李智：房贷收紧或为马年楼市“勒缰绳”

　　今年春节期间，包括万科、恒大在内的不少房企都加班销售，而从多家房企公布的销售数据看，1月份销售出现大幅增长，但2014年房地产市场销售形势并不乐观。

　　长期以来，房地产业由于与经济增长、地方财政收支高度绑定，以及本身的高利润率，社会资金更愿意进入房地产领域，尤其是房价继续上涨，进一步刺激社会资金流入，事实上形成某种意义上的“吸金无底洞”。在房地产业非理性繁荣引发实体经济“空心化”方面，全社会的认识逐步趋向一致。为什么房地产的拐点迟迟未能到来，主要还是与资金利率过低密切相关。但从去年开始，房地产业“吸金无底洞”状况可能会改变。一方面是利率市场化进程的加快，将会抬高资金成本;另一方面是货币市场利率已经出现逐步上升趋势，影子银行也将加快规范管理，房地产金融门槛或将提高，将从多方面限制房地产业的资金流入。

　　按照惯例，进入新年后，金融机构会获得新一年的信贷额度，银行的个人住房贷款额度通常会比较充裕，贷款利率往往会出现下行，审批与放款时间会相应加快。但目前的市场现状是各城市、各银行对房贷业务并未明显放松，工、农、中、建、交等五大行首套房贷利率维持基准利率，股份制银行则普遍上浮%，并有部分银行暂停房贷业务，延续了2013年底房贷紧张局面。预计今年资金面偏紧已成定局。分析主要原因，一是宏观层面上，目前我国金融脱媒正在加速推进，商业银行被迫通过提高存款利率揽储，这难免会抬高贷款利率，同时也会抬升整个社会的利率中枢;二是从外部看，美联储渐进式退出量化宽松政策带来边际冲击;再者以余额宝、理财通为代表的互联网金融快速发展，一定程度上加快了利率市场化步伐，而在社会整体利率水平不断攀升的情况下，银行只能将有限的资金投向小微贷款等回报更高的领域，房贷业务占比减少已无可避免。

　　从目前形势看，金融及现金流风险可能会成为地产行业最大的风险，去年有关将重启房企融资大闸的政策，将打破地产业主要依靠银行融资的局面，或将能为房企融资另辟蹊径;据悉，目前部分龙头房企通过入股银行寻求破局，但房企入股的银行多为城商行，这些银行业务覆盖范围相当有限，对于全国化布局的房企而言，改善房贷业务作用有限。受制于信贷因素，预计今年商品房销售增幅将放缓，对购房者而言，由于贷款利率的上浮，2014年置业成本会有所提高。