林峰：地价下跌正可弯道超车

月26日，旭辉控股(，以下简称“旭辉”)2013年度业绩公告显示，公司去年销售和利润均创下历史新高，年度合同销售额达亿，同比增长60.5%;股东核心盈利15.19亿，同比增长64.9%。

　　旭辉已连续三年实现持续强劲增长，复合增长率达到%。克尔瑞研究中心报告指出，旭辉2013年业绩同比涨幅在企业中处于较快水平，增速远高于其他重点企业。2013年，旭辉股价表现不俗，年度17%的涨幅在内房股中仅次于世茂房地产的22%。

　　旭辉集团总裁林峰表示，公司得以持续高速成长，驶入“安全快车道”，主要是得益于“三大引擎”的合力作用，即“高周转的运营引擎、资本市场引擎和合作借力引擎”。

　　“高周转”被认为是旭辉实现快速突破的利器。2013年，旭辉平均资产周转率为53.4%。据悉，旭辉在拿地后一般会要求8个月内开盘，首次开盘去化率达到60%，11个月实现资金快速回笼周转，内部称之为“8611”战略。

　　精准的营销定位与标准化产品，是旭辉实现高周转的重要基石。旭辉一直坚持“721产品战略”，即首置为主的刚需住宅占比达70%，20%是销售型商办，10%是其他创新类产品。这种营销定位确保了旭辉在项目去化上的稳定。

　　旭辉去年继续推进合作战略，与知名开发商如绿地、恒基等携手开发项目。林峰表示，旭辉致力与各知名房地产开发商开展并巩固长期合作伙伴关系，通过合作优势互补，既可以分散个别项目的财务风险，也能够提升项目品牌价值。并且在合作中，旭辉的执行能力和管治标准备受认可。

　　旭辉敢于在上市后提速，更为重要的一点还在于其打通了顺畅的海外融资渠道。

　　上市后短期内，旭辉即完成多次发债。2013年4月及9月，旭辉分别发行了2.75亿美元和2.25亿美元的优先票据，票面息率由12.25%下降到11.11%。10月则完成5，000万美元配股于，此前RRJ还曾以债权人身份认购了旭辉于9月发行的1亿美元5年期优先票据，这充分显现出知名投资基金对旭辉的高度认可。

　　旭辉的融资成本也在下降。2014年1月，旭辉再次发行2亿美元5年期美元债券，票面利息率低至%，也就是说，在一年内旭辉的发债成本由12.25%减至不足9%。截至2013年12月31日，旭辉净负债率为67.6%，而上市前达117%。

　　2013年，旭辉加快了以战略为导向的全国区域布局，并首次新进杭州、武汉、沈阳三大城市，进入城市达15个。其中在全国10个一二线城市拥有接近60个物业项目，主要分布于长三角、环渤海及中西部三大地区。该公司称，将力争在每个城市取得的地位。

　　林峰透露，2014年旭辉销售目标初步定为220亿元，较2013年度增加约43.8%。年内将最少可推出15个新项目。旭辉目前的产品结构和策略，在现有政策环境下也非常有效。严选项目、理性出价，不参与“地王”竞购，土地成本控制于销售收入的30%以下，使得旭辉有着相当的安全边际。

　　旭辉在杭州与当地开发商合作了多个项目，对于近期杭州区域降价现象，林峰表示杭州的市场有足够支撑，整体市场还是比较健康。林峰认为，一个区域市场的房价地价调整，正是企业弯道超车的机会，因此会密切关注现有进入区域的增持机会，希望能拿到一些溢价率较低的土地，从而保证项目溢价能力。据透露，旭辉地产去年拨备了销售收入的30%拿地，今年拿地金额占比销售金额也将在%。

　　2月26日下午，北京市2月份最后一宗宅地“平谷区大兴庄镇、地块”出让，经过现场64轮竞拍，旭辉联合体以7.78亿元总价，外加配建6.9万平米自住型商品房的条件获得该地块开发权，溢价率49%。