地调查

　　全国“两会”期间，有关提案披露“上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为61.84%，相应地，企业剩余所占份额最小，只有4.15%”的情况，令上海房地产成为关注的焦点。

　　“我个人了解和运作众多项目的直接感受，与这个报告的结果是吻合的。相对其它城市，上海的成本确实最高，其中主要部分与政府有关。”某全国主流开发商的投资部资深人士向本报记者透露。

　　该人士解释：“以本公司在上海某主力楼盘为例，若同样的项目在杭州等其他城市开发，成本可以减少超过每平方米1500元(建筑面积，下同)。”

　　本报记者调查分析了近五年上海市地方财政收入与房地产行业数据，发现两者之间呈现明显正相关，尤其在上海房地产市场空前火爆的2007年，该市全年地方财政收入亿元，比上年增长31.4%，高于其它年份%。

　　上海开发成本高在哪里？

　　一般而言，房地产开发企业的总成本包括直接成本和运营成本。在直接成本项下，又包括前期工程成本、土地成本(缴纳给政府的土地出让金)、建安工程成本、市政工程成本、公共配套设施和不可预见费等6个子项；在运营成本项下，又包括销售费用、财务费用和开发间接费用等3个子项。

　　据这位投资部资深人士表示，这些成本中，建安成本、销售费用、财务费用等，是开发商基本可控的，同一个开发商，在不同城市进行项目运作时，差别不会太大。

　　“但是土地、地方公共配套费等成本，开发商控制的主动性不大，不同城市不同区域的差别会很大。其中，土地成本是最主要的影响因素。”

　　本报记者进一步获得的详细数据显示，在上海，土地成本在开发项目总成本的比例始终保持在50%以上，从2002年至2005年，这一比例分别为56.3%、52.4%、53.4%、53.6%，仅2006年降至49.5%，但2007年又重新回到53.4%的高位。

　　而上述提案涉及的“2008年7月份到10月份在北京、上海、广州等9个城市房地产开发企业的调查，包括62个开发企业，涉及到81个房地产项目。”调查结果显示，土地成本所占比例平均为41.2%。

　　上述房企投资部资深人士告诉记者，在上海，土地成本比例大致呈现从外环、中环、内环市中心区域逐渐上升的特点，依次为40%左右、50%左右、60%左右。市中心个别项目的土地成本甚至可以高达80%。“如果不考虑土地成本因素，大部分的房地产项目，不管在哪个城市，其价格不会超过2000元/平方米。”

　　如果说现行模式下土地争夺带来的高地价是一种必然，那么，土地成本之外各类公共配套设施费的巨大差别，则更令开发企业颇感无奈。

　　不同城市不同标准的公共配套设施费，是导致不同城市流向当地政府总成本比例出现差别的第二大因素。而这部分费用，上海远远高于其他城市。据了解，上海房地产项目的基础设施配套费标准平均在每平方米320元，其他城市则相对“廉价”很多，其它多数长三角城市该费用一般为每平方米100元多，例如苏州约为每平方米120元。

　　“这一费用还涉及到政府返还环节，主要依据开发商在项目中投资学校、医院等公共设施的比例，来决定返还额。不过，在上海，即使一个住宅项目同时配建医院和学校，返还额一般是每平方米100元，还依然明显高于其他城市。”这位投资部人士透露。

　　另外，项目的水电气等小配套费用，是第三大影响因素。

　　记者从沪上多家房地产企业方面了解到，这笔费用总额虽不大，但不同项目的收费标准差别巨大。调查显示，2002年至2007年，上海房地产项目公共配套设施占总成本的比例分别已达到0.9%、1.5%、1.3%、1.2%、1.3%和1.2%。

　　此外，2002年到2006年，上海项目的前期工程占总成本比例逐年上升(从0.5%上升到1.5%)，2007年该比例降为0.8%。

　　正相关：地方财政与房地产

　　上述提案相关负责人强调，相关的调查和提案，出发点不是针对地方政府，而是希望通过对成本的分析，从土地出让制度、房地产财税改革等途径寻求解决房价居高不下的老问题。

　　事实正是，近几年，房地产行业的表现与当年的地方财政收入呈现明显正相关，地方财政过度依赖房地产。

　　记者分析上海市官方统计部门近五年来公布的数据发现，房地产行业的景气很大程度上影响着当年地方财政收入。

　　在2004年、2007年上海房地产景气的年份，上海全年商品住宅销售额分别为亿元大增58.8%、亿元大增47%，相应的该市全年地方财政收入分别为亿元增长24.5%、亿元增长31.4%，均出现超过20%以上的较大增幅。

　　2006年及2008年房地产行业处于调整期的年份，上海市全年房地产开发投资额分别为亿元略增2.3%、亿元略增4.5%，全年商品房销售额分别为亿元仅增长0.7%、亿元大幅下降40.6%，相应地，该市全年地方财政收入分别为亿元仅增长11.6%、亿元仅增长13.3%。

　　这种关系在实际运作中给开发企业带来的直接感受，就是企业开发成本中流向政府的比例居高不下。“所谓流向政府，并不仅仅是如土地出让金等直接交给地方政府的部分，还包括其它泛政府性质的一些机构，如和公建配套相关的水电气等国资企业。开发企业与这些泛政府性质的角色谈判的具体费用，实际上也是流向政府的组成部分。”

　　日前，上海市市长韩正对相关提案披露的调查结果表示质疑，称实际并没有如此高的比例。

　　但关于这一比例的详细数字，记者并未查到直接的公开数据。在查阅过程中，记者发现，2004年和2005年，上海市曾在当年财政收支概况中披露，全市房产税完成分别为27.08亿元增长20.8%和34.1亿元增长25.9%，但除此之外的年份，官方统计网站上并未披露相关数据。

　　在土地出让收入，也并未有官方统计数据公布。据民间研究机构根据上海市通过当年公告出让住、商、办(包括其它)地块的信息统计显示，2007年和2008年仅这部分土地出让收入就分别达亿元和亿元。

　　本报记者日前向上海市政府新闻发言人小组及上海市规土局有关对外部门询问相关数据，但并未获得可以说明上海开发项目总销售收入中流向政府份额的信息。