张宏伟：房企与银行联姻，融资成本会降房价不一定降

　　万科、恒大等房企大佬入股银行的消息再次引发业界对房企“联姻”银行的关注，据不完全统计，截至2014年2月，已有约30家房地产开发商涉足金融界。房企与银行携手，一方面可以为房企融资提供便利，另一方面可打通地产上下游产业链，开拓社区金融等新的业务领域，未来房地产联姻金融将成为趋势。

　　从房地产主营业务来讲，地产巨头正在将目光投向银行，无疑是冲着降低项目开发融资成本的目的，那么，降低融资成本这美好的愿望能实现吗?

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企与银行合作后，缩短开发企业融资谈判时间， 资金可以更快速度到位，这样，项目马上可以开工进入销售状态。对于企业来讲，融资谈判时间缩短降低企业运营成本，提高了企业资金的周转效率。同时，周转率 的提高，也就意味着未来投资回报率会提升。

　　此外、房企与银行合作后，互信程度增强，房企可以获得更多的授信额度或直接贷款 金额，或者，可以与银行合作利用基金、信托等形式介入房地产投资，并且从融资成本角度考虑是低于行业水平的。这样，房企“就地取材”融资，成本可以适度降 低，与银行合作之后，具有更强的市场竞争力。

　　房企与银行合作后，如果降低项目开发融资成本实现，那么，房产开发环节成本的降低又会给房价产生多大的影响呢?

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，融资谈判时间的缩短导致开发企业周转率提高，融资成本的降低导致房产开发环节成本降低，企业定价上更具有市场竞争力，因此，单从融资成本的角度来讲，房产开发环节融资成本的降低有利于缓解房价上涨速度。

　　但是，房企与银行联姻之后，融资成本会降低之后，房价不一定会降。虽然融资成本的降低会导致房产开发环节成本降低，但是，它不是决定房价走势的唯一因素，土地成本、税费成本、建安成本、运营成本、营销成本等等，都会影响楼盘定价。

　　此外，市场供求关系决定未来房价走势。对于一线城市、部分二线城市来讲，由于地 价上涨与市场供求关系较为紧张的基本面短期内难以改变，对于房价来说也很难出现下降。即使房企与银行合作后可以降低项目开发融资成本，也很难说影响房产开 发其他环节的成本构成以及供求关系的变化。