贾康:房地产税试点开了一个好头

http://fang.tiboo.cn/ 南昌房产网 来源:观点网 2014-08-13 08:52
  贾康:大家好,我争取尽量说得简短一点,按照论坛的安排,我用下面这个时间段,谈一下自己怎么样看待上海、重庆两地的房地产税改革试点,和可以总结的一些启示。我知道方方面面非常关注房地产税的试点,在2011年启动这两地试点之后,不同意见,不同的评价有所体现,但是我认为讨论得还不够。我借这个机会,从正面简单勾画一下,应该怎么样了解、认识和分析这两地的试点。

  所谓房产税的试点,涉及的税种严格意义上讲,应该是称为国际上所表述的房地产税,或者不动产税。

  虽然这个地方试点的细则不尽相同,但是都包含着向标准的房地产税靠拢的取向,简单看一下这两地的特色。从不同的设计来看,上海主要是增量调节,它针对的是本地居民新购两套及以上住房,外地居民的新购住房,它对外地户籍还无法取得全国联网的数据,在设计上相对简便,只要是非上海户籍的,你出手购房,就认定为是第二套及以上。换句话说,你不出手新购住房,这个手就没有关系。这个政策目标就是侧重于遏制投机炒房行为,稳定房价。而重庆版的课税对象包括存量的独栋别墅、新购的高档住宅,它更侧重于对豪宅征收特别税,这个政策目标的解读,就是包括了适当抑制高端消费的政策取向,当然也包括调节收入分配这个内容。

  实际上这两地的试点不能说只调节了什么,它们之间的调节都是多方面的,但是侧重点确实有不同,从税率上来看,上海的税率规定的是0.6,但是它还有一个照顾税率0.4,另外它在评估之后,有一个打7折的规定,所以0.4的有效税率是0.42。重庆规定的是0.5到1.2,从这个计税依据来看,两地都是先按照交易价,而不是评估值来征收。在起点上我认为也无可厚非。上海只涉及增量,已经涉及的评估价就是眼下的价位,没有必要又做一轮评估。重庆也是先让社会可接受,你原来的房子到底市场上怎么样,增值的部分先不考虑,从免税方面来看,上海是按照人均面积60平方米免税,重庆是存量按照每户180平方米,180平米以内免税,如果你这个独立别墅是180平米以内,你可以照样不交税。重庆的新购高档房,是按照100平米以上来征税。

  虽然两地的这个政策的出台存在着激烈的争议和明显的阻力,但是在先行先试的动作方面,他们都切入了实际的改革进程,积累了必要的本土在这方面前所未有的经验,并且逐渐凝聚共识。而且这两方面都有柔性切入的考虑,力度上是有力收敛的,减少对市场的振动,重在搭建基本的制度框架。即使如此,我们还是可以看到,商品房市场上,高端成交量和价位受很大影响。这个运行不久,两地都表达了这方面可以观察到的变化。在试点中间,上海只是正面涉及增量,但重庆涉及增量之外的一些存量。重庆之所以敢这么做,除了其它的因素之外,他们也说到,趁着重庆还没有走到像上海那样的局面,先把制度框架建立起来,他们摸了个底,重庆的符合征税的存量房子只有3000多套,这些住独立别墅的人都是成功人士,犯不上为了一年几万的税去跟政府拼命,99%以上都是可以征到的。少数没征到的主要是什么问题呢?就是找不到房主。当然咱们内部说,你要想把这个事情按照规定往下做也简单,三年过后广而告之,各种媒体上,政府的信息披露出来,请房主赶快跟政府部门联系,你如果再不联系,这个不动产充公。这是我纯粹假设一个情景,这个问题不是没有解决方案的。

  我们这样一个简要观察之后,还要强调,面上这点调节效应之外,特别是要看到这种制度变量还影响了人们的心理预期,预期上的影响在未来会随着我们的改革进程,在互动中间有更多的体现。我感觉大家高度关注房地产税改革,实际上已经在近期产生影响。特别是这一两年来,越来越清晰的,全国不动产联网,城镇地区先到位,实际上跟我们二手房市场上很多不明不白的,看不到它的供应来源的,这个供给一下子涌进来非常有关。如果从亮底的改革实效来看,是有一些非常明确的批评意见的,这个启动不久,有一个批评说税收增加不少,另外一个是说没有看到房价急速下跌,动静不大,到底起什么作用。这都是一些非常表面化的评价,如果从住房保有税的角度观察,别那么性急,全年下来是多少?上海现在已经达到了几十亿的数量级,重庆要少一些,重庆的发达程度比不上上海,虽然它涉及了一些存量,但是它总体调节的是高端,但是不论怎么样,绝不是像上半年那个情况,征不到几个钱。

  对于整个税收来说,这点钱不算什么,但是我们可以客观地判断,它开了一个好头。另外我们要看到,刚刚柔性期过后,需要若干年改革之后,才能看到大规模收税的可能。在上海房地产税改革的最大的任务,在一定意义上说不是简单的收税,而是要在制度建设上破冰、试水。上海和重庆这样的城市,无论叫一线还是叫二线,在中国城镇化发展过程中间,未来老百姓从中等收入往高收入阶段走,有差不多4亿人从农村区域进入城市区域长期居住。大家想想这个潜在的市场和不动产上保有环节的税基怎么算。还有另外一些收获,上海多年来想追求的不动产配置方面的调节目标,新出手买房的人能不能更多考虑周边地区,而不是像过去那样宁要浦西一张床,不要浦东一套房,多年来都想做这种调节,但是过去的收效不大。这次这个多年苦恼的问题,却被一个小小的杠杆有效地做了变化。我们注意到上海的房地产市场有一个差别,中心区域的税率是0.6,周边区域的税率可以从低,变成0.4。很多人买房的时候,就选择了周边区域。这是在本土实验里再次证明经济学的基本分析、基本逻辑是可以理论密切联系实际的。

  房地产税调节的效果在启动初期不会太明显,因为太明显,引起的社会振动就会比较大,两地试点都是有意相对平缓的切入,但是长远来看,这个改革的效果是可以预期的。进一步我们就要注意到,十八届三中全会明确要求,加快房地产税立法,并适时推进改革,明确了两地试点的指导方针。两地试点形成的探索经验,将成为我国加快立法的实践经验,而且是非常重要的,很宝贵的信息源。现在在加快立法的方面,业务部门的解读就直接表述为立法先行,换一句话说,在立法先行过程中,今年两地试点是不可能再看到其它地方跟进的。而明年估计仍然是会按照加快立法的步伐,在立法上一个环节一个环节的推。在立法的过程中还会引起很多的争议,在推进过程中我们对有些东西应该理性讨论,而再往前推的时候,要避免现有的无休止的太多争论,要在以后继续承认允许大胆试、大胆闯的弹性空间。

  但是现在改革进入深水区的阶段上,更要注重顶层设计,积极立法。在这个立法正式确立了工作任务的情况下,前面一段时间有一种有点震撼的观点,上海、重庆两地的试点已经被有关管理当局废弃,它的着眼点是看到了加快立法这个说法,但是这个评价我认为是不妥当的,如果把前期的试点和新阶段的立法要求割裂开来,而对两地试点加以否定,是一种在加快立法面前不符合改革渐进逻辑的,它的实质是否定推动这一改革的前期努力,以及抹煞试点的本土经验对于立法的支持意义。这个改革方向已经被最高决策层锁定,这次在最高层的文件中已经明确了加快这个立法的改革,对于这个大方向我们应该有一个认知,争取在自己的生产经营策略里边看得稍微远一点,这一两年没有动作,并不意味着以后没有动作。

  另外还有一种疑惑,这也是反复被媒体上的朋友们提到的,两地的房产税试点是在现有房地产税条例基础上国务院批准的试点,到了三中全会决定提出要加快房地产税立法,是否是在合法性上对前期的否定呢?不能这么理解,其实对于决定中关于房地产税表述的立法,应该作为一种动态的理解和把握。我们国家现在具体开征的18种税,有法可依的只有3种,即使有法的税,对它的合理性也是没法评价的,这是一个现实,所以我们应该实事求是地看到,我们现在所说的立法,它的涵盖面不是只覆盖到称为法的规则,而是要从法覆盖到法下面更低层级的条例、暂行条例,一直到我们法里面仍然有效的官方确定的红头文件、白纸黑字的规则,这都是法律的组成部分,我们要把立法的层级往上提升,以适应发展的需要,两地试点之所以并不违法,就是因为它在这个法律法规体系授权链条之内的,它的意义就是提供了先行先试的宝贵本土经验,应该肯定这种敢为天下先,在渐进打开局面这个过程中的重要意义和作用,以后在加快立法和继续鼓励先行先试方面,也不能做互相排斥的理解,而应该形成一种合理互动,承上启下的关系。

  把这些做一个简要的考察和归纳之后,我简要归纳一下两地改革的一些启示。在已经明确加快立法、推进改革的方向之下,我们应该注意,两地试点和各个方面认识和争议过程中间,我们要往前看,提出立法过程中应该注重考虑的几个要点:第一,中国的住房保有环节的税收不能简单套用美国的普遍征收模式,这是我说过多次的,媒体的朋友们过去报道我的观点只说贾康特别明确和坚定地主张要开征房地产税,但是往往咱们媒体朋友没有跟上说,我同时强调了,在可以预见得相当长时间内,中国不能按照美国那样建一平米征一平米,必须扣除一个免征额,无论多富的人,他的第一单位的消费住房是要受到免税待遇的,所有人在这个框架下是一律平等的,这是一个很重要的政策,让全社会吃定心丸和相对容易接受这个新制度框架的一个很重要的要求。两地的试点足以说明柔性切入的考虑,对我们通盘改革继续有它的现实意义。

  第二,管理部门应该更开明地披露相关信息。比如大家都质疑这个税这么复杂,能不能解决评估值的问题。应该讲,没有问题,中国人并不傻,我们现在在计算机网络技术方面是后来居上的,我们的硬件、软件、整个这方面的具体的表现没有任何问题。中国人在技术方面不存在推进房地产税在它的评估、确认、仲裁、设计、解决纠纷机制等等方面过不去的硬杠杆。

  第三,应该继续允许和鼓励不同利益诉求意见表达,要引导理性讨论。所有的利益诉求都应该有他表达的权利和空间,而大家最推崇的应该是在理性的讨论,各自摆依据、讲道理的过程中寻求最大公约数,把局部利益和全局利益很好的结合,形成现代财政制度的根本利益的到位。最后一点,在房地产税这件事情上我们要学习借鉴美国进步时代的进步历程。现在在税收的方面,房地产税是一个明显的民主税,它要放在地方政府层面,而且靠近基层。它和社区、老百姓有千丝万缕的联系,这正好是一个调动所有人关心地方政府,钱从哪里来,用到哪里去,怎么样政府提高透明程度,政府提高绩效水平,做好它应尽的工作。当然从这个里面,整个这个体系为人民群众利益最大化尽责,是这样一个制度安排很好的切入点,美国进步时代就是在这样的过程中推动税制、法律制度、公共意见表达等等,克服了它的混沌时代的制约,没有落入陷阱,而一路走入世界头号强国的地位。中国在加强房地产税立法过程中应该充分借鉴美国这个前面的经验,而做好中国人自己的制度建设、制度创新的事情,这些看法请大家批评指正,谢谢。

编辑:赖靖

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