张宏伟：拨开楼市“炒作”迷雾背后的市场真相

　　楼市6月成交量继续延续“红五月”的态势，住建部官员也表示，成交量的回暖是楼市回归正常的市场表现，从这个角度来说，官方已经默许楼市“微调”政策对于成交量回暖的作用，并且短期内来讲“微调”政策应该还会延续。

　　据经济观察报等媒体报道，国家发改委对于房地产提出了三条非常明确的调控建议，即落实利率优惠、降低首付比例、减免相关税费。而具体落实则需由地方政府操作，“要求各地各部门采取有力措施”、“引导各方面形成统一的市场预期”。

　　从已经出台的楼市“微调”政策来看，落实利率优惠、减免相关税费已经在落实，降低首付比例在个别城市的公积金首套房贷款中已经有所体现，但是还不具有普遍性，并且在首套房商业贷款中也没有体现，这有可能成为今后政策“微调”的储备政策之一，值得我们持续关注。

　　政策面的“微调”让当前的房地产市场产生了一定的变化，这些变化主要表现在两方面：

　　第一、“炒房价”制造热销与买涨不买跌的气氛。从市场表现来看，开发商降价“见好就收”，正在通过少量多批、千人看房、连夜排队、长期蓄客后的集中开盘等营销手段制造市场热销、“日光盘”、买涨不买跌的市场气氛。

　　第二、“炒地价”制造高溢价和“地王”，让市场觉得又迎来了一轮新的发展机会。从具体表现来看，近期恒大[简介 最新动态]出手获广州商业“地王”地块，上海土地市场出现“高溢价”现象，并且进入6月之后，各地的土地成交溢价率明显上升。

　　总体来看，市场成交量的长期低迷让市场压抑了许久，一旦政策面出现微调松动，开发企业便会想法设法让市场活跃起来。从当前来看，“炒房价”、“炒地价”成为当前市场成交量逐渐回暖的背景下两大炒作主题，通过这样的市场炒作让市场重新回归热闹的气氛。

　　的确，市场比之前热闹了许多。我们也心知肚明这写热闹的气氛炒作嫌疑很大，那么，对于购房者来说如何拨开迷雾见真相？如何正确判断市场信号？我们分别来分析“炒房价”、“炒地价”两个现象的背后的问题，拨开“炒房价”、“炒地价”迷雾背后的市场真相。

　　首先，我们来看“炒房价”。当然最关心的话题莫过于通过“炒房价”的诸多营销手段房价到底能否在当前市场背景下炒作上去。“炒房价”现阶段来讲对于市场最重要的作用在于增加售楼处的来电来访量，一定程度上活跃现场的销售气氛，对于房价降幅的而言，取决于个案楼盘成交量的情况及开发企业资金面状况。从宏观市场基本面来讲，尽管市场成交量出现回暖，但成交量的可持续性回暖仍然存在一定的变数，这样的变数主要表现在：开发商降价“见好就收”，政策面还没有出现实质性松动，整体市场库存压力还是比较大、开发企业资金面还是相对紧张等，这就决定了短期内市场“降价跑量”的势头不会改变，“炒房价”的营销动作短期内不会改变楼市“降价跑量”的基本面。

　　此外，从政策角度而言， 由于“去投资化”的常态化的楼市调控措施，各地投资性投机性需求已经被大量挤出楼市，市场基本回归至以“自住需求”为主。“去投资化”的常态化的楼市调控措施并没有出现实质性的松动，也就是说投资性投机性需求现阶段还没有办法大规模进入房地产市场，那么，从这个角度而言，开发企业“炒房价”的营销动作主要还是促成自住需求购房者达成成交，而投资投机性需求没有办法进入楼市支撑楼市价格上行，从而短期内也没有办法形成“买涨不买跌”的气氛。

　　从政策走向而言，如果房价在成交量回暖的市场背景下一旦出现快速反弹，那么，政策层面应该还会“微调”收紧，以防止出现房价大幅波动的现象，维持当前房地产市场调控成果。因此，总体而言，楼市价格短期内反弹的可能性不大，但是不排除个案楼盘由于策略调整、成交量达到目标而导致的价格上调的现象。

　　其次，我们来看“炒地价”。从全国1-5月份土地市场表现来看，国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积万平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份缩小0.6个百分点；土地成交价款2620亿元，下降10.0%，降幅缩小3.7个百分点。由于商品房市场销售并为明显改善企业资金面，开发企业土地购置面积呈现下降趋势，开发企业拿地意愿降低。

　　土地市场短期内仍然维持低溢价率状况，但是，5月份市场成交量的回暖以及微调政策的频出有可能让资金实力比较雄厚的大型开发企业拿地意愿提升。但是，当这样的成交量回暖还没有呈现出持续状态时，它还不是一个充分的理由。尤其是当前开发企业资金链相对紧张，开发企业不会普遍性地这么激进的进行拿地制造“地王”。从现实意义角度考虑，如果地价略显高于市场预期，那么开发商就会停止出手。

　　但是，土地市场确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么也就从另外一个角度证明尽管“去投资化”的调控措施使“降价跑量”成为常态，但是，房地产市场调控并没有改变开发商对于未来市场利好的预期，让开发商“谨慎”扩张，楼市调控至今仍然是失败的。

　　与此同时，我们也看到，在楼市“降价跑量”的市场背景下，政府也逐渐改变推地策略，将推出地块面积划分的更小，MINI地块渐成土地市场成交趋势。从市场接受度来讲，MINI地块控制地块总价过高，开发企业相对容易接受，减少流拍的风险；与此同时，“低起拍价”导致“高溢价”，政府通过“低起拍价”让市场呈现出高溢价率现象，随后，土地市场交易逐渐活跃起来，甚至后期出现多个“地王”。

　　无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。

　　从楼市成交量价的表现也可以反映出当前楼市调控政策的走向，当2012年5月份全国大多数城市成交量出现反弹的时候，住建部又出来发话，指明微调政策核心仍然围绕着首套房，首套房政策“要在统一框架内”，超越这个范围的政策应该及时纠正叫停。

　　那么，土地市场一旦频现“高溢价率”、“地王”现象，尽管这可以增加政府的土地财政收入，但是，从楼市调控政策走向大局的角度而言，有可能引来房地产调控的再度收紧。因此，土地市场“高溢价”是魔鬼，我们不希望在这个时候有过多的魔鬼出现。