沈建光：房地产崩盘言过其实

　　近期，杭州部分房地产项目降价出售以及兴业银行暂停地产夹层融资业务引发了市场对于房地产前景的担忧，甚至出现了中国房地产或将崩盘的恐慌。本周一开盘首日，利空消息困扰下的沪深两市指数双双大跌，主流地产股更是出现集体跌停的情形。

　　但在笔者看来，杭州部分楼盘价格下跌与当前信贷紧张、行政管制持续，以及早前房价过高、上涨势头过快有关，考虑到房地产与消费、投资各领域的密切联系以及其对中国经济的重要支持作用，房地产崩盘论言过其实。

　　实际上，从近期国家统计局发布的70个主要城市房价数据来看，当前全国房价快速上涨的势头已经有所缓解，房价环比下降城市数量在增加，但整体上仍保持上涨，尚未出现市场争议的房价大跌局面。

　　例如，1月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为62个和48个，分别比去年12月减少了3个和16个。1月70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅由去年12月的0.51%微降为0.49%。有25个城市新建商品住宅价格环比涨幅比去年12月有所回落。

　　而反观杭州以及中国部分地区房屋降价，笔者认为，这或与以下三点因素有关：[/　　一是货币政策的整体偏紧。可以看到，为防止影子银行风险与降杠杆，目前决策层正在采取稳中偏紧的货币政策。在此背景下，一方面，利率市场化后，银行传统吸收存款面临来自互联网金融、理财产品的挑战，而另一方面，银行贷款需求仍然旺盛。在此背景下，房地产融资变得更加困难，不仅对开发商的融资控制较严，就连首套房贷款的支持力度有在减弱，银行纷纷取消优惠利率，甚至上浮10%，二套贷款则上浮更多。

　　二是房地产政策仍旧面临行政约束。新一届领导人出任以来，房地产政策进入空窗期，虽然没有推出房地产税收政策，但仍旧保持着严格的房地产限购政策，行政手段限制了部分购房需求。与此同时，这几年房屋供应不断增长，供不应求状况有所改善。杭州房间下降可能也和杭州的大量供地及房屋供应有关。

　　三是“四万亿”经济刺激以来，中国房价经历了一轮快速上涨势头，如今已处于高位。IMF研究成果显示，当前世界最昂贵的房地产市场中5个中国城市名列前茅，甚至超过了东京、伦敦和纽约，世界十大最贵的房地产市场中有七个都在中国——北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆。

　　当然，一线城市房价上涨或有其合理因素，如北京自2011年实行限购政策，如今满足纳税满五年等房条件的人数正逐渐增多，而一线城市房价上涨与其人口的增长较快、公共服务的倾斜，土地、资源具有稀缺性相关。二三线城市或更需要警惕，据媒体报道，当前杭州、常州、南昌、沈阳、福州、长沙等二三线城市的商品房库存压力已然较大，房价或有回调空间。

　　但若将此看成中国房地产崩盘的前兆，笔者倒认为言过其实。实际上，房地产始终是国民经济的支柱产业，重要作用不容忽视。例如，房地产市场发展情况直接影响到家具、建材、装潢材料的相关消费，并与上下游企业的发展，包括上游的钢铁、水泥，下游的装潢、建筑等行业密切相关。

　　另外，在房地产税尚未进入实质性进展阶段，市政债开闸并未有所突破之时，土地收入仍旧是地方政府收入的重要来源。因此，一旦房地产崩盘，不仅影响投资与消费，也将减少财政收入，也使抵押品价格下降从而诱发银行坏账上升，无异于中国经济硬着陆，与决策层保持增长在合理区间的宏观调控目标相悖。

　　而从长远来看，由于本届政府更加强调市场的作用，或将采用经济手段而非行政手段来引导房地产市场健康发展，建议密切关注两会对于房地产政策与房地产税的相关政策指引。总之，笔者认为，目前房地产价格上升趋势已现拐点，相关风险值得密切关注，但崩盘论确实是言过其实。