南昌胜利路地下商业街毗邻300米就有多家商业体

http://fang.tiboo.cn/ 南昌房产网 中国江西网 2016-11-23 10:35
  11月22日,百年老街胜利路步行街最南端的钻石造型地面出入口进入扫尾阶段,地下商业街已初现轮廓。而一路之隔的东南侧,是集批发零售为一体的万寿宫商城,同样是一路之隔的西南侧,则是南昌市西湖区斥资20亿打造集商业、文化为一体的万寿宫历史文化街。

  目前,万寿宫历史文化街区建设亦是如火如荼。下个月10日,胜利路步行街地下商业街就要对外试营业,这一消息引发了外界广泛关注。或承担复兴胜利路步行街重任的地下商业街,能否在初冬搅热低迷的市场、能否在与毗邻的商业体系肉搏中笑出?中国江西网邀请多路专家一起深度下潜。

  网友眼中的“胜利路地下商业街”

  11月21日,中国江西网刊发《南昌胜利路地下商业街12月开业能否逆袭成疑》一文后,引发了众多网友热议。

  网友@YFJT说,南昌一个中等规模的城市地下商业估计有点悬。

  网友@壞_少爺说,答案是不能。

  网友@徐麗雲表示,上面的店铺都开不下去,地下的真不好说,要是那种特色的南昌风味美食一条街还是有点发展。

  网友@ncjrls则表示,想说的是,那里面竟然有冒牌货公开售卖,没有任何处罚,从保罗开始一直没停过,但就是能公开卖。音响几乎每家一个,天天和找擂台一样。重复的品牌到处是,数数有多少海澜之家,多少三福,多少森马。路中间违建店铺出租,而不是供路人休息的凉亭休息椅。整条路没有一个上档次像样的城市服务站……无力再说了。

  网友@万濠肥则建议,首先把地面上管理好,步行街面上是脏、乱差不说,步行街到了晚上全是狗,街上还跑火车。

  网友@中国GDP说,设计,规划不合理,值得市场检验。

  网友@涂小贱称,以后去地铁站不用风吹日晒了,蛮好。

  地上、地下业态的错位整合决定能多走远

  对于即将开街的胜利路步行街地下商业街,业内专家除了给予祝福,更多的是拿出专业的分析。

  “地下商业街的繁荣与否,制约因素很多。其中致命的因素是与地上空间环境的整合关系。”11月22日,华东交大一位专家表示,地上空间的业态将影响到地下商业街的经营业绩、地上客流主体的需求心态也关系到地下商业的业态,同时,交通环境也关系到地下商业的经营状况。在专家看来,如果胜利路步行街地下商业街真能与地铁1号线、2号线无缝对接,将迎来一个发展契机。“地铁出站口的地下商业街是交通必经之地,来往客流中,会有百分之十的人顺便购物,就可以维持其经营业绩,如果地下商业街能做好商品结构优化、吸引旅客自愿消费,如此一来,就能够把大批过客的潜在消费激活。”专家直言,试图依靠地铁带动商业消费的胜利路地下商业街,需要等待这个硬件设施的落实,才能成为促进地下商业街繁荣的助推器。

  专家:地下商业街成功要做好这几点

  南昌大学一位营销专家从营销层面,也对胜利路地下商业街进行了解读。

  “地下商业街的业态与品牌定位非常重要。有些区位不一定很好的地下商业街,也很红火。原因就在于特色、品牌,其认知度是顾客愿意光顾地下商业街的重要原因。大品牌、高知名度、配套完善的地下商业街,可以成为中高端消费者购物目的地。”

  国内一知名商业研究领域的专家也认为,确定地下商业街的业态,一定要认真地聘请专业市场调研分析策划机构进行调研分析,绝对不能想当然或者简单凭主观推断。要用精准的数里分析,搞清楚业态定位与相关诉求的关系。比如搞餐饮,必须要对周边区域的餐饮数量、品种需求等相关信息进行摸底调查分析。要建高档名牌商品街,必须分析一公里半径内高端群体购物需求和购物出行趋势。不然,就可能出现定位错误而功败垂成。

  “地面景观和配套设施的选择,要进行地上地下的文化整合。”江西财大知名旅游专家曹国新认为,大部分地下商业街都选择在城市黄金地段,因此地面设施受到地上建筑的制约,很难把下沉采光、地面景观设计得符合地下商业形象的需要。因此,更需要很高的智慧,利用地上资源,策划和完善地面景观,实现双赢的景观效果,为地下商业街赢得很好的公共形象和绝妙的吸引标志物。

  地下商业街陷入毗邻商业体肉搏阵营

  “下个月开街的胜利路地下商业街,刚一出生就必须大秀肌肉,因为毗邻处不少成熟的商业体虎视眈眈地等着与你肉搏。”熟悉南昌商圈的业内人士打了一个生动的比喻。

  有业内人士说,抛开红谷滩新区、青山湖区、八一大道、高新区几大商业体不说,胜利路步行街包括即将开街的地下商业街,要想重新夺回市场地位,还必须面临附近2公里、甚至是毗邻300米的多家商业体激烈竞争。

  确如业内人士所说,记者实地调查发现,胜利路步行街一路之隔的东南侧,是集批发零售为一体的万寿宫商城。“原来,万寿宫商城主要做批发市场,近年来,还做起了南昌市民的零售生意。在这里,价格实惠是我们一直雄起的优势。”万寿宫商城一位店主告诉记者,在万寿宫商城,几乎能满足老百姓衣食住行需求。

  毗邻胜利路步行街相隔约300米,是经过重新装饰的金童女装城。“金童女装城,对南昌女性来说有太多说不完的故事。”金童女装城多位店主说,他们做好了与胜利路步行街地下商业街博弈准备。而在胜利路步行街北端的叠山路口附近,两大零售大佬大众购物中心、步步高,同样在密切关注地下商业街开街的动态消息。“我们会根据地下商业街的发展,不排除也会对业态进行适度调整。”

  西南侧万寿宫历史文化街区或成最大对手有网友还直言,胜利路地下商业街附近最大的敌手,将来自一路之隔西南侧的万寿宫历史文化街区。

  记者实地调查发现,确如网友所说,与胜利路地下商业街最南端的不远处,是在建的万寿宫历史文化街区。万寿宫文化街区运营管理有限公司一位工作人员介绍,根据街区规划,项目总建筑面积15.83万平米。地上建筑约8万平米,其中,铁柱万寿宫约3200平米;街区建筑约3.8万平米;北部地铁口上盖3.9万平米。地下建筑约7.3万平米(其中地铁口部分约9000平米,万寿宫历史文化街区地下室面积为63856平米),分两层,负一层为商业,负二层为停车场。预计项目总投资20亿。

  “项目以万寿宫街区清末民初时风貌为依据,基于街区原始肌理和风貌,秉承“修旧如故、建新如旧”的建设理念进行规划建设,并按5A级旅游景区硬件标准打造。”受访工作人员介绍,项目预计2018年1月开街。万寿宫文化街区运营管理有限公司受访工作人员还表示,集商业、文化为一体的万寿宫历史文化街区,将彻底打破南昌商业体的纯商业模式,能让消费者在消费中感受南昌厚重文化,同时又在文化享受过程中获取最前沿的时尚消费。

  不过,对于即将开街的胜利路地下商业街,万寿宫历史文化街区项目办受访工作人员没有进行对比。而胜利路地下商业街负责人邱攀认为未来其他商业区(包括万寿宫历史文化街区),不会对地下商业街的运营产生太大的影响。“万寿宫历史文化街区和我们是两种业态模式,经营上有差异,各有侧重。”

  专家认为大概念商圈能形成多赢局面

  面对如此多的竞争和挑战,步行街地下商业街如何才能突出重围,找回昔日的繁华?江西省社科院经济研究所所长麻智辉再次成为一名深度下潜的思考者。

  “步行街地下商业街及其毗邻的包括万寿宫文化历史街区等商业区应该做一个统一规划。胜利路步行街属于东湖区管辖,而万寿宫商城、在建的万寿宫历史文化街区则属于西湖区范畴,在寸金寸土的老城区同时打造商业体,肯定会存在一个利益角逐。两者最终的商业体系规划,可能还要上升到南昌市政府这一层面来协调。”麻智辉说,如果没有把控好,很容易导致两败俱伤局面。

  麻智辉还认为,如果南昌市从宏观方面进行合理调控,引导胜利路地下商业街、万寿宫历史文化街区,还有周边其他的商业区联合形成一个大概念商圈,业态上进行互补,互相协调发展,可以形成多赢局面。不过,生意场一直如江湖,历来都讲究短兵相接,谁都不知道对方究竟在下哪一着棋?胜利路步行街地下商业街能否逆袭?一切还得往后看。

编辑:拂尘

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