郑州调控升级 开发商见招拆招

　　张强（化名）用了一天一夜的时间，终于完成了河南郑州市房管局要求的“未售房源价格表”。这是张强从业以来，申报销控难度最大的一次。

　　作为河南郑州知名企业营销负责人，张强须根据“90平方米以下、平方米、144平方米以上”三类不同的户型面积，分类统计套数、面积以及均价，通过精准计算，使得未售房源各面积段申报均价与本项目前3个月销售均价相比，达到郑州市房管局提出的房价环比“零增长”的要求。

　　9月2日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，宣布在审批、预售、限购、土地、监管等方面采取强硬措施，以防止房价过快上涨。同日，郑州市房管局停止了全市在售项目所有的网签，要求各大项目在3天内重新申报未售项目均价。

　　郑州的开发商们正在经历一场历史上最为严格的行政干预限价政策。

　　表格上的数字

　　限价只是郑州此次调控升级的一部分。公众将更多的焦点放在了郑州限购升级部分。与原政策相比，对于非本市户籍居民家庭来说，持有居住证时间从1年调高至3年；对于本市户籍居民来说，购房年龄从18岁推迟至20岁。

　　市场主体感受各不相同。购房者追问的是，从18岁提高到20岁，依据是什么；而张强关心的是，“房价零增长”，其实是向行政管制的回归。

　　9月3日下午，张强参加了河南郑州房管局组织的开发商申报销控的培训工作。培训内容包括：商品住房价格申报程序，商品房预售政策局部调整说明，住房限购政策局部调整说明。其中，最重要的是关于商品住宅价格申报培训。

　　郑州市房管局给张强发放了两张表格。一张是已批准预售项目未收房源价格申报表，另外一张是楼栋未售房源价格表，要求开发商如实填写这两张表格，做到“房价零增长”。此前已经申报但还未出售的房源价格均作废重报。

　　张强与他的同事们冥思苦想，发现有两种破解办法。第一，所有楼栋层次不做价差，但这在现实销售中基本不现实；第二，精准搭配出售。比如，2层与8层搭配出售，1层与9层搭配出售。

　　最关键的是每月销售结构搭售精准。张强说，郑州房管局的要求是每个月的签约价格都不能超过上个月，只要一超就停网签。此前，房价超标，还能写写检查过关，但张强无法预判此次限价升级的严格程度。为了配合行政限价，郑州房管局还使用了一套新的限价系统，掌握了郑州市所有在售房源的价格。

　　猫鼠游戏随之升级

　　郑州这次行政限价，当地开发商们不无怨言。

　　星联置地集团副总李涛对记者说，开发商也很无奈。他认为，城门失火必殃及池鱼。而池鱼指的是“百姓”。

　　李涛的说法并不难理解。任何调控政策，开发商都能找到应对之道。比如，学习北京开发商拆分精装修；非上市开发商选择另外加收钱；高端产品捂盘惜售；降低产品装修配比。这些手段对于购房者而言，要么增加了购房者首付的负担，要么增加了购房的难度。

　　据接近郑州房管局人士称，郑州此次提出房价零增长的背景是，住建部近期约谈了房价涨幅前十名的城市，其中包括郑州。郑州此举目标很直接，要力促退出房价涨幅前十名。

　　郑州的房价到底涨了多少？河南省住房保障和房地产管理局局长王万鹏公布的数据是，今年1月至7月，郑州市商品住宅包括县区在内，房价每平方米增长340元，市区房价涨了780元。

　　王万鹏说，郑州市楼市出现了短暂性的供需关系紧张。截至今年7月底，郑州市区商品住房累计可售面积接近400万平方米，预计消化周期约为4.5个月到5.5个月。供求关系背后是郑州的购房需求旺盛。与北京一样，郑州也属于人口流入城市，每年新增人口20万。如果房价上涨的状况继续发展，势必对郑州市房地产市场产生重大的不利影响。

　　但开发商普遍认为，政府采纳的行政干预手段过于简单粗暴。李涛说，希望政府不要被表面数据乱了分寸，要给市场一些时间。张强也认为，地方政府已经从对房地产的价格管控转向对价格数据的全面管控。数据修饰、注水、造假已经做到了极致。

　　但张强也表示，企业通过破解调控的办法，至少可以再扛半年。而建业地产副总裁刘大勇称，该政策对建业影响不大，因为建业地产在郑州大部分的项目都是明年入市。这种行政限价属于阶段性政策，不会长久。

　　王万鹏透露，郑州市目前大概有60多个城中村项目，部分城中村项目能够提供300万-400万平方米的中小套型，大约两三个月会入市，从而改善市场供应关系。