南昌土地市场之变 引发楼市的蝴蝶效应

　　自楼市限购以来，两年之间，[:///]南昌房产[/url]市场发生了什么？新建商品住宅成交量、房价、预售热点区域等关键因素发生了什么样的变化？
　　
　　“面粉”不是“面包”的全部，但肯定是重要部分。想要把握南昌楼市2012年乃至更长时间的走势，就必须回归“面粉”、回归原点，从房地产市场的根本资源——土地市场着手分析。因为无论房地产行业遭遇何种阵痛，土地市场都是最能直接反映出行业的需求和价值。
　　
　　成交量之变　
　
　　受制于2011年限购等严厉调控，开发商对楼市大势的判断也由过去的观望转变为明朗，消化存量、积极卖楼、谨慎拿地成为许多开发商的生存策略。从成交占地面积考察，尽管6月个别地块收到热捧，仍难掩整体趋势，上半年全国土地及住宅类用地成交量处历史低位，市场未现明显回暖迹象。据[:///]南昌房产网[/url]数据显示，2012年1-6月，南昌市土地成交量在全国排名24，共成交土地37宗，成交土地面积为万平方米，同比去年1-6月减少21%。其中住宅类用地11宗，成交面积91.55万平方米，同比减少20%。
　　
　　地价之变　
　
　　受楼市政策调控持续影响，开发商拿地热情有所下降，土地价格是否因此而有所松动？2012上半年南昌市土地成交量在全国排名24，成交量为万平方米，同比去年上半年下跌21%。2012年上半年全国土地成交价格走势较平稳，但总体均价仍低于去年同期水平。1-6月，南昌市成交楼面均价为838元/平方米，相比去年南昌市成交楼面均价下跌了18%；其中住宅类用地成交楼面均价为1468元/平方米，相比去年下跌了11.45%。今年上半年地价有明显下跌趋势，一方面是受政策影响，开发商拿地较为谨慎；一方面也是楼市冰封的时间长，土地现存量巨大，与目前楼市的供求状况不相适应而出现的变化。
　　
　　区域之变　
　
　　去年朝阳新城和高新区拿地热门区域，而2012上半年南昌市经济开发区唱主场，土地成交中除了5宗住宅用地，还有防护绿地配套用地、文化娱乐用地。此外拥有省政府政治中心和西客站交通优势的九龙湖片区和拥有“国家森林公园”、“国家重点风景名胜区”两块金字招牌的湾里区梅岭地段有不少优质楼盘即将推出，下半年将可能成为开发商拿地考虑的首选位置。
　　
　　用地性质之变　
　
　　“商进住退”成为2012南昌土地市场关键词。相当一部分消费者将购买力转为更具升值空间的商业地产投资，大量购买商铺、写字楼等。在楼市住宅市场政策紧压、限购、限贷不放松环境下，住宅市场要想扭转僵局绝不轻松。众多投资商把瞄头转向了利润更多、政策宽松的商业市场。据了解，南昌2012年上半年商业地产用地成交宗数只差于工业用地，而相应的成交区域也分布较均，红谷滩、朝阳新城、经开区等各区平分秋色。