李智:调控给购房者带来精神打击 限购2013年底取消

　　2012年上半年，南京楼市成交量达到套，比去年同期上涨了6成多。与此同时，历经调控的市场开始有楼盘微幅提高房价。中央连续强调调控不放松，地王却重出江湖。是陷阱还是转机？是触底的反弹还是短暂的回暖？楼市总是迷雾重生。【直播：陷阱？转机？2012南京楼市务实高端论坛】

　　在市场踏在十字路口的特殊时期，365地产家居网联合网尚研究机构特别策划“陷阱？转机？2012年南京楼市务实高端论坛”，从南京楼市最权威、真实数据出发，点评上半年楼市风云，在数据研究的基础之上，探讨下半年的走势。网尚研究机构总经理、江苏省房协房地产研究所所长李智在现场发表主题演讲，并对已购房客户以及被限购客户需求的变化进行了深入分析。

　　今天李智演讲的题目是“限购和限贷下购房趋势的变化研究”。主要分为四个内容，第一个内容是问题的提出，为什么要谈这个问题，第二个是已经购房的客户需求的变化，主要是通过这几天发展的变化情况。第三就是被限购的客户需求变化的趋势是什么样的，第四个是几个建议。

　　问题的提出，我们看到楼市调控就是对购房客户的精神打击。我们看到正常的市场是金字塔的，打击的第一步就是对现在进行打击，把这块挖掉了。打击的第二步进行限购的打击，把首次置业的，外地的以及改善的挖掉了，第三个高端客户不能购房，所以把这块全都打击掉了。

　　打击从去年年底开始对税制进行优惠，就是贷款的优惠，所以调控是对客户的精神打击。我们看到调控以来成交的情况是这样的，第一次进行限购的时候效果不好，第二次进行限购效果比较好，去年成交量基本维持低谷。到年底的时候调控提出来税制优惠，所以今年的成交量出现反弹。我们得出结论，精神打击客户就是抓住了开发商的软肋，上半年销售量超过了预期，与其说开发商的营销政策胜利，不如说是政府精神打击的胜利。这是刘谦玩的魔术，我们看到限购限贷像这块黑布一样，把开发商和老百姓分开，被限购的客户在想什么我们不知道，第二个几年之后这个黑布拉开了，会不会出现亲人相见不相识的悲惨情况，几年后发现开发商找的客户，客户不认识你，你也不认识客户了。

　　所以需求的变化研究成为必须提前考虑的问题，这里面分成两块，第一块是市场自然发展，客群本身的发展变化，就是已购房的客户发生了哪些变化。第二个是随着政策的出台，现在限购限贷放松以后，原来被限购的客群发生了哪些变化。

　　我们有三个假设前提，第一个是后期的市场发展，投资投机所占的比例一直比较小，这是我们365地产家居网统计的，从今年来看投资投机份额比较少，最高只有6%，我们坚信政府说话是算数的，打击投资投机是持续的，这个市场占的比较小的。第二个假设房产税征收是时间问题，不管是明年、后年还是三年之后收，但是它肯定是要收的，这是一个假设。它导致的结果是什么，使得人们观念会发生，住好房子，住大房子要多交税。也就是经过五年十年之后，使得老百姓都感觉到住好房子，住大房子是要多交钱的，这个里面应该就是中国的政策是逐步增强的。第三个假设是替代政策出台后限购限贷被放松。就是限购限贷肯定要被取消，只是一个时间问题。我们做一个推断，预计最快的时间是2013年底甚至2014年才会把限购限贷取消，这样从调控算起历时四年，这是三个假设前提。

　　这是我们现在的情况，我们经济GDP下滑的很厉害，金融打击的效果在打折扣，很多开发商在想GDP下滑了，政府会放松等等，但是我们要知道政策总体方向转型升级是不变的，它有可能在这块摇摆，因为经济下滑，房地产放一放，然后经济上来之后再对房地产进行调控，方向应该是不变的。