施永青：香港楼价高关大陆客神马事

　　近年楼价急升，很多人都把成因归咎于大陆客，认为是他们把香港的楼价抢高的。其实，这种说法多年前地产代理行业早已察觉，只是当时社会不相信，觉得地产代理是妖言惑众，目的是为了造势以促销楼盘吧了。所以，当这个苗头刚出现的时候，大家都掉以轻心，政府没有为此制定针对性的房屋政策，那市民亦没有(有一部分有，但非全部)在投资及住屋问题上，提前作好应有的部署。

　　我曾在本栏，以及其他不同的场合，提醒读者及与会者，应趁自己还买得起楼的时候，及时入市，否则，你的买楼资格会很快给内地比你富得快的人夺去。不过，我发现，即使在我身边工作的人，亦不是人人能够及时作出抉择。他们比较接受楼价已有泡沫的说法，觉得价钱已升得太多，太快，已有点不合理，随时可能出现大幅度的调整，可等楼价回落时才入市都未迟。

　　持这种意见的人，很多都不是没有学识，他们手上亦不是没有数据，有些还可以引经据典，说得头头是道。可惜，他们的数据只是历史上的数据，他们没有留意到市场已出现了新的情况，而这些新情况已发展成对楼市起主导影响的因素。任何时候，市场上都同时存在着利好与利淡因素。不是利好因素多，价就会升；利淡因素多，价就会跌；还得看哪种因素在起主导作用。很多时候，起主导性作用的，多是一些新出现的，并在不断发展的因素；反而是那些旧因素，即使看来很重要，但由于其影响力已多在价格上反映出来了，之后已不能再起新作用。

　　大陆经济增长迅速，但分配却不公平，必然会出现财富积累快过新生需求的现象，令资金没法流入实体经济。这些没有出路的资金，只好四处流窜，寻找储存方式与增值机会。其中不少会流落到香港。以香港现有的法制，我们没法限制这些资金的流入。因此，只要内地的经济持续高速增长，流入来的资金依然会源源不绝，令本港楼价的升势，欲罢不能。

　　有人觉得，所谓内地人买楼，其实占成交的比例不高。只是新盘与豪宅占的比例多一些，也不过是两成左右；如果以整体成交而言，所占的比例应该连5%也不够，不可能对楼价有这么大的影响。但现实是供求一旦失衡，就是把价格推到购买力的极限。情况一如在天秤的一方加多一小块法码，天秤决不会按新加法码所占的比例，去决定倾斜的角度改变，而是跌到「人仰马翻」，跌到极限。

　　中东战争时期，阿拉伯国家一度发起石油减产禁运，实质的供应虽然只减少了一成左右，但油价却升了两倍，反映供求失衡可以很快从量变发展成质变。因此，我们亦不应低估少数大陆客入市足以对楼价所造成的影响。