领袖访谈：任志强谈下行

　　2014年这半年，中国经济与房地产行业的关键词是“下行”，在这个微妙时刻，我们关注和挖掘更加深度的“企业家、企业和它所代表的责任与承担”。

　　7月7日，2014年博鳌房地产论坛开幕前夕，观点地产新媒体在北京与华远地产董事长任志强面对面交流，反思和回顾过去半年的地产大势，问询下半年市场前进的导向和力量。

　　在自传《野心优雅》中，任志强曾自白道：“我太想让大家知道我也是个有血有肉的人，有辛酸，也有委屈，一张表面严厉的面孔背后，也有‘不可告人’的弱点。”

　　更多时候，任志强给外界的印象是激进与强势。不久前，任志强还曾就空置率问题与西南财经大学教授甘犁展开激辩。

　　有市场研究机构发布《城镇住房空置率与住房市场发展趋势2014》报告认为，2013年我国城镇地区自有住房空置率为22.4%，空置房约占据了4.2万亿的住房贷款余额，其结论近5000万套空置房仍可能有低估。

　　数据一出，任志强便应声而起，决然不同意这种说法：“他们犯了错误，统计就没搞清楚。现在统计混乱，保障性住房大部分可能都仍然在房地产开发里。”

　　什么叫下行?[/　　在激进“任大炮”的外衣包裹下，任志强却始终保有一颗率直、理性而且忧虑的心。

　　“干开发商的活，操总理的心。”这是地产同仁给任志强的普遍评价，或许这便是任志强作为一位企业家给自己的定位与担当。

　　什么叫下行?任志强的回答是，当房地产投资增速低于固定资产投资增速的时候，一般经济是下行的。

　　一种下行就是所有行业都下行，很难找到在宏观经济下行时完全一枝独秀的行业。

　　“今年我们可以看到的是，房地产投资增长率下行，估计可能会变成个位数，可能小于10%。”但任志强认为，小于10%对宏观经济也是正影响。

　　在他看来，当投资增长是正的时候，一定是对GDP的贡献度是正的;只是没有过去那么大了。

　　第二种下行是价格下行。在这里，任志强强调“资产价格”这个概念：“资产价格是波动过程，经常是今年下行、明年可能会上涨。”

　　据任志强分析，资产价格既受宏观经济影响，也受市场供求关系、购买力等多种因素影响。

　　“如果资产价格完全下行了，那就预示着房价跌了。但如果国内贷款提高利率的时候，实际资产价格就没有下行，而是上行了”。

　　任志强认为，我们不能只看房价跌没跌，要加上市场购买能力、优惠利率这些因素，实际上房价没跌，而是涨了。

　　第三种下行是增速下行，房地产和中国宏观经济更多的关系还是增速下行，不能说中国宏观经济掉下去了。

　　“7%的增长和10%相比确实掉下去了，但是7%的经济增长还是正增长。”任志强指出，现在我们50多万亿元的经济总量，按照7%的增速，也比过去10%增长得更多。

　　任志强进一步强调称，这叫增速下滑，“今年房地产都不好，但是增速可能还是正的，只要是投资正增长，对宏观经济的影响也是正增长”。

　　第四种是总量下降，房地产下一个阶段可能面临总量下降的过程，就是说宏观经济下一个台阶的时候，房地产也会下一个台阶。

　　对大量数据进行统计后，任志强推算认为，以去年13亿平方米的销售面积计算，今年销售即便是下降20%，也有10亿平方米的销售面积;而下降到百分之二十五、六，接近于30%的时候，还是相当于2011年和2012年的水平，规模还是很大的。

　　“未来市场的发展过程中，房地产销售可能会维持10到12亿平方米之间的水平。”任志强进一步指出，如果按照总量计算的话，我们还需要新增200多亿平方米的建筑总量，那就需要维持七八年左右。

　　此外，城镇化对于房地产市场的刺激曾被寄予厚望，但在任志强看来，新城镇化本身就是个错误;“我从来就不认为这样可以城镇化，只有土地私有化才能形成城镇化”。

　　对于未来市场走势，任志强依然保持乐观态度：“今年并没有那么坏，下降18%之后，还有10亿多平方米。”

　　“没有准备的人才会死。”任志强一如既往地犀利。

　　最严厉的政策[/　　今年以来，业界普遍认为，房地产政策变化不大，更多归于市场导向。

　　“这是错误的。”任志强则尖锐地指出，中央出台了两项最严厉的政策，一是利率问题，另外就是棚户区改造政策。

　　首先，影响最大的宏观调控政策就是银行个贷利率，“限购文件第一条是差别利率，没有差别利率，限购不限购，这个文件都是错误的”。

　　在他看来，优惠利率对市场供求关系影响很大，对可支付能力影响很大，个贷利率优惠不优惠，可能会影响支付能力的40%。优惠利率可以让一部分需求变成现实，但是非优惠利率，就让一部分需求因为购买能力减弱之后变成非购买能力。

　　另一个政策就是棚户区改造。在任志强看来，现在已经把棚户区改造和旧城改造、危房改造都捆在一起，在城市里大规模进行。

　　“我们是应该进行棚改的，棚改确实解决了一部分人的住房问题，有一些穷人也是要靠这个去改良住房。”在肯定棚户区改造必要性的同时，任志强也忧虑道，这就把相当一部分富人的住房问题变成了穷人的问题。

　　任志强认为，棚户区改造严重地走到了非市场化的老路上去了，对市场挤压是很大的;“什么叫供过于求?供过于求很大的原因是因为增加了一些本来不应该增加的供给，3600万套保障房都是下指标的。”

　　“开发商相当一部分不缺钱，能过好日子是因为项目里有保障等非市场化这部分，企业不用去解决市场问题，反而解决了现金流问题和业绩问题。”任志强指出，但是解决不了利润问题，平均利润率下降也是因为保障房部分拖了后腿。

　　今年不少房企纷纷喊缺资金，日子真的非常紧?任志强只有简单三个字回应称：“撑死的”。

　　洗牌时候到了?[/　　新一轮市场调整中，房地产企业面临被并购或退市等种种不同情形。

　　“这都很正常。”任志强表示，华远这么多年都没买多少地，大部分地都不是公开挂牌的，是兼并收购的。

　　据他透露，从2001年到2008年，华远只拍了一块地，剩下的全是兼并收购的。只有去年和前年，从市场上拿了地。

　　而在这一轮市场洗牌中，中小房企或将发生大变动。不过，任志强认为，对于中小房企的定义本身便值得探究。“为什么年年讨论中小企业?小企业的概念就不对。按郁亮的概念，就是2000亿元以下都是小企业，万科现在刚往中型企业走，其它的更小了。”

　　他进一步强调，中国现在就没有大房地产企业，都是小企业，“有不少房地产公司并没有什么东西，就想打一枪换一个地方，捞一把就走，这种是最多的。”

　　因此他直言道：“今年下半年，大量的企业并购都会开始。”

　　不过，融创并购绿城股份是不是这一轮并购潮的开始?

　　“不算!”任志强摆手道：“绿城是经营的问题，宋卫平老想追求产品质量，根本不算经济效益。”

　　此外，复星合并复星地控组成复星地产，并不一定成为趋势，“复星本来就是一个投资公司，但是不可能所有人做投资，没那么多钱，拿什么做投资?”

　　“财产赠与税、遗产税出台了以后，可能对以房养老的影响很大，这个没有出来之前，可能只是少量选择。这种可能会有需求，是养老的一种补充。”不过，任志强认为，中国的以房养老还没到时候。

　　而对于近期险资进入养老领域，任志强称，一般都是保险公司想借养老进入到开发领域占地，名义上卖的不是房子，卖的是养老产品，但实际上比卖房子还贵。

　　“没有和人寿有关系的保险是进不了养老行业的，因为没有医院。”据任志强分析，人寿保险最大的便宜就是已经批了身体检查，或者类似医院这些机构，所以不用再申报审批，就可以在自己的社区里设置这种机构去吸引老年人。

　　以下为媒体对华远地产董事长任志强先生的专访实录：

　　媒体：有经济学家在一次演讲里提到，房地产长期下行已成定势，包括交易、销售都在下行，您怎么看?[/　　任志强：他说的应该是宏观经济下行，我觉得房地产会和宏观经济同步。通常情况下，世界各国的房地产一般都和宏观经济同步，换句话就是宏观经济上升的时候房地产才可能上升;宏观经济下降的时候，房地产可能也会下降。

　　有的人把股市和房地产作为原因，认为房地产下行带动宏观经济下行，其实我更认为房地产和股市都是宏观经济的一种表现形式，宏观经济下行才会让房地产下行。什么叫下行?当房地产投资增速低于固定资产投资增速的时候，一般经济是下行的。从2000年到现在为止，基本上都是这个情况。今年房地产投资增长率可能下行，估计会变成个位数，可能小于10%，但小于10%对宏观经济也是正影响。

　　当投资增长是正的时候，对GDP的贡献度一定是正的，只是没有过去那么大了。我们估计会影响0.5个百分点，如果再加上香港企业的话，可能会影响1.2%的GDP。这就要靠其它投资增长来弥补房地产掉下去的这块投资，例如高铁、基础设施，否则投资增长的速度对GDP的影响比较大。

　　中国的经济总量越来越大，按照现在7%的增长，以50多万亿元的总量推算，大概有4到5万亿元的增长。过去经济总量是10万亿元的时候，10%的增长，不才1万亿吗?20万亿元的时候，10%的增长也才2万亿元。

　　现在50多万亿元的经济总量，按照7%的增速，也比过去的10%增长得更多，总量更大。所以最主要看整体的情况，不能天天过蜜月，老是高增长怎么可能?我们得过日子，7%的增长已经很好了。

　　这就叫增速下滑，比如今年房地产不好，但是可能增速还是正的，因为在计算GDP的时候不计算销售，只计算有多少投资，所以只要是正投资就是对宏观经济的正增长。销售下降和GDP没关系，销售下不下降实际上影响的是下一年，不会影响这一年。

　　媒体：2014博鳌房地产论坛主题是“下行通道中的房地产”，您认不认可?[/　　任志强：对于下行有几种不同的认识，一种下行就是宏观经济下行，所有行业都下行，很难找到在宏观经济下行时候完全一枝独秀的。应该说前几年房地产是在经济下行中一枝独秀，这是因为当时处于进入城市化的高增长过程，所以房地产对宏观经济的支撑作用非常大。

　　第二种下行是价格下行，其实资产价格是波动的，经常是今年下行，明年上行。比如说股市一直跌，但跌到2000多点，也就是在这个位置上波动。

　　第三种下行是增速下行，房地产和中国宏观经济更多的关系还是增速下行，不能说中国宏观经济掉下去了，7%的增长和10%的增长相比确实掉下去了。但是7%的经济增长还是正增长，在世界各个国家当中还是比较好的，只不过是中国习惯了10%的高增长，所以7%就受不了。

　　第四种是总量下降，房地产下一个阶段可能面临总量下降的过程，就是说宏观经济下一个台阶的时候，房地产也会下一个台阶。比如宏观经济保持6%、7%增长的时候，房地产可能是个位数增长，以后销售再降一个台阶之后，继续维持增长也是有可能的。

　　以去年全国13亿平方米的销售面积计算，估计今年即便下降20%，也还有10亿平方米的销售面积，这就相当于2012年的情况;下降到百分之二十五、六，接近30%的时候，还是相当于2011年和2012年的水平，规模还是很大的。

　　未来市场发展过程中，房地产销售可能会维持10到12亿平方米之间的水平。原来计算的是到17亿平方米开始下降，现在看来13亿、14亿平方米就到头了，当然下降速度会更慢，10亿平方米左右可能要维持很多年。

　　如果按照总量计算的话，还需要新增200多亿平方米的建筑总量，那就需要维持七八年左右。

　　媒体：下降后每年的库存量怎么消化?[/　　任志强：我们没有看到更多的库存，今年投资增长上升不是因为开工面积增加，今年的土地购置和新开工面积都是负的。到现在为止，新开工的增长是负百分之二十几，今年全年肯定是负的。

　　媒体：负增长之后，后面的供应不够，房价会不会涨得很高?[/　　任志强：升得很高可能不会，但是有可能还会升。今年还有几个月时间，我们看到趋势是持续下降的，新开工如果持续降到年底的话，就把库存和总量调整了，今年可能会少开10亿平方米，再消化十多亿平方米，里外就相差20亿平方米了。

　　媒体：这20亿平方米会不会把需求又推起来?[/　　任志强：明年9月份以后有可能。因为供求关系引起价格变动的概率会比较大，通常从新开工下降、土地供应下降到后期，大概要一年多时间才能在市场中反映。

　　媒体：今年房企都是主动缩减开工量，不愿意去投资么?[/　　任志强：没有市场预期，开工量就会下降;没有销售支撑，到位资金就会下降得很快，今年到位资金下降幅度是最大的，比2008年还大。

　　媒体：很多企业还是感觉到市场前景不太好?[/　　任志强：现在也没有太坏，不就下降百分之七八吗?在去年的基础上下降百分之七八，去年涨百分之二十几，只有2013年一年是好日子。

　　2010年是10.1%的增长，2011年只有4.9%，2012年是1.8%，去年达到17.3%。要是和2012年相比，可能有1%的增长就不得了，下降百分之七八也有增长。

　　媒体：意思是和2012年持平，日子都还可以?[/　　任志强：下降18%之后，还有10亿多平方米。

　　媒体：今年这种情况，开发商是有准备的?[/　　任志强：就是没准备的人才会死。

　　媒体：外界普遍认为房地产政策没有变化，您怎么看?[/　　任志强：媒体老说政策没有变化，这是错误的。最近中央出台了两项最严厉的政策，一个是利率问题，另一个就是棚户区改造政策。

　　很多人说房地产没有受宏观调控的影响，其实影响最大的宏观调控政策就是银行个贷利率。国务院的文件上写得很清楚，银行个贷利率并没有修改。有观点说限购没有修改，可是大家记住的实际上是差别利率。如果差别利率都取消了，限购文件就已经废了，因为限购文件第一条是差别利率。没有差别利率，限购不限购，这个文件都是错误的。

　　因为优惠利率对市场的供求关系影响很大，对可支付能力影响很大。个贷利率优惠不优惠，可能会影响支付能力的40%，也就是说，优惠利率可以让一部分需求变成现实;非优惠利率就让一部分需求因为购买能力减弱之后变成了非购买能力，所以就把一部分人轰到外部去了，如果是优惠利率的话，边缘这些人可能就进来了。

　　2009年的时候，政府给了0.7倍的利率，所以2009年市场存量都快速消化了，价格没有完全反弹。现在的利率已经是最高了，美国个人消费应该只有2.5%的利率，德国是3.5%，日本1%，中国是7%以上。7%的利率如果按0.7倍计算就是4%到5%左右，如果按1.3倍计算的话，利率就达到百分之九点几，差了一倍多。9%的利率是非常高的，个人消费信贷如果百分之七八的利率就非常贵了，利差很大。

　　另一个政策就是棚户区改造，很简单的一个道理就是强制性购买，严重地走到了非市场化的老路上去了，对市场挤压是很大的。

　　中国应该进行棚改，棚改确实解决了一部分人的住房问题，有一些穷人的住房也要靠这个去改良，但是同时又把相当一部分富人的住房问题变成了穷人的住房。

　　最初在辽宁进行棚改的时候，方向是很清楚的。因为当时的棚改指的是那些没有资源的矿区或者地质下陷的棚户区，当地人没有能力去改善住房，就需要政府进行改造。但是现在已经把棚户区改造和旧城改造、危房改造都捆在一起，在城市里大规模地进行，这就不是棚户区改造了，在城里头怎么叫棚户呢?

　　我们很清楚，那里头大概有30%甚至50%的具备购买力的，但是使用棚户区改造的时候，把住房标准降低到很低的档次，让那些50%到70%的人也得去购买50或80平方米的住房，因为不买也不给拆迁的钱，这就把市场的消费能力取消了。

　　非市场化一定会发生这种结果，这是很典型的，这不叫政策叫什么?

　　我们的3600万套保障性住房就是计划经济，这不就是挤压市场?一边喊着市场化，一边用大量的非市场化手段冲击市场，怎么能不受影响?什么叫供过于求?供过于求是因为增加了一些本来不应该增加的供给。

　　媒体：归结起来，您认为总的趋势是没有发生变化?[/　　任志强：经济持续增长没有变化，虽然现在下行了一个台阶，但还是增长的，没有从正变成负;城镇化没有发生变化，人口结构没有发生大的变化，还是需要大量住房的;居民消费越来越多用于住房消费趋势也没有变化。这几年人口调查中，从年龄上可以看到，家庭消费中住房消费比重是逐年增加的，这也没有变化。有这几个支撑，市场不会发生大的变化。

　　不管保障性住房也好，棚户区改造房也好，这些也是房子，从总量上看增加了一部分供应量，这些增加的供应量一定会冲击市场上的供应量。

　　现在市场统计包括保障性住房、自住型商品房和棚户区改造，大家都分不清了。统计混乱就在这里，保障性住房大部分可能都仍然在房地产开发里。比如拍下一块土地，90%都是保障性住房，但是因为有10%的商品房，所以还是统计到开发商那里。自住型商品房虽然算保障房性质，也是按商品房统计的。

　　媒体：新城镇化政策中，土地会有大的变化吗?[/　　任志强：新城镇化本身就是个错误，我从来就不认为这样可以城镇化，只有土地私有化才能形成城镇化。

　　媒体：您提到资产价格这个概念，影响资产价格的因素有哪些?[/　　任志强：资产价格既受宏观经济影响，也受市场供求关系、购买力等多种因素影响。比如资产价格完全下行了，就预示着房价跌了，但如果国内贷款提高利率，实际资产价格就没有下行，而是上行了。

　　例如一笔20年期100万元贷款，在优惠利率和非优惠利率情况下，可能差20万元利息。这样估算，一套房可以降10万元，但是消费者并没有得到任何优惠，实际还要多支付10万元，因为利率上涨了。更严重的后果就是，这在贷款的当月就发生了，利率上升以后，消费者每个月还的钱就多了。对消费者来说，实际资产价格并没有下降，房价下跌这部分不足以掩盖或者说冲抵银行个贷提高的利率，这个影响是很重大的。

　　资产价格可能受宏观经济的影响也比较大，不能只看房价跌没跌，要加上市场的购买能力和优惠利率这些部分。为什么老百姓说房价降了也买不起?就是因为个贷利率的问题。

　　房屋降价只有在一次性付款的时候才能体现，没有优惠利率，个贷利率就把价格又涨回去了，开发商降的这部分钱都给了银行，老百姓没得到任何实惠，所以这一轮降价中，基本上老百姓没有得到任何实惠。

　　此外，供求关系在一些地区也会产生影响。有些地区供给加大了，人口外流了，导致这个地区的房子需求量下降，数量多了价格就下降。比如说工业转移问题，工业转移会把劳动人口带走，所以在面临工业转移和人口转移的二三线城市，会出现供过于求的现象。普遍来说，就是一个资产价格下降的问题。

　　媒体：银行为什么不实行差别利率，反而还在涨?[/　　任志强：银行要赚钱。国外更重要的是把个人消费按揭贷款看成是拉拢客户的重要条件，但中国不是，因为不是靠当地纳税。例如，北京银行现在可能有优惠利率，因为是北京地方银行，所以北京银行要拉拢北京客户。但是渤海银行不一定，浦发银行不一定，这些银行的房贷倾向于是高端用户，又不在本地纳税，就排斥其他低端客户。

　　媒体：开发商今年的现金流都比较紧张?[/　　任志强：现在国开行批准成立单独住房银行，要解决优惠利率问题，又要单独解决保障性住房问题、棚户区改造问题，这两头的钱都有，这样它的路可能更宽。

　　现在保障性住房的路是最宽的，相当一部分开发商不缺钱或者能过好日子，是因为项目里有保障房等非市场化部分。但这对开发商来说，是解决了报表上的业绩增长问题，解决不了利润问题。

　　为什么今年普遍出现利润下降?因为大部分开发商都必须做一大堆保障性住房，没有单独商品房用地，或者说极少单独商品房用地，大部分土地一定带保障性住房。

　　过去是买了地要等很长时间，现在只要具备摇号条件，这部分钱很快就回来了，企业不用去解决销售问题，反而解决了现金流和业绩问题。但这解决不了利润问题，平均利润率下降也是因为保障房部分拖了后腿。

　　媒体：很多房企都说今年的预算卡得非常紧，日子真的非常紧?[/　　任志强：撑死的。

　　媒体：这一轮调整，有撑死的，有摔下去的，有过不下去被并购的，各类型企业都会有?[/　　任志强：很正常，过去也有很多。华远这么多年都没买多少地，大部分地都不是公开挂牌的，是兼并收购的。从2001年到2008年，华远都没怎么拍过地，总共只拍了一块地，剩下的全是兼并收购的，只有去年和前年从市场上拿了地，华远买的大多是项目公司股权，买地得交契约税。潘石屹也没拍到地，都是从华远这儿买的地。我以合资的名义卖给潘石屹的尚都二期，他占95%，我占5%，还是我原来买的那个公司。

　　媒体：如果地价一直很高，还会采用兼并收购来操作土地?[/　　任志强：如果政府的地比市场转让的地便宜，就买政府的地，如果转让的地比政府的地便宜，更倾向于买转让的地。

　　媒体：现在的情况对中小民企的影响更大?[/　　任志强：年年讨论中小企业，概念就不对。十年以前就讨论中小企业，到现在还叫中小企业?[/　　按郁亮的概念，就是2000亿元以下都是小企业，万科现在刚往中型企业走，其它的更小了。中国现在就没有大房地产企业，都是小企业。美国有很多中小企业，一年就做几套房子，在中国没有多少个亿，连地都拿不起。

　　想进房地产的小企业都是在别的行业赚了钱后，觉得房地产更能赚钱，捞一把就走。所谓中小企业的概念，基本上就是几个人投一点钱想赚一笔的，这种公司是最多的，打一枪换一个地方，捞一把就走。

　　今年下半年开始，大量的企业并购都会从这里开始。即使是这样的企业，现在也要好几个亿，将近10个亿左右。这10个亿搁在其它行业都是很大的企业了，但是在北京，哪块地少于10个亿?只有10个亿的话别干房地产，连买个地都买不起，和市场竞争没有任何关系，根本就连市场的门槛都够不着。

　　媒体：绿城不应该算很小的企业，是不是一个开始?[/　　任志强：不算。绿城是经营的问题。宋卫平老想追求产品质量，根本不算经济效益。

　　媒体：复星把复星地控这一块全部合并，以后就叫复星地产，这种投资性的开发商未来会不会比较多?[/　　任志强：复星本来就是一个投资公司，但不可能所有人做投资，没那么多钱，拿什么投资?

　　媒体：万科在做电商这一块，任总看不看好?[/　　任志强：应该说是开发商早就在用互联网了，只是不像互联网企业用得那么招摇就是了，如果图纸设计不用网络怎么做设计?开发商处理问题，不网络化怎么行?

　　马云所说的互联网只是销售，所有的商品都不是马云生产出来的，只是解决了销售环节的问题。马云在销售环节里面提出的概念，其实房地产方面早就有了，搜房和其他中介都在网络上做这个。

　　媒体：大家可能都觉得住宅这块要下去了，所以就去做商业、产业地产，这您怎么看?[/　　任志强：在我们这里，工业园根本就没列到房地产里头，大部分工业地产是用投资的方式进行，开发商没几个用工业地产的。冯仑也进入了工业地产，但不是主业，开发商一般都是做商业和开发。

　　媒体：您觉得物流地产是不是主流?养老地产呢?[/　　任志强：全世界都没有把这当主流的。物流、养老加上其它的所有算下来，哪一项都不会超过5%。

　　中国哪有那么多用地做工业和养老?任何一年的住宅投资都在68%到70%之间，剩下的是写字楼和商场，其它的根本都不列入统计。

　　媒体：现在很多险资入房地产，您怎么看这种情况?[/　　任志强：险资是作为投资用的，险资收购物业在全世界占的比重都很大。大型的出租性房产，包括出租性公寓、出租性房屋，多数都是险资持有，中国就没有形成这种市场。

　　国外利用险资大量持有物业，既有险资又有，相比之下，中国险资进入房地产控制的数量还是很少的，一是数量不大，二是受固定资产投资比例限制，管理上也有很多限制。

　　中国只有少量几个品牌统一出租，或者是在境外发了，持有一些出租物业。

　　一般保险公司都是想借养老进入到开发领域占地，名义上卖的是养老产品，但实际上比卖房子还贵。像泰康人寿已经卖到300万元了，300万元差不多就可以自己买套房子，再有以房养老的反向按揭贷款发展起来，可能会比它更好。

　　没有和人寿有关系的保险是进不了养老行业的，因为这些保险没有医院。人寿保险最大的便宜就是已经批了身体检查，或者类似医院这些机构，所以不用再申报审批就可以在所拥有的社区里设置这种机构去吸引老年人。

　　媒体：中国的以房养老，您觉得推得起来吗?[/　　任志强：还没到时候，有了遗产税以后就可以解决了。财产赠与税、遗产税出台了以后，可能对以房养老的影响很大，这个没有出来之前，可能只是少量选择，是养老的一种补充。

　　中国失独家庭现在大概有1000多万个，这部分人群可能会有需求。虽然占比不高，但是对中国来说这个数量就是很大的，实际上国外以房养老的比例也只有百分之几。

　　但是大家都喜欢一哄而上，这样的话，这个产业一定会倒掉。

　　媒体：很多企业都在纷纷往国外走，华远会出去吗?[/　　任志强：国外的利润率高。华远没想出去，有些人是在国内混得不够好才出去的，在国内挺好的，出去干什么?