各地楼市“淡”而不“定” 炒楼资金或另谋出路

　　上一周，2010年初以来的第三轮房地产调控雷霆出击，组合拳迅猛，让楼价强行反攻，没能得意几天的房地产商和投机者措手不及。

　　提高购房成本、限购、房产税，此三管齐下，如果执行到位，实际已经通过行政限制和利率税收价格基本封杀了楼市的投资(投机)需求。

　　即楼市价格继续上涨的“锅盖”被盖紧了。与此同时，“进一步落实地方政府”和“加大保障性安居工程建设力度”，则试图通过增加廉租房的供给，对楼市“火锅”进行釜底抽薪。

　　这一套组合拳出手后，相信盖“锅盖”将直接见效。楼市成交量将大降，随着CPI可能继续上涨推动进一步加息，房产持有成本将不断增大，那些拥有多套投资房的人将承受不住压力，要抛售减压，一旦出现恐慌性抛售，保守估计，房价也要出现30%左右的回调。

　　大型房企跑马圈地 高房价向二、三线城市转移随着房地产行业的战略转移，二、三线城市房价水涨船高。1月17日，国家统计局发布的2010年全国房地产市场运行情况显示，2010年12月全国70个大中城市房屋销售价格环比（比上月）上涨0．3％，为连续四个月环比上涨。其中一线城市房价波动幅度较小，主要是部分二、三线城市房价上涨所致。

　　专家认为，这一现象值得警惕。去年12月，中国社科院发布《中国住房发展报告》，认为中国二、三线城市才是房价泡沫指数最高的“危险区”。报告指出，全国35个大中城市平均房价泡沫达29％，泡沫指数最高的前7个城市分别是福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄，这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50％。长春市泡沫指数为47．3％，高于上海。

　　对二、三线城市房价上的异动国家早有察觉。早在2010年4月份，国土资源部就曾要求各级严防高房价、高地价向二、三线城市蔓延。去年10月份以来，中央政府调控加码，同时督促地方政府出台细则，除北京之外，厦门、上海等十几个城市陆续出台限购政策。进入新的一年以来，限购范围进一步扩大，直指去年岁末上涨过快的二、三线城市。

　　有业内专家指出，二、三线城市限购令的实施，对当地楼市销售影响比较大，但很难让房价下降。主要是因为投资客和热钱开始转移到二、三线城市。不过，顾永超等人认为，只要调控政策落实到位，问责到位，二、三线城市的房价是可以稳定住的。顾永超深信，此轮调控中央不达目标不会罢休。因为一旦房地产泡沫在二、三线城市蔓延开来，对宏观经济的危害将甚于一线城市。

　　新国八条致二手房或由售转租425套、661套。春节假期结束后两个工作日的北京二手住宅签约量均低于1月份757套的日均签约量。在房屋交易趋冷的当口，楼市开始有“房屋租赁提前升温”的传闻。但记者昨天从北京市房地产交易管理网了解到，1月居住类房屋出租代理合同与求租人代理租赁合同分别为1472件和574件，从这组申报数字来看，京城房屋租赁市场并非供不应求。

　　“买房毕竟不同于买车，即使政府出台限购措施，潜在消费人群也不会不顾承受能力提前出手。”业内人士表示，一旦购房需求被控制，二手房供给形势也会出现变化，短期内决定由售转租的房源将会大量增加。

　　日前出台的“国八条”对商品房“限购”措施提出了严格要求：原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

　　近一周来不断有中介表示，春节之后，北京大部分区域的租金价格并未受传统淡季的影响而出现明显滑落，如轨道交通沿线的月租金，比1月初平均上涨了50元至150元。但北京中原三级市场总监张大伟对“房租上涨”之说不以为然。“经历过去年的房租上涨后，有经验的求租人今年都赶在春节前租房，踏踏实实回家过年，导致1月房屋租赁成交增长，并缓解了节后的租房热，而2月份的房租价格延续了1月份的水平，未见明显上涨。”张大伟表示。

　　连续加息推高房租 “以租养房”者欲转嫁成本昨日，记者从多家房产中介门店了解到，目前，由于春节长假刚过，还未到租房高峰，许多房源的租金普遍维持在节前水平。但多数房产中介人士向记者透露，这种情况往往在高校开学和正月十五一过，大量外来务工人员返城后将会发生改变。届时，随着换房客户和新租客户的增多，房屋租赁高峰将到来，租金按照往年规律会水涨船高。

　　商业地产明显回暖经济逐渐走出衰退，甲级写字楼市场回暖的现象明显。在商品住宅市场遭遇严厉调控的背景下，万科等地产大鳄纷纷转战商业地产。投资客们已经嗅到这股味道：下一轮，该轮到商业地产走红了。

　　去年抑制房地产投资和投机的一系列政策出台后，商业地产领域 (论坛 新闻)没有任何政策变化，很多资金都转移到了商业地产。

　　华远地产总裁任志强表示：“以做商业地产为主业的SOHO中国的销售为例，它去年的销售目标是120亿元，但前10个月就完成了这个任务，是政府的政策帮了潘石屹的大忙。”

　　在商品住宅市场遭遇严厉调控之下，万科、绿地和保利等房地产企业纷纷转战商业地产，涉及资本超过千亿元。仲量联行的一份报告显示，去年北京、上海和香港三地的商业地产资本价值增长7%至12%。

　　炒资或转战股市天相投资顾问有限公司首席分析师仇彦英说：“新一轮调控政策将大大挤压房地产市场的投资空间，并迫使大批资金流入股市。历史经验表明，资金面状况是主导A股市场走势的重要因素之一。从这个角度而言，楼市调控升级对市场整体而言并非利空。”