韩毓祥:调控松动是否意味楼市下行来临?

　　2014年的楼市继续吸引着大众的目光。

　　先是二月杭州和北京纷纷传来楼盘暴跌降价的传闻，接着就是知名开发商九龙仓常州和成都的楼盘因为调价而招致前期买家砸盘。然后杭州、长沙等地媒体传出政府考虑放松楼市管制的消息。再后来绿城在杭州和苏州的部分楼盘以高折扣揽客，而市场亦传中海多处楼盘将平价入市以确保销量。

　　然后四月末广西省会城市南宁首传放松楼市限购，而天津滨海新区、无锡、成都、宁波都相继传出政府悄悄松动楼市调控政策，意图刺激销售，减少库存。

　　五月伊始，关于楼市是否面临拐点的讨论更是因为一则据传是万科副总裁毛大庆的讲话推向高潮。各大银行和证券机构纷纷介入讨论。他们的担忧并没因为万科总裁郁亮特意的澄清而减弱。

　　许多朋友因此来问我：去年你不是也说2014年上海楼市也会面临调整么?未来楼市走势到底会怎么样?

　　我确实认为楼市面临调整。大约在去年四季度，我就开始留心楼市这拨强劲的回升何时结束。从过去15年来看，上海楼市虽然整体呈现连续上升的态势，但绝非只升不降。其中2005年~2006年，2008年以及年，楼市都出现了15~25%的价格下调。而目前来看上海楼市已经连续回升27个月，创下历史最长时间升幅。因此如果上海楼市在今年出现回调，我认为并非意外，而是大概率事件。

　　从需求方面来看，购买力的过度释放是支持楼市下跌的重要因素。2013年上海全年成交住宅逾3000亿，几乎等于过往两年的总和。而5万元以上的豪宅成交，同比增加近8成，表现更是远超平均水平。但在成交释放的同时，过往积蓄的购买力也逐渐释放。今年首季度成交的疲软，与之密切相关。

　　除了需求可能疲软，供应方面的压力则更为明显。一方面，过去因调控而停滞的项目在2013年开始了恢复建设;另一方面，2013年天价成交的土地也在加速入市。因此，今年下半年到明年，各地都会面临一个楼市供应的高潮。而其中中高价楼盘的供应增幅，则尤为显著。

　　以上海为例，目前单价5万以上的可售豪宅楼盘约6000套。但是未来两年，还有逾万套单价5万以上的住宅准备入市。即便按豪宅销售最好的2013年的销量计算，消化这些供应也需要5年以上时间。从交易情况来看，由于需求无法持续保持高位，则这些供应所需的去化时间还要延长。

　　因此2014年上海楼市很大机会面临调整。而这样的调整，不出意外的话也会出现在北京、广州等情况类似的城市。而数量众多的三四线城市，市场对其价格和销量调整的需求，早在一年前已经显露端倪，差异化楼市调整政策不过是承认现实的事后追认而已。

　　朋友继续追问：按你的说法，目前一线城市的价格调整，不过是一次例行的市场波动。那么大家企盼多年的楼市崩盘是否会因此顺势来临呢?

　　我觉得对于上海这样的城市来看机会不大。

　　传统以整体看待中国房地产市场的方式，模糊了各地差异，而能给出有意义的判断非常有限。因此要理解中国的房地产市场，必须在区域做出区分。既要意识到整体房价的宏观因素，也要注意到影响当地房价更加重要的区域条件。在时间上则要分清影响房价的长期因素和短期扰动。

　　对于上海来说，目前影响楼市最重要的长期因素包括：持续的经济增长，偏低的按揭利率、持续短缺的住宅用地供应、持续的大量人口流入、华东乃至中国的中心城市的地位。

　　容易看出，中国经济的增速虽然下调，但在现在和可见的未来仍将保持7%以上的高速发展;利率市场化将推高实际利率，但目前来看仍然是一个漫长的过程;而上海住宅用地虽然有所放量，但是每年仍存在数百万平方米的供应缺口;而上海对周边人口的吸引以及中国中心城市的地位，更是无须怀疑。

　　那么　　既然这些长期因素没变，那这次预计将来的楼市调整，可能又是一次例行事件。但是对于许多三四线城市来说，其仍将面临楼市供应过剩和人口外流的双重打击。这些城市楼市调整需要的时间，则要比许多人想象的还要更长一些。

　　(韩毓祥，就职于一家外资房企，过去曾在华东和香港等地工作，主要负责大陆房地产相关的投资和研究工作。作为中国房地产长期的观察和记录者，他认为“事实和逻辑同样重要”。他独特的视角带来的是房地产市场长期存在却被人们常常忽略的事实。他曾为多家媒体撰写财经专栏，也担任了“鸿儒论道”论坛的评议人。并受邀在等专业机构分享他对地产和经济的认识。)