施永青：辣招通过后的香港楼市

　　上周五，当立法会仍在为额外印花税与买家印花税进行三读辩论的时候，有记者致电给我，说政府可能不够票，辣招可能通不过;还问我，若是真的这样，楼市会怎样反应?

　　我告诉他，这个假设根本不成立。因为推行辣招有民意支持，香港的议员甚少敢逆民意而行，辣招一定可以通过。结果，反对派只是找一个枝节问题离场抗议，并没有留下来投反对票。他们说，不支持政府未经立法会审核，就实行征税。但如果这项原则真是这么重要的话，为何初征额外印花税时(曾荫权年代)，他们却默不作声?反对派旨在展示实力罢了。

　　不难预期，迟些立法会审核双倍印花税的时候，虽会有波折，但最终还是会通过的。此后，香港的物业流转，将会处于严重的被阻塞状态，以前一、两个月就可以放出去的盘，可能要放三、五个月;较冷门的，就更难说了。

　　套现能力是影响资产价格的一项重要因素;失去灵活性，就会失去投资者的偏好。因此，在辣招未被撤回之前，资金将逐步从物业市场撤离，导至楼价亦只能拾级而下。从这个角度来看，以辣招去压楼价是成功的;但全港小业主都得为此而付出代价。

　　由于香港有六成小业主已供完楼，而余下来的，供楼的钱也只不过占他们的实际收入三成左右，所以小业主承受的财政压力都不会很大。在这种情况下，自住的小业主与手上收租物业不多的小业主，都不会倾向在这个对卖方不利的环境下卖楼。加上美国的低息周期还会持续，所以我预期地产市场不会出现恐惧性抛售，但缓步下跌则无可避免;全年的跌幅大约只有10%左右。

　　至于一手市场，发展商承受的压力会比小业主大。随着楼宇的落成期愈来愈接近，发展商就有尽快销售的压力，否则利息支出会愈积愈多，影响整个项目的盈利。当后市还有机会回升的时候，或会有发展商倾向守住价位;但辣招通过后，发展商对后市已失去寄望，守已没有意思。因此，我认为未来发展商减价的步伐会加快。尤其是那些要依赖大陆客与投资客的楼盘，跌幅会较有用家支持的中小型住宅大，全年的跌幅可达成半至两成。

　　在这种情况下，一二手市场的价差会逐步收窄，一手楼已无法维持原有的溢价，买家会流向一手市场，导至二手市场的套现能力更弱。要套现的小业主应及早放盘，并把要价订得有吸引力一些。

　　至于那些持货过多，借贷过重的投资者，就更加不应犹豫了，应尽快减持至一个安全比例，要经常性收入也够供楼，而不是要依赖积蓄才够供楼，这楼才有条件守下去。

　　幸好，现时有供楼压力的投资者不多，所以我虽然预期楼市会跌，但跌势不会过急，跌幅亦不会太大。