新政引发退房纠纷能否适用情势变更

　　一位外地消费者在江西省南昌市购买了一套期房，并支付了首付款。后受国家出台的房贷新政影响，该购房者陷入了进退两难的尴尬境地，既贷不到款无法继续买房，想退房又多半要不回来首付款。记者获悉，因房贷新政陷入两难情形的购房者在各地屡见不鲜，一些人以新政是情势变更为由诉至法院。然而，对于新政是否适用情势变更，法律界人士有着不同的看法。

　　●名词解释情势变更情势变更是指在合同有效期间，非因当事人双方的原因，发生定约时难以预料的情势变更。为避免显失公平的后果发生，不利一方当事人可以请求变更或者解除合同，免除合同义务而不因此承担违约责任的一种原则或制度。

　　●事件回放异地购房遇新政引发退房纠纷在南昌市创业的江苏籍人士周先生向记者反映，去年9月20日，他在南昌市居住主题公园小区订购了一套商品房，并支付了15万元首付款，余款拟以银行按揭贷款方式支付。同年9月29日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中规定，“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”。受此房贷新政影响，银行拒绝为周先生发放贷款。无法贷款，周先生向开发商提出退房要求，开发商同意退房但以其违约为由不愿退还首付款。

　　记者了解到，事实上，因受房贷新政影响而要求退房的并非周先生一人。前不久，南昌市房产管理局公布的数据显示，去年8月，南昌市经公示的期房退房数量为8套，9月为12套，10月为13套，11月退房数量高达45套。该局相关人士向记者分析说，这些退房者多数是外地人，从退房数量的变化上可以看出，房贷新政的实施，对外地购房者波及广、影响深。

　　与此相对应的是，房贷新政实施后，因解除合同而导致的损失该由谁承担的纠纷在各地屡见不鲜，其中一些人以新政是情势变更为由起诉到法院。虽然此类案件的案情大致相同，但法院的判决结果却不一样。对此，有关法律界人士认为，这是由于不同法院对新政是否属于情势变更理解有差异。房贷新政可否适用情势变更呢?记者采访了部分法律界人士。

　　●各方观点观点一 房贷新政属可预见商业风险2月17日，江西朗秋律师事务所律师张绍兵接受了记者采访。在他看来，新政的实施，不会导致房屋买卖合同当事人之间显失公平现象的发生。对于购房者而言，新政应当属于可预见的商业风险范畴，因此不能适用情势变更原则。再者，在市场经济体制下，为防止房产泡沫的发生，政府调控行为时有出现，若把政府调控行为列为情势变更，易导致情势变更条款的滥用。

　　张绍兵进一步解释说，在大部分房屋买卖合同中，贷款并不是房屋买卖合同成立的条件，购房者向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上存在银行同意或不同意发放贷款的两种可能性，购房者在决定通过按揭贷款方式支付部分房款时，就应预先考虑到银行可能拒绝发放贷款的情形。房屋买卖合同约定用贷款支付部分房款，并不意味着购房者只能通过银行贷款来履行合同。由此可见，房贷新政应当属于可预见的商业风险范畴，不能作为购房者解除合同的理由。由于没有增加购房者的交易成本，对于剩余房款的支付，购房者只有通过自身的努力去克服。

　　观点二 新政符合情势变更的情形[/江西明实律师事务所律师张海水认为，房贷新政满足了情势变更成立的法律要件，可以适用情势变更来解决。首先，购房者先与开发商签订了购房合同，此后政府出台遏制房产泡沫的政策，这就构成了情势变更的事实。其次，在时间上，房贷新政行为发生于合同生效以后，合同关系终止以前。在此期间，尽管购房者跟开发商签订完购房合同后，只需要在短时间内就能办理完银行按揭贷款手续，但购房者没有能力和义务去预见会出台新政，即便知情政府要出台新政，时间也是不确定的。再者，作为遏制房产泡沫的手段，政府可选择的措施有多种，比如提高房产交易的相关税费，提高银行贷款利率，提高首付比例等方式。在这么多种方式中，购房者没有能力和义务去预测政府会采取何种措施抑制房价。

　　综合上述情势变更三大要件，张海水认为，房贷新政策应属不可预见的内容，其出台直接导致了购房者资金出现缺口，却仍需按照原有情况履行合同，这对购房者来说有失公平，符合情势变更的情形。根据情势变更原则，当事人一方履行合同显失公平时，可请求仲裁机关或人民法院变更或解除本项合同，以维持公允。

　　观点三 是否适用应视实际情况而定[/江西师范大学法学教授潘世钦认为，房贷新政可否应用情势变更原则，应视实际情况而定。一般情况下，政策变化不能构成情势变更，购房者不能因为贷款紧缩而毁约不去购买。以上述房贷政策来说，在出台之前各媒体都进行了报道，购房者对政府收缩房贷、提高首付应该是有预期的。但有一点，有关限制非本地人购房贷款这一措施，是出乎大家意料的，这是可以列入情势变更的。因此，像周先生这种外地人因为政策原因导致按揭不成，买卖合同房款无法支付，可以适用情势变更原则。

　　相关案例：北京一购房者诉请解除合同案胜诉[/据 《京华时报》报道 去年4月12日，北京市消费者张先生与房主宋女士签下合同，购买其一套房屋，总价555万元，张先生计划贷款200万元。次日，张先生向宋女士支付15万元定金。同年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。因所购房屋正是新政规定的第三套房，张先生无法得到银行贷款。为此，张先生起诉到北京市海淀区人民法院要求与宋女士解除合同，退还定金。去年8月，海淀区法院审理认为，新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化，是张先生在签订合同时无法预见的，如果要求张先生继续履行合同，对其明显不公平。该法院一审判令双方解除合同，宋女士返还张先生定金15万元。

　　浙江一购房者诉请解除合同案败诉据《钱江晚报》报道 去年4月16日，同为浙江省苍南人的吴先生和陈女士签订了一份商品房转让协议书，约定陈女士将未交付、未办理产权登记的杭州市某小区的一套商品房转卖给吴先生。不料就在吴先生付了10万元定金的第二天，国务院出台房贷新政，规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款”。吴先生办不了贷款，要求解除合同并返还定金，遭陈女士拒绝。吴先生以房贷政策变化属情势变更为由，起诉至苍南县人民法院。法院审理后认为，原告主张的事实，与适用情势变更规定的条件不符，要求解除合同并返还定金的请求于法无据。去年7月，法院一审驳回了吴先生诉讼请求。