"限贷"愁坏南昌楼市 下半年抵抗性下跌或出现

　　相比一线城市成交大幅下滑，南昌在限购政策实施的头几月出现成交萎靡后，现在已经逐渐上升。但对比推售量可以发现，限购后，南昌楼市的去化率比往年要低不少。相关数据显示，限购后，南昌新房住宅去化率仅为72.24%。 
据了解，南昌下半年入市的楼盘不在少数。业内人士分析，下半年，限购、限贷形势愈演愈烈，在供应增加，客群相对减少的情况下，很可能迫使房企为完成销售目标、回笼资金而寻求变相让利、甚至降价。　　限购后，新房住宅去化率　　事实上，限购令实施后，[:///]南昌房地产[/url]市场形势并不乐观。“近几年南昌的新房住宅成交量平均水平保持在300万平米左右，2009年，南昌的新房住宅成交量更是达到400万平米，而即使在最低谷的2008年，也卖了168万平米，今年上半年的新房住宅成交量只达到100万平米左右。”一位从事多年市场研究的业内人士表示。　　根据[:///]南昌房地产[/url]信息网监测的数据显示，上半年南昌市新房住宅成交面积为万平米，同比去年万平米的成交面积，下降了15.58%。同时，对比今年上半年6个月的成交数据，可以明显发现，1、2月份的成交面积达到上半年成交总量的41.99%，而实施限购令后的四个月，成交面积占比为58.01%。[:///]南昌房地产[/url]信息网马远文分析认为，限购令的颁布，拉动了1、2月份的销售，为了赶“最后一拨”，甚至消化了去年的库存，而限购令实施后，成交量的下降十分明显。“尽管近几月，成交量有所回升，但是去化率只在70%左右。”马远文说：“往年去化率保持在90%以上。　　数据显示，3、4、5、6月份，南昌市新房住宅推售量约为87.56万平米，占上半年推售总量的85.2%，四个月的新房住宅成交量为63.25万平米，去化率仅为72.24%。　　“限贷”愁坏南昌楼市　　去化率不高，而新的房源还在源源不断进入市场，业内人士认为这意味着越来越多的开发资金被套牢，而无法收回足够房款的开发企业，其资金压力势必会大增。雪上加霜的是，银行贷款难，直接导致卖出去房却迟迟拿不到房款甚至退房的情况时有发生。　　据了解，目前南昌一些商业银行已经暂停个人房贷业务，一些银行则将首套房贷首付提至四成，并提高贷款利率。然而即使提高利率，也不表示能马上贷到款。目前南昌已经有一些楼盘面临向业主追要房款的尴尬。而受多轮加息影响，不少刚需置业者无法承受高月供，不得不延迟签约或者选择退房。目前，5年以上贷款利率达到7.05%，为十年来最高。　　受信贷及调控政策影响，今年开发企业的融资渠道急剧变窄。“房产信托产品比去年要火爆很多。”该业内人士表示，融资渠道的减少，使房企不得不积极推售利率更高的信托产品。而除了一些大型品牌房企外，大多数中小型开发企业根本不具备发售信托产品的资格。　　受政策影响，房企求“硬着陆”[/　　开发贷受阻，更多的房企还是期望靠销售回笼资金。“按往年，6、7月份并不是推售旺季，而今年受政策影响，开发企业加紧推售，就是为了保证‘硬着陆’。”新景祥总经理林松青表示。　　奥克斯·盛世经典的营销经理表示：“此前我们预见到调控压力会越来越大，所以没有降低施工速度，事实上，市场供应量正在逐步加大。”据了解，上半年奥克斯·盛世经典已经多次加推。“针对一次性付款的客户，我们加大了优惠力度，比按揭多优惠3个点。”而类似的情况不少楼盘都存在。　　“就现阶段而言，现金比高额利润更为保险。”林松青认为，为了快速去化，回笼资金，房企在追求合理利润的前提下进行推售。按往常，一次性付款只比按揭多享受1个点的优惠。而据了解，城东某楼盘要求客户必须一次性付款。　　为了能够在诸多广告当中脱颖而出，一些楼盘再次用上了“最低价起”的广告策略。业内人士分析，在客户群体相对减少的现阶段，打出“底价起”的策略，也是为了能够吸引更多的客户。　　下半年趋紧，抵抗性下跌或出现[/　　“按照规律，CPI维持在一个高位，都会有一个后续期。”江西经济发展研究院刘镇院长认为：“就目前看，针对通胀的调控力度不会减弱，再次加息的可能性还比较大。”而加息，将再次影响一部分刚需的置业计划。　　12日，中央对二三线城市也要限购的表态，无疑是当头棒喝。二三线城市执行限购，对一些全国布局的大型房企来说，将造成一定的资金回转压力。而限贷、限购的双重压力下，客群减少的趋势将更加明显，业内人士认为，下半年，房企之间的竞争将更加激烈，而出现变相降价、让利的情况也不无可能。林松青认为：“下半年形势趋紧，房企尽可能跑量。而为了保证资金周转，不排除采用降价策略。”　　“下半年形势如何，关键在于政府政策取向，而一线城市的调整力度会影响政策取向。”刘镇表示：“到必须放量的时候，可能会出现抵抗性下跌的情况，试探性的降价，但非常明显的降价不太可能。”他认为相比现在，房企可能更愿意在9、10月份作出选择。