七成房企缺席保障房真相：欲投无门？

　　保障房最近成为低迷市场的一剂“强心针”：“涉保”上市公司股价逆市大涨、保障房投资成为商品房投资萎缩的最“给力”补充。

　　所以，当住建部的一则报告披露，我国百强房企中有七成企业缺席保障房建设时，很多人颇感迷惑，不是迷惑这些房企没有社会责任，而是疑惑这么一个“名利双收”的“香饽饽”，会有那么多房企不懂得珍惜。
　　
　　北京上半年土地出让金同比降48%[/　　原因何在？综合多位业内多方人士的分析，许多地方“有做头”的保障房项目大多被当地政府背景的企业占据，外来房企尤其是民企根本没机会，这是其一；其二，保障房多种类型的项目，尚未能形成公开、透明、成熟的运作体系，存诸多未知风险，房企不愿也不敢冒这个险。

　　同策咨询研究部总监张宏伟说，“保障性住房的关键在于土地问题，参与保障性住房建设的主体的盈利空间多少也在于土地的问题，地方政府不在土地问题上让步，地方政府发债也好，企业平台融资也好，进行保障性住房建设都是无稽之谈，这也是百强房企中有七成未参与保障房建设的主要原因。”

　　保障房“雄起”：表面的神奇[/　　近日，资本市场终于迎来两个多月跌跌不休后的第一缕“曙光”，其中保障房概念板块异军突起。

　　云南城投(,股吧)（），这家早已因大规模参与地方保障房建设而为投资者追捧的地方保障房建设企业，股价一路飙升；另一家地方保障房建设的重点参与企业首开股份(,股吧)（）发布公告，公司向银行间市场交易商协会申请注册，拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，所募集资金将用于保障性住房项目的建设，近期股价业表现不俗。

　　保障房的能力似乎还不止于此。就在上周四，水泥股集体大涨，并且带动玻璃、建筑建材和机械等保障房概念股集体飙升。

　　有分析人士则分析，保障房作为主题投资概念再度受到资金青睐。一时间，保障房迎来了它对资本市场庞大影响力的又一次高潮。

　　可是，住建部一个报告披露的情况，让许多人有些看不懂。这份由住建部政策研究中心披露的百强房企《中国房地产企业社会责任实践报告》显示，截至目前，房地产企业参建保障房的整体情况并不乐观，百强名单中仅有30家在2007年至2010年间参与保障房建设，排名前十的企业全部参与，其他70家房企未参建。

　　大部分房企缺席保障房的现状，绝不仅仅是社会责任层面的问题。据本报记者了解，原因恰恰在企业主动意愿之外不愿被提及的一些方面。

　　参与保障房之难[/　　保障房工程规模庞大，除了政府相关的投入以外，需要更多社会、市场的广泛参与和推动，这也是目前推动保障房工程的一个共识。但在实际操作中，多数地方的保障房项目主要开发企业，依然是本地国资背景的房企，包括一些政府机构旗下的相关开发企业，市场化的开发商尤其是民营企业，参与的比例相当小。

　　“这些主导地方保障房项目的国企，虽然在当地拥有相当的市场占有率和影响力，但其真正规模其实并不大，绝大多数并不在百强房企之列。”中国指数研究院副院长陈晟说，从统计的因素，这也是出现百强房企7成未参与保障房的一个原因。

　　为什么多数地方的保障房项目开发建设，以地方政府背景的企业为主？这才是问题的关键。

　　陈晟指出，“据我所知，多数地方政府对参与保障房项目的企业，是有较高的门槛设置的。例如在上海，一般要求开发企业拥有一级资质，仅有少数情况下会允许仅达到二级或再低资质的房企参与。”而拥有一级开发资质的房企，占房企的比例就不高。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，一些相对优质的保障房项目，尤其是在一些中小城市，这相当于是企业稳妥的盈利机会，但现实情况是，除了有当地政府背景的企业外，其他房企基本没有机会。“很多地方政府将这些项目直接给指定的企业运作。”

　　对此，不少民营房企的一些高层深有体会。“没有门路。”是记者采访的多位相关人士普遍提及的一个关键因素。

　　景瑞集团董秘许朝辉就曾坦言，作为民营企业，景瑞很关注保障房的投资机会，但不知道怎么进入。“不少地方政府在保障房的土地供应、开发流程、投资回报等具体方面的游戏规则，还不是很透明、成熟，我们也是欲投无门。”许朝辉说，这是一个巨大的市场，虽然总体利润较低，但民企同样很有兴趣。

　　而面对存在太多不确定性的保障房项目，市场化房企对新投资要求较为严格、谨慎，往往只能选择放弃，至少不敢全面介入。

　　许朝辉认为，目前不少央企、地方国企对于在民企看来存在不确定性风险的保障房项目，依然投入，除了企业性质所需承担的地方保障责任外，这些企业客观上拥有与地方政府“讨价还价”的途径和资格，这是其他企业所不具备的。

　　并非所有地方国企都愿意参与保障房。一位上海国资上市企业房地产相关投资部门的人士就告诉本报记者，“如果没有政府明确要求，我们一般不做保障房项目，除非是集团母公司为了通过开发保障房项目盘活手头的存量工业等非商品住宅用地。要去公开市场上拿土地做保障房项目，几乎没有国企会很愿意。”

　　真正难题：建立完善透明体系[/　　据国家审计署最新公布的审计报告，8个省区16个城市中，有10个城市2010年廉租住房和经济适用住房建设用地计划未全面落实，实际少供地7335亩。4个城市保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房建设用地未按规定达到住房建设用地供应总量的70%。因管理办法不完善、配套设施不健全、部门协调不力等，有4407套廉租住房被违规租售或另作他用，有4247套廉租住房分给了不符合条件的家庭，还有4428套保障性住房长期空置。一些地方保障性住房资金管理也不够严格，此次审计共发现少提取廉租住房保障资金21.49亿元，多申报和挪用等问题金额0.9亿元。

　　这些问题让许多企业望而却步。不同性质的房企，不能、不愿或不敢参与相应特点的保障房项目背后的关键原因，就在于保障房体系本身还有太多需要进一步完善的地方。

　　“地方政府手里能够自主支配的，是土地。而地方政府的管理者们也明白，只有给开发商点"好处"，才能让开发商来参建保障房。而这"好处"并非保障房自身杯水车薪的盈利，最实惠的也还是土地。”张宏伟直言。

　　资金瓶颈依然是目前保障房工程面对的第一大难题。据用益信托工作室最新报告测算，目前保障房资金主要通过三个途径解决，一是中央财政拨款约占总投资的10%；二是住房公积金贷款约为10%；三是各地政府土地出让金中划拨10%～20%，由此结合相关官方披露的数据测算，除政府资金外，保障房建设还存在着8000亿的巨额资金缺口。

　　有关部门一周之内两次从政策方面为保障房建设开辟融资渠道，张宏伟则认为，尽管政策上为保障性住房在融资渠道上敞开了大门，但这两种渠道的融资规模，尚不能证实可以支撑保障性住房这么庞大的工程。“地方发债支持保障房建设不像商品房那样有利可图，同时由于资金监管等体制上尚不完善，会带来一系列问题。”

　　中房信分析师崔琳指出，未来保障房的政策走向直接取决于2011年保障房完成情况，但从长远来看，保障房政策的成败与否，则更多的在于后期的持有及运营，前期建设和投入力度越大，后期持有风险也越大。“首先体现在分配机制上，保障房对现有公共政策带来极大的考验。其次，就目前来看，保障房后期管理上往往以政府为主导，而非走市场化运作路径。政府对保障房的持续运营和维护能力，是个考验。”